三、交易情況修正的方法

    有上述特殊交易情況的交易實(shí)例不宜選為可比實(shí)例，但當(dāng)可供選擇的交易實(shí)例較少而不得不選用時(shí)，則必須對(duì)其進(jìn)行交易情況修正。

    交易情況修正的方法主要有百分率法和差額法。采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：

    可比實(shí)例的成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)=正常價(jià)格

    采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：

    可比實(shí)例的成交價(jià)格±交易情況修正額=正常價(jià)格

    在百分率法中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常價(jià)格為基準(zhǔn)來確定。假設(shè)可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高低的百分率為土S%（當(dāng)可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高時(shí)，為+S%； 低時(shí)，為-S%），則：

    在交易情況修正中之所以要以正常價(jià)格為基準(zhǔn)，是因?yàn)橹挥羞@樣，比較的基準(zhǔn)才會(huì)只有一個(gè)，而不會(huì)出現(xiàn)多個(gè)。因?yàn)樵诒容^法中要求選取多個(gè)可比實(shí)例來進(jìn)行比較修正，

    如果以每個(gè)可比實(shí)例的實(shí)際成交價(jià)格為基準(zhǔn)，就會(huì)出現(xiàn)多個(gè)比較基準(zhǔn)。例如；以正常價(jià)格為基準(zhǔn)，說可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常價(jià)格高10%，意即：

    正常價(jià)格×（1+10%）=可比實(shí)例的成交價(jià)格

    如果正常價(jià)格=1500元/m2，則：

    可比實(shí)例的成交價(jià)格=1500×（1+10%）=1650（元/平方米）

    如果以可比實(shí)例的成交價(jià)格為基準(zhǔn)，說正常價(jià)格比可比實(shí)例的成交價(jià)格低10%，意即：

    可比實(shí)例的成交價(jià)格×（1-10%）=正常價(jià)格

    假定可比實(shí)例的成交價(jià)格=1650元/平方米，則：

    正常價(jià)格=1650×（1—10%）=1485（元/平方米）

    可見：1485元/m2≠1500元/平方米。所以，“說可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常價(jià)格高10%”與“說正常價(jià)格比可比實(shí)例的成交價(jià)格低10%”是不等同的。為此，在交易情況修正中應(yīng)采用可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常價(jià)格是高還是低多少的說法。

    交易情況的具體修正，需要測(cè)定交易中的一些特殊因素使其成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的程度，但由于缺乏客觀、統(tǒng)一的尺度，這種測(cè)定有時(shí)非常困難。因此，在哪種情況下應(yīng)當(dāng)修正多少，

    只有由估價(jià)人員憑經(jīng)驗(yàn)加以判斷。不過，估價(jià)人員平常就應(yīng)搜集整理交易實(shí)例，并加以分析，在積累了豐富經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，把握適當(dāng)?shù)男拚�系�?shù)也是不難的。