估價(jià)測算如下（節(jié)選）：

    （一）年有效毛收入22000㎡×（50+5）×12×（1-10%）元/㎡=13068000元

    （二）年運(yùn)營費(fèi)用

    1.年維修費(fèi)用

    25000㎡×2000元/㎡×2%=1000000元

    2.年管理費(fèi)用

    年管理費(fèi)用=年有效毛收入×管理費(fèi)用率+管理用房租金損失

    =13068000×3%+500×50%=692040（元）

    3.年?duì)I業(yè)稅及附加=13068000元×5.55%=725274元

    4.年運(yùn)營費(fèi)用小計(jì)

    年運(yùn)營費(fèi)用=1000000元+692040元+725274元=2417314元

    （三）年凈收益年凈收益=（一）項(xiàng)-（二）項(xiàng)=13068000元-2417314元=10650686元

    （四）估價(jià)結(jié)果估價(jià)結(jié)果=10650686/5%[1-1/（1+5%）50]元=194438130元

    答案：

    （1）年有效毛收入計(jì)算錯(cuò)誤，物業(yè)管理費(fèi)不應(yīng)計(jì)算。應(yīng)為；

    22000㎡×50元/㎡×12×（1-10%）=11880000元

    （2）年管理費(fèi)用計(jì)算錯(cuò)誤，不應(yīng)計(jì)人管理用房租金損失。應(yīng)為：

    年管理費(fèi)用=年有效毛收入×3%=11880000元×3%=356400元

    （3）年房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及附加應(yīng)為：11880000×（12%+5.55%）=2084940元

    因此年運(yùn)營費(fèi)用應(yīng)為三項(xiàng)之和：/考*試*大/

    年維修費(fèi)用+年管理費(fèi)用+年稅金=1000000+356400+2084940=3441340元；

    年凈收益（年凈租金）=11880000-3441340=8438660元。

    （4）估價(jià)結(jié)果計(jì)算時(shí)收益年限取值錯(cuò)誤，應(yīng)取45年，即：

    估價(jià)結(jié)果=8438660/5%×[1-1/（1+5%）45]=149989335元=14999萬元