本章歷年考試焦點(diǎn)

　　1．本章內(nèi)容是歷年考試中分值所占比例最大的一章。從教材來看：

　　(1)本章內(nèi)容并不復(fù)雜，但是公式比較多，尤其是數(shù)學(xué)公式的推理運(yùn)用。

　　(2)概念比較多，有些地方屬于易混淆的知識(shí)點(diǎn)。

　　(3)關(guān)于畫現(xiàn)金流量圖的方法，一定要掌握好。這種圖示對(duì)于收益年限的確定，能使人一目了然。

　　2．收益期限與收益價(jià)格的確定

　　(1)收益期限的確定

　　收益期限是估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至預(yù)期未來可以獲取收益的時(shí)間。收益期限應(yīng)視估價(jià)對(duì)象的不同，在房地產(chǎn)自然壽命、法律規(guī)定(如建設(shè)用地使用權(quán)法定最高年限)、合同約定(如租賃合同約定的租賃期限)等的基礎(chǔ)上，結(jié)合建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命或建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限來確定。

　　估價(jià)對(duì)象的收益期限為其建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命和建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限的較小值；如果是計(jì)算承租人權(quán)益價(jià)值，則收益期限為剩余租賃期限。

　　(2)收益價(jià)格的確定

　　對(duì)于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)，應(yīng)分別根據(jù)建筑用地使用權(quán)剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期限，選用相應(yīng)的收益法公式進(jìn)行計(jì)算。

　　對(duì)于土地與建筑物合成體的估價(jià)對(duì)象，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于建筑用地使用權(quán)剩余期限而結(jié)束的，可先根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期限，選用相應(yīng)的收益期限為有限年的公式計(jì)算出一個(gè)價(jià)值，然后再加上建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之后的剩余年限建設(shè)用地使用權(quán)折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。在建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于或與建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限一起結(jié)束的情況下，出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，對(duì)收回的建筑物分為予以補(bǔ)償和不予補(bǔ)償兩種情況。對(duì)收回的建筑物予以補(bǔ)償?shù)�，房地產(chǎn)的價(jià)值等于以建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值，加上建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時(shí)建筑物的殘余價(jià)值折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)值；對(duì)收回的建筑物不予補(bǔ)償?shù)模�以建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限為收益期限，選用相應(yīng)的收益期限為有限年的公式計(jì)算房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　(3)應(yīng)該得指出的是，對(duì)于估價(jià)對(duì)象為住宅的，由于《中華人民共和國物權(quán)法》第l49條明文規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。因此，對(duì)于住宅情形，其建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同應(yīng)不會(huì)約定不可續(xù)期。換句話說，住宅情形下其建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同是未約定不可續(xù)期，如約定不可續(xù)期則是違法的，不能生效的。因此，住宅建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命一般會(huì)早于建筑用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束，此時(shí)，應(yīng)根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期限。計(jì)算住宅收益價(jià)格時(shí)，選用相應(yīng)的收益期限為有限年的公式計(jì)算出一個(gè)價(jià)值，然后再加上建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之后的剩余年限建設(shè)用地使用權(quán)折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。

　　3．有效毛收入。有效毛收入是收益法計(jì)算的第一個(gè)難點(diǎn)。找出有效毛收入不難，難就難在如何合理界定哪些是有效毛收入。哪些不是。有效毛收入計(jì)算分為出租或自營兩種情形。對(duì)于出租類型的，一般采用市場法計(jì)算有效毛收入，重點(diǎn)考慮以下幾個(gè)方面：①選取的租賃實(shí)例要真實(shí)、客觀；②選取的租賃實(shí)例的租金內(nèi)涵要全面完整；③要考慮是否有租約期限制，租約期選用租約租金，租約期外選用市場租金；④對(duì)其他收入的確定要準(zhǔn)確，其他收入一般指租賃保證金或押金的利息收入。其中，租金內(nèi)涵的確定是關(guān)鍵；對(duì)于自營類型的，經(jīng)營收入與支出內(nèi)容要全面客觀，要詳細(xì)分析數(shù)據(jù)，剔除個(gè)別的、不合理數(shù)據(jù)，修正調(diào)整成為客觀數(shù)據(jù)。

　　4．運(yùn)營費(fèi)用。費(fèi)用項(xiàng)目的估算或者確定過程要有依據(jù)，取值要合理，費(fèi)用應(yīng)采用社會(huì)平均的客觀正常數(shù)據(jù)，對(duì)不符合要求的數(shù)據(jù)要進(jìn)行修正、調(diào)整和篩選。其中難點(diǎn)有三個(gè)：①在運(yùn)營費(fèi)用中不應(yīng)包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。②要通過分析租賃合同，結(jié)合租賃實(shí)例的租金內(nèi)涵來決定應(yīng)當(dāng)扣除的費(fèi)用項(xiàng)目。③在營業(yè)情形下的運(yùn)營費(fèi)用包含兩項(xiàng)，即“維護(hù)房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費(fèi)用”和“歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益”；在出租情形下的運(yùn)營費(fèi)用只包含一項(xiàng)，即“維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費(fèi)用”。原因在于：基于租賃收入測算凈收益時(shí)，歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益在房地產(chǎn)租金之外，即實(shí)際上已扣除，因此就不再扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益了。

　　5．凈收益。要注意分析有形收益和無形收益，實(shí)際收益和客觀收益，樂觀估計(jì)、保守估計(jì)和最可能估計(jì)。

　　6．變化趨勢分析。一定要進(jìn)行這種分析，這是用收益法估價(jià)很容易被忽視的環(huán)節(jié)。凈收益流模式要判斷準(zhǔn)確，分析合理，升降幅度預(yù)測數(shù)值的依據(jù)要充分。

　　7．報(bào)酬率(或資本化率)。報(bào)酬率的確定方法和確定過程要正確，數(shù)據(jù)來源的依據(jù)要充分，要注意三種計(jì)算報(bào)酬率方法的利弊優(yōu)劣。

　　8．收益期限。這是收益法計(jì)算的另一個(gè)難點(diǎn)，一是收益期限的確定要考慮建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命和建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限之間的關(guān)系，還要考慮對(duì)收回的建筑物予以補(bǔ)償還是不予補(bǔ)償?shù)膯栴}；二是在不同情況下，收益價(jià)格的計(jì)算差異很大。