(二)、房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)

　　房地產(chǎn)估價(jià)從表面上看似乎是房地產(chǎn)估價(jià)師在給房地產(chǎn)定價(jià)，即房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為房地產(chǎn)值多少錢(qián)它就是多少錢(qián)。在現(xiàn)實(shí)中，由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、獨(dú)一無(wú)二、價(jià)值量大等特性，不僅不存在大量相同的房地產(chǎn)交易，而且參與同一宗房地產(chǎn)交易者的數(shù)量通常很少，在許多情況下甚至只有一兩個(gè)買(mǎi)者，從而房地產(chǎn)的成交價(jià)格容易受交易者的動(dòng)機(jī)、偏好等個(gè)別情況的影響。

　　但從本質(zhì)上講，房地產(chǎn)價(jià)值是客觀存在、不以個(gè)別人的主觀意志為轉(zhuǎn)移的，是由市場(chǎng)力量決定，即是由眾多的市場(chǎng)參與者的價(jià)值判斷，而非個(gè)別人的價(jià)值判斷所形成的。因此，房地產(chǎn)估價(jià)不是房地產(chǎn)估價(jià)師的主觀隨意定價(jià)，而是房地產(chǎn)估價(jià)師模擬大多數(shù)市場(chǎng)參與者的思維和行為，在充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成房地產(chǎn)價(jià)格的機(jī)制和過(guò)程，以及深入調(diào)查了解房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的基礎(chǔ)上，通過(guò)科學(xué)的分析、測(cè)算和判斷活動(dòng)，把客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)值揭示出來(lái)。

　　換句話(huà)說(shuō)，房地產(chǎn)估價(jià)是基于房地產(chǎn)價(jià)值本來(lái)就存在，房地產(chǎn)估價(jià)師只是運(yùn)用自己掌握的估價(jià)理論知識(shí)、積累的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)去“發(fā)現(xiàn)”它，而不是去“發(fā)明”或“創(chuàng)造”，更不是把自己主觀想象的某個(gè)“數(shù)值”強(qiáng)加給估價(jià)對(duì)象。盡管估價(jià)在表面上或形式上為人的一種主觀活動(dòng)或行為，有時(shí)甚至帶有較濃重的主觀色彩。

　　房地產(chǎn)估價(jià)不同于房地產(chǎn)定價(jià)還在于：房地產(chǎn)估價(jià)是提出關(guān)于估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)值的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，為有關(guān)當(dāng)事人的決策提供參考依據(jù)。而定價(jià)往往是有關(guān)當(dāng)事人自己的行為，即諸如要價(jià)、出價(jià)或成交價(jià)等應(yīng)由有關(guān)當(dāng)事人自己決定。有關(guān)當(dāng)事人出于某種目的或需要，可以使其要價(jià)、出價(jià)或成交價(jià)等低于或高于客觀合理的價(jià)值。例如，政府擁有的一宗土地，正常市場(chǎng)價(jià)格為800元/m2，但是根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策(需要政府扶持或者調(diào)控的產(chǎn)業(yè))，為了扶持或鼓勵(lì)某些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以600元/m2的優(yōu)惠價(jià)供給;或者為了限制某些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可對(duì)這些產(chǎn)業(yè)實(shí)行高地價(jià)政策。至于私人之間的讓利交易就更不用說(shuō)了。

　　需要特別指出的是，估價(jià)師在模擬市場(chǎng)定價(jià)時(shí)，不能以自己的偏好來(lái)判斷，而必須考慮估價(jià)對(duì)象的潛在目標(biāo)客戶(hù)群是如何思考和分析的，即要模擬估價(jià)對(duì)象潛在目標(biāo)客戶(hù)群的思維進(jìn)行估價(jià)。