估價(jià)技術(shù)報(bào)告

    一、個(gè)別因素分析

    （1）估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)類型原為劃撥，設(shè)定出讓土地使用年限自1998年4月5日起至2048年4月4日止，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，其土地巳使用4年（取整），尚剩余46年（取整）使用年期。來(lái)源：考試大

    （2）估價(jià)對(duì)象建成于1992年，為鋼混結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，該建筑物已使用10年（取整）。

    （3）估價(jià)對(duì)象坐落于××區(qū)××路西北側(cè)××廠所屬綜合樓，估價(jià)對(duì)象緊臨××路，其西南距××桐路及××路不足，50m，估價(jià)對(duì)象門前即為公交站點(diǎn)，有多路公交車經(jīng)過(guò)，交通便捷度較高。

    （4）估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域工業(yè)企業(yè)較少。沿××路兩側(cè)分布較多商業(yè)小店面，商業(yè)繁華度已形成一定水平。

    （5）估價(jià)對(duì)象建筑物為一幢地下一層、地上十二層鋼混結(jié)構(gòu)的綜合樓，東南朝向，總建筑面積為175542.50㎡.該建筑東南側(cè)設(shè)有兩部客用電梯、西北側(cè)設(shè)有兩部3t的貨用電梯，局部樓層安裝中央空調(diào)，外墻為馬賽克貼面。該建筑地下室層高約為3.3m，第一層層高為，5m，第二至十二估價(jià)對(duì)象房屋規(guī)劃批準(zhǔn)用途為工業(yè)廠房。至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象未按原規(guī)劃用途使用，已改作“××酒店”使用。

    （6）估價(jià)對(duì)象，原批準(zhǔn)用途為工業(yè)廠房，由××廠于1992年建造。但該建筑物現(xiàn)已被出租并同時(shí)改變用途。據(jù)調(diào)查產(chǎn)權(quán)人改變土地及房屋用途未經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，亦未補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)。

    二、區(qū)域因素分析

    （一）區(qū)位條件

    估價(jià)對(duì)象位于××市××區(qū)××路西北側(cè)，土地級(jí)別為B—B1區(qū)，為××市老市區(qū)，根據(jù)××市總體規(guī)劃。該區(qū)域?yàn)樯套【C合區(qū)，該區(qū)域特點(diǎn)是建筑物密度大，且人流量亦大，沿××路兩側(cè)多為店面，只有少量的零星的幾棟工業(yè)廠房，計(jì)劃也將逐漸遷至××島外。

    （二）交通條件

    估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域道路路網(wǎng)密度較大，有主干道××路、××祠路及××路等，有多路公交車和小巴經(jīng)過(guò)，交通條件較好。

    （三）環(huán)境條件

    區(qū)域內(nèi)有中山公園、植物園等景觀公園，但估價(jià)對(duì)象附近私有住宅較多，且較陳舊，建筑密度大，綠化率低，環(huán)境條件一般。

    （四）城市基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施的完備程度來(lái)源：www.examda.com

    該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)“五通一平”（通上水、通下水、通電、通信、通路及場(chǎng)地平整），銀行、菜市場(chǎng)、郵局、學(xué)校等各項(xiàng)公共配套設(shè)施齊全，完全能夠滿足人們正常的生產(chǎn)及生活需要。

    三、市場(chǎng)背景分析

    根據(jù)××市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，該市的商品房及二手房的交易量在去年達(dá)到歷史最高水平，合計(jì)為380萬(wàn)㎡.但廠房的交易量與去年持平，而且廠房銷售均價(jià)為1097元/㎡，比上年的1455元/㎡下跌358元/㎡，跌幅達(dá)24.6%.下跌的主要原因?yàn)槭袇^(qū)規(guī)劃布局的調(diào)整，新增工業(yè)項(xiàng)目近年全部安排在新區(qū)。舊城區(qū)的工業(yè)企業(yè)也逐漸搬遷改造到新區(qū)，新區(qū)工業(yè)廠房?jī)r(jià)格較低。目前該市工業(yè)用地總體上是供大于求的狀況。但該市已基本形成外向型經(jīng)濟(jì)格局，每年引進(jìn)外資的數(shù)量及增長(zhǎng)速度都排在全國(guó)各城市前列，對(duì)工業(yè)廠房還存在有相當(dāng)?shù)男枨蟆?/p>

    四、最高最佳使用分析

    估價(jià)對(duì)象規(guī)劃批準(zhǔn)用途為工業(yè)用途，根據(jù)其所處的區(qū)位等級(jí)、區(qū)位條件及其所處城市內(nèi)部經(jīng)濟(jì)地理位置、城市建設(shè)和土地資源優(yōu)化配置的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，估價(jià)人員認(rèn)為工業(yè)用途不是最佳用途。但本次評(píng)估從合法的原則考慮，仍以原規(guī)劃用途——工業(yè)廠房進(jìn)行評(píng)估。同時(shí)，出于估價(jià)對(duì)象處在市區(qū)，區(qū)域內(nèi)工業(yè)廠房較少，適合中小型的加工企業(yè)使用，作為工業(yè)廠房仍有較好的市場(chǎng)條件。

    五、估價(jià)方法選用

    因估價(jià)對(duì)象規(guī)劃用途為工業(yè)廠房，與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本費(fèi)用資料較齊全，故采用成本法評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)格I另估價(jià)對(duì)象存在潛在的出租收益，擬采用收益還原法評(píng)估其價(jià)格，然后綜合兩種方法的評(píng)估結(jié)果來(lái)確定其最終價(jià)格。