一、簡(jiǎn)答題

    1.李某看中了一處位于其居住的城市規(guī)劃區(qū)邊緣的房地產(chǎn)，雖然該房地產(chǎn)所處位置較偏遠(yuǎn)，但這個(gè)方向是該城市居住社區(qū)的規(guī)劃發(fā)展方向，具有良好的升值空間。目前，該地區(qū)商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)是1500元/㎡，居住用地的基準(zhǔn)地價(jià)是700元/㎡.該房地產(chǎn)為一棟已建成的三層獨(dú)體小樓，磚混結(jié)構(gòu)，緊鄰一條規(guī)劃商業(yè)街，建筑面積500㎡.李某擬購(gòu)入后將一層作為商業(yè)用房出租或自營(yíng)，二、三層樓用于居住。賣(mài)家要價(jià)60萬(wàn)元。李某為摸清該房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，委托一家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行了評(píng)估。請(qǐng)問(wèn)：房地產(chǎn)估價(jià)師在接受委托后，若采用收益法估價(jià)，應(yīng)怎樣操作？

    2.2006年，某著名百貨公司將其擁有的某商場(chǎng)一部分出租給銀行，租期6年，剩余部分統(tǒng)一招商和經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)招商引進(jìn)的商戶(hù)收取較高的管理費(fèi)�，F(xiàn)該百貨公司欲轉(zhuǎn)讓該商場(chǎng)而委托評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格。

    請(qǐng)問(wèn)：

    （1）該商場(chǎng)周邊近期有較多權(quán)利性質(zhì)相像，規(guī)模和檔次相當(dāng)?shù)呐R街鋪面正常交易的實(shí)例，可否選取其作為可比實(shí)例？為什么？

    （2）確定出租部分的潛在毛收入時(shí)應(yīng)注意的主要問(wèn)題是什么？

    （3）確定自營(yíng)部分的凈收益時(shí)應(yīng)注意的主要問(wèn)題是什么？

    3.甲公司有一商場(chǎng)，該公司擁有該商場(chǎng)的劃撥土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，并且此商場(chǎng)處于一棟22層的高層建筑中的第1～6層，2005年進(jìn)行了一次重新裝修，但由于經(jīng)營(yíng)管理不善，商場(chǎng)自2005年一直處于虧損狀態(tài)，因此欲出售該商場(chǎng)。現(xiàn)假設(shè)乙集團(tuán)公司欲購(gòu)買(mǎi)該商場(chǎng)，并委托你評(píng)估其客觀合理的價(jià)格，請(qǐng)你寫(xiě)出評(píng)估該商場(chǎng)出售價(jià)值的技術(shù)路線(xiàn)。

    4.甲工廠擬以4500㎡的廠區(qū)土地與乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司合作開(kāi)發(fā)商品住宅，要求用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估該土地熟地價(jià)格，請(qǐng)問(wèn)：估價(jià)人員主要應(yīng)掌握哪些相關(guān)資料？