二、房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)（五點(diǎn)本質(zhì)） 掌握

　　本質(zhì)1 是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格

　　盡管叫價(jià)格評(píng)估，但評(píng)估的是價(jià)值而非價(jià)格

　　價(jià)值是物的真實(shí)所值，是內(nèi)在的、相對(duì)客觀和相對(duì)穩(wěn)定的，是價(jià)格波動(dòng)的中心。價(jià)格是價(jià)值的表現(xiàn)，圍繞價(jià)值上下波動(dòng)，是實(shí)際發(fā)生、已經(jīng)完成并且可以觀察到的事實(shí)�，F(xiàn)實(shí)中價(jià)格偏離價(jià)值是普遍現(xiàn)象。

　　價(jià)值決定價(jià)格，估價(jià)實(shí)踐中從價(jià)格來(lái)了解價(jià)值。

　　（判斷題）房地產(chǎn)價(jià)格是客觀存在的，是不以個(gè)人意志為轉(zhuǎn)移的，因此，房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)際上是房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格形成進(jìn)行市場(chǎng)模擬的過(guò)程，所要揭示的是房地產(chǎn)的理論價(jià)格。（ �。� 【2006年真題】

　　【答案】
　　【解析】評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格。提示：參見(jiàn)教材P5．

　　本質(zhì)2 房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)

　　估價(jià)是為相關(guān)人決策提供關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值的專業(yè)意見(jiàn)。定價(jià)是當(dāng)事人個(gè)人行為。

　　房地產(chǎn)估價(jià)模擬大多數(shù)市場(chǎng)參與者的思維和行為，而不是個(gè)別人的價(jià)值判斷，是房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制形成房地產(chǎn)價(jià)格，估價(jià)師是在調(diào)查了解房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的基礎(chǔ)上，通過(guò)科學(xué)的分析、測(cè)算和判斷，把客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)值揭示或發(fā)現(xiàn)出來(lái)。價(jià)值原本存在，估價(jià)師利用知識(shí)去揭示這個(gè)價(jià)值，而非發(fā)明創(chuàng)造出價(jià)值。

　　房地產(chǎn)估價(jià)從某種意義上講是（ �。┓康禺a(chǎn)的價(jià)值。 【2007年真題】
　　A．發(fā)明
　　B．發(fā)現(xiàn)
　　C．創(chuàng)造
　　D．確定

　　【答案】B

　　本質(zhì)3 是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證

　　估價(jià)結(jié)果是專業(yè)意見(jiàn)，而不是價(jià)格保證。估價(jià)師對(duì)自己的專業(yè)意見(jiàn)要承擔(dān)法律責(zé)任

　　估價(jià)專業(yè)意見(jiàn)分類 咨詢性或參考性意見(jiàn)－為委托人自己使用而提供的估價(jià)，屬私人產(chǎn)品。鑒證性或證據(jù)性意見(jiàn)－為第三方使用而提供的估價(jià)，屬公共產(chǎn)品。鑒證性或證據(jù)性作用的估價(jià)的法律責(zé)任一般大于咨詢性或參考性作用的估價(jià)的法律責(zé)任。

　　刑法、公司法、證券法中有關(guān)于估價(jià)法律責(zé)任的條款。承擔(dān)法律責(zé)任時(shí)，能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外（有舉證責(zé)任）