2.估算年運營費用

    ①年土地使用費：根據(jù)××市規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)達到房地產(chǎn)用于出租經(jīng)營的應(yīng)按每年293元/m2的標準繳納土地使用費。則：

    年土地使用費=293×2560=75.01（萬元）

    ②年管理費：根據(jù)××市規(guī)定，出租經(jīng)營物業(yè)按年租金收入的5%計支管理費。則：

    年管理費=343.43×5%=17.17（萬元）

    ③年維修費：按年租金收入的8%計支維修費。則：年維修費=343.43×8%=27.47（萬元）

    ④年保險費：按年租金收入的2%計算。則：年保險費=343.43×2%=0.69（萬元）

    ⑤年稅費：根據(jù)××市規(guī)定，出租經(jīng)營物業(yè)要繳納房地產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅及教育費附加，其中：房產(chǎn)稅為年租金收入的12%，營業(yè)稅、城市維護建設(shè)費附加為年租金收入的5.5%.則：年稅費=343.43×（12%+5.5%）=60.10（萬元）

    年運營費用=年土地使用費+年管理費+年維修費+年保險費+年稅費��

    =75.01+17.17+27.47+0.69+60.10��

    =180.44（萬元）

    3.估算年凈收入

    年凈收入=年有效毛收入-年運營費用��

    =343.43-180.44��

    =162.99（萬元）

    4.確定資本化率

    資本化率根據(jù)一年期的存款利率等因素確定為8%.

    5.選出計算公式求出收益價格

    由于估價對象的收益年限為有限年，即n=40-5=35年，且凈收益每年基本上固定不變，因此選用以下公式計算收益價格。

    將上述相關(guān)數(shù)據(jù)：a=162.99，r=35代入上述公式，有：P=1899.58（萬元）

    （二）成本法估價測算過程

    1.估算土地價格

    根據(jù)××市基準地價表及基準地價修正法，估價對象土地使用權(quán)出讓期40年的基準地價為每1m2土地面積2860元，由于估價對象土地使用權(quán)從土地使用權(quán)出讓之日至估價時點已經(jīng)過5年，其減價率為5/40=12.5%.則估價對象土地價格為：

    土地價格=2860×（1-12.5%）×2560

    =640.64（萬元）

    2.估算建筑現(xiàn)值

    建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價格-建筑物折舊

    ①建筑物重置價格

    根據(jù)××市客觀重置成本及相關(guān)因素，估價對象建筑物的重置單價（含紅線內(nèi)市政配套費用、專業(yè)費、利息、利潤）為1290元/m2.則建筑物重置總價為：

    建筑物重置總價=1290×6611��

    =852.82（萬元）

    ②建筑物折舊

    根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房的耐用年限為60年，殘值率為0.而估價對象建筑物已使用2年，則采用直線折舊法計算的折舊費總額為：

    建筑物折舊費總額=建筑物重置總價×（1-殘值率）×已使用年限/耐用年限=852.82×（1-0）×2/60�� =28.43（萬元）

    ③建筑物現(xiàn)值

    建筑物現(xiàn)值=852.82-28.43=824.39（萬元）