1、 （一）某企業(yè)一幢4層辦公大樓，于3年前抵押給銀行獲得貸款700萬元，抵押期間該樓曾出租給另一家企業(yè)，用途為商務(wù)辦公，現(xiàn)因該企業(yè)無力償還債務(wù)，債權(quán)人申請以拍賣變現(xiàn)方式執(zhí)行債務(wù)清償。若進(jìn)行拍賣底價評估，試選擇兩種主要的評估方法，并寫出該大樓拍賣底價評估的技術(shù)路線。

    （二）某街道旁的一個商業(yè)門面房，建筑面積148㎡，現(xiàn)為餐飲門面，比較陳舊也無空調(diào)及包間。按成本法原理測算得該餐飲門面當(dāng)前單價為3000元/㎡，該街道上類似規(guī)模的新裝修、備有空調(diào)和包間的餐飲門面房的市場價格為4000元/㎡，現(xiàn)經(jīng)測算知將該商業(yè)門面裝修改造為其街道上帶空調(diào)和包間的同等裝修水平、檔次門面房的裝修改造費(fèi)用為500元/㎡，另需交納的裝修改造手續(xù)辦理費(fèi)用2220元�，F(xiàn)有一個買家希望以3000元/㎡的價格購下該門面，向估價師咨詢其出價是否合適，問該門面房當(dāng)前交易的合理價格范圍應(yīng)該是多少？為什么？

    標(biāo)準(zhǔn)答案：

    （一）答：

    1.應(yīng)首選市場法和收益法評估，因為有條件選用市場法的，應(yīng)首選市場法；收益性房地產(chǎn)估價的，應(yīng)選用收益法作為其中一種估價方法。

    2.（1）分別按照市場法和收益法技術(shù)路線評估測算評估對象在正常市場條件下的價格水平；（2）選取相關(guān)案例資料，比較當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)正常市場價格水平和其拍賣市場價格水平的差異；（3）確定拍賣市場的成交價格水平比正常市場成交價格水平偏低的幅度；④按該偏低的幅度對上述兩種方法估價的初步結(jié)果進(jìn)行調(diào)整計算，根據(jù)調(diào)整計算結(jié)果綜合確定拍賣底價。

    （二）答：

    1.從最高最佳使用原則考慮，買主的出價偏低；

    2.按最高最佳使用原則評價，評估對象現(xiàn)狀不是最高最佳使用現(xiàn)狀，因為評估對象裝修改造后價格可達(dá)到4000元/㎡，扣除裝修改造費(fèi)用及相關(guān)手續(xù)費(fèi)用后還高于3000元/㎡的水平。

    3.正常合理的成交價格水平應(yīng)為：

    4000－（500＋2220/148）＝3485（元/㎡）

    買方實際支付價格＝3485元/㎡＋應(yīng)由買方交納稅費(fèi)，只要買方付出價格在（3485元/㎡＋應(yīng)由買方交納稅費(fèi)）以下就行。