第六章 經(jīng)濟評價指標(biāo)與方法

    內(nèi)容提要

    1、效益和費用識別

    2、經(jīng)濟評價指標(biāo)及其計算方法

    3、經(jīng)濟評價指標(biāo)計算實例

    考試目的

    本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟效果的了解程度，對各類經(jīng)濟評價指標(biāo)及其計算方法的掌握程度。

    考試要求

    掌握：投資回收與投資回報的概念，經(jīng)濟評價指標(biāo)體系，盈利指標(biāo)計算方法與案例應(yīng)用。

    熟悉：投資與成本的概念，經(jīng)營收入、利潤和稅金的概念和相

    互關(guān)系，房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式，清償能力指標(biāo)計算方法與案例應(yīng)用。

    了解：通貨膨脹對房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價工作的影響。

    第一節(jié) 效益和費用識別

    對于房地產(chǎn)開發(fā)投資活動來說，投資、成本、銷售或出租收入、

    稅金、利潤等經(jīng)濟量，是構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)投資項目現(xiàn)金流量的基本

    要素，也是進(jìn)行投資分析最重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

    一、投資與成本

    ㈠ 廣義投資與成本的概念

    ⑴ 投資

    廣義的投資是指人們的一種有目的的經(jīng)濟行為，即以一定的資源投入某項計劃，以獲取所期望的報酬。投資可分為生產(chǎn)性投資和

    非生產(chǎn)性投資，所投入的資源可以是資金，也可以是土地、人力、技術(shù)、管理經(jīng)驗或其他資源。房地產(chǎn)投資分析中所討論的投資是狹

    義的，是指人們在房地產(chǎn)開發(fā)或投資活動中，為實現(xiàn)某種預(yù)定的開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。

    一般工業(yè)生產(chǎn)活動中的投資，包括固定資產(chǎn)投資和流動資金兩部分。固定資產(chǎn)投資是指用于建造或購置建筑物、構(gòu)筑物和機器設(shè)

    備等固定資產(chǎn)的投資，固定資產(chǎn)投資在項目投產(chǎn)以后，隨著固定資產(chǎn)在使用過程中的磨損和貶值，其價值逐漸以折舊的形式計入成品

    成本，并通過成品銷售以貨幣形式回到投資者手中。流動資金則是指工業(yè)項目投產(chǎn)前有限墊付、在投產(chǎn)后用于購買原材料、燃料動力、

    備品備件，支付工資和其他費用以及被用在制品、半成品、制成品占用的周轉(zhuǎn)資金。流動資金在每個生產(chǎn)周期完成一次周轉(zhuǎn)，在整個

    項目壽命周期內(nèi)始終被占用，直到項目壽命周期末，全部流動資金才能退出生產(chǎn)與流通，以貨幣資金形式被收回。

    ⑵ 成本

    成本是指人們?yōu)檫_(dá)成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價。就工業(yè)投資項目而言，其投產(chǎn)后便開始了成品的生產(chǎn)經(jīng)營活

    動，成品的生產(chǎn)與銷售伴隨著活勞動與物化勞動的消耗，產(chǎn)品的成本就是這種勞動消耗的貨幣表現(xiàn)。產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營活動中的成本包括

    生產(chǎn)成本和銷售費用兩部分，前者指發(fā)生在產(chǎn)品生產(chǎn)過程中的費用，后者指發(fā)生在產(chǎn)品銷售過程中的費用。生產(chǎn)成本加上相應(yīng)的銷售費用稱為產(chǎn)品的銷售成本（亦稱完全成本）。

    影響產(chǎn)品成本高低的因素很多。對于同一種成本來說，不同的生產(chǎn)技術(shù)方案、不同的生產(chǎn)規(guī)模、不同的生產(chǎn)組織形式、不同的技

    術(shù)水平與管理水平、不同的物資供應(yīng)與產(chǎn)品銷售條件、不同的自然環(huán)境等都可能導(dǎo)致產(chǎn)品成本的不同。

    投資分析中使用的成本概念與企業(yè)財務(wù)會計中使用的成本概念不完全相同。主要表現(xiàn)在兩個方面：首先，財務(wù)會計中的成本是對

    生產(chǎn)經(jīng)營活動中實際發(fā)生費用的記錄，各種影響因素的作用是確定的，所得到的成本數(shù)據(jù)是唯一的，而投資分析中使用的成本有許多

    是對擬實施項目未來將要發(fā)生的費用的預(yù)測和估算，各種影響因素的作用是不確定的，不同的實施方案會有不同的成本數(shù)據(jù)；其次，

    在投資分析中，根據(jù)分析計算的需要還要列入一些財務(wù)會計中沒有的成本概念（如機會成本、沉沒成本、不可預(yù)見費用等），這些成本

    的經(jīng)濟含義及成本中所包含的內(nèi)容與財務(wù)會計中的成本不完全一樣。