項目名稱：××市××區(qū)××路66號綜合樓（地下室及地上一至十二層）房地產(chǎn)價值評估
　　委托方：××人民法院
　　估價方：××房地產(chǎn)評估有限公司
　　估價人員：×××　×××
　　估價作業(yè)日期：×××

估價的假設(shè)和限制條件

　　一、估價假設(shè)條件
　　（一）本次估價參考公開市場價值標準確定其客觀合理價格，但考慮到短期強制處分（快速變現(xiàn)）等因素的影響，其拍賣底價可能會低于其市場價值。
　�。ǘ�）本次估價基于以下概念：
　　所稱估價，是指專業(yè)估價人員。根據(jù)估價目的，遵循估價原則，運用估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對估價對象的客觀合理價格進行估算、制定的活動。
　　所稱客觀合理價格，是指對應于某種估價目的特定條件下形成或成立的正常價格，它能夠為當事人或社會一般人所信服和接受，通�？陀^合理價格是指在公開市場上形成或成立的價格。
　　公開市場，是指一個競爭性的市場，在該市場上交易各方進行交易的唯一目的在于最大限度地追求經(jīng)濟利益，并掌握必要的市場信息，有較為充裕的時闖，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開且不具有排他性。
　　同一估價對象，估價目的不同，估價依據(jù)及采用的價值標準會有所不同，估價結(jié)果的客觀合理價格也會有所不同。
　　本次價格評估，采用基于市場的價值標準，但報告使用者需考慮短期強制處置等因素，估價對象拍賣價格可能會低于其市場價格。
　　二、估價限制條件
　　（一）本估價報告是為委托方拍賣估價對象提供價格參考，若改變估價目的及使用條件需向本評估機構(gòu)咨詢后作必要修正甚至重新估價。
　�。ǘ�）房地產(chǎn)拍賣底價由法院根據(jù)有關(guān)法規(guī)確定。
　　（三）本房地產(chǎn)估價報告經(jīng)估價機構(gòu)加蓋公章并由估價師簽字后方可使用。
　�。ㄋ模┌从嘘P(guān)規(guī)定本估價報告自估價目期起半年內(nèi)有效。隨著時間推移，房地產(chǎn)市場狀況和估價對象自身情況發(fā)生變化，估價對象的市場價值將發(fā)生相應變化，估價結(jié)果也需做相應調(diào)整。
　　（五）本次估價所依據(jù)的有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬、土地使用權(quán)面積及建筑面積資料由委托方提供，委托方對其所提供資料的真實性負責。由于委托方提供資料不實造成的失誤，受托方不承擔責任。
　�。�六）估價人員對估價對象進行了現(xiàn)場勘察，并對估價對象現(xiàn)場勘察的客觀性、真實性、公正性承擔責任。但評估人員對評估估價對象的勘察，限于估價對象的外觀和使用狀況。除非另有協(xié)議，評估人員不承擔對評估估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)查的責任，也不承擔對木質(zhì)工程、其他被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進行檢視的責任。此外，評估人員也沒有組織對電子空調(diào)或其他設(shè)備等服務性設(shè)施進行測試的責任。
　�。ㄆ撸┳裱瓏�際評估準則有關(guān)內(nèi)容，估價報告僅按既定目的提供給委托方使用。評估人員對委托方負有這樣的責任：作為一名稱職的估價人員，他將熟練地運用專業(yè)技術(shù)，仔細、勤奮地編制估價報告。
　�。ò耍┨厥庹f明事項：
　�。�1）估價對象土地使用權(quán)類型原為劃撥，根據(jù)委托方提供的××地房證第×××號，估價對象已辦理國有土地使用設(shè)定出讓手續(xù)，土地使用權(quán)設(shè)定出讓年限自1998年4月5日至2048年4月4日止，設(shè)定出讓用途為工業(yè)，應繳交的出讓金為3585844.88元。本報告中有關(guān)土地出讓年限均以上述為準。另根據(jù)委托方提供的××市國土資源與房產(chǎn)管理局于2002年4月22日出具的協(xié)助執(zhí)行書回執(zhí)載明：拍賣估價對象時，應從拍賣價款所得中優(yōu)先扣除應補交的土地出讓金人民幣3585844.88元，土地用途仍為工業(yè)。
　�。�2）估價對象批準用途為工業(yè)用途，雖現(xiàn)用途為商業(yè)、辦公、酒店，但至估價時點，委托方、產(chǎn)權(quán)人、承租人均未提供估價對象改變用途有關(guān)部門的批準文件。本次按批準用途——工業(yè)用途評估。并充分考慮造價、租金等對價值的影響。
　�。�3）如本次評估對象能按現(xiàn)狀用途商業(yè)補辦變更手續(xù)，其一層價值初估預計為6000～6500元/㎡（含應向政府補交的土地出讓金按樓面價約2100元/㎡），二層價值在3800～4000元/㎡（含應向政府補交的土地出讓金接樓面價約1680元/㎡）。該數(shù)據(jù)僅供委托方參考。
　�。�4）根據(jù)委托方提供的租賃合同，權(quán)屬人××廠與××有限公司簽訂了20年的租賃合同，租賃期限自2001年12月1日至2021年11月30日，且××市××有限公司已將該大樓按酒店，辦公、商業(yè)等用途進行改造并裝修。本次評估遵循合法原則，評估中未考慮租賃合同及改變用途對估價對象價格的影響。
　　（九）本評估報告估價結(jié)果為設(shè)定完全產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下的市場價值，其中包括應補交的地價款。因此拍賣成交后，應先按設(shè)定出讓合同規(guī)定扣除需補交的地價款。
　�。ㄊ�）本估價報告書一式五份全部交于委托方。

估價結(jié)果報告

　　一、委托方　　委托估價人：××區(qū)人民法院
　　二、估價方（略）
　　三、估價對象　�。ㄒ唬┕纼r對象調(diào)查情況見表1

表1估價對象調(diào)查情況表

　　（二）估價對象權(quán)利狀況
　�。�1）估價對象為××廠于1992年建造，土地用途為工業(yè)，土地使用權(quán)類型原為劃撥，1998年辦理房地產(chǎn)抵押登記，抵押期三年，2001年8月5日抵押合同到期后，又與抵押權(quán)人續(xù)期三年，1998年在辦理房地產(chǎn)抵押登記時間時設(shè)定為出讓，設(shè)定出讓年限自1998年4月5日起至2048年4月4日止，至估價時點，其土地已使用4年（取整），尚剩余使用年限為46年（取整）。
　　（2）估價對象所處建筑物建成于1992年。為鋼混結(jié)構(gòu)，房屋經(jīng)濟耐用年限60年，至估價時點，該建筑物已使用10年。
　�。�3）本次評估為委托估價方拍賣估價對象提供價格參考。
　�。ㄈ�）估價對象狀況
　　估價對象為坐落于××區(qū)××路西北側(cè)××××廠所屬的綜合樓。估價對象緊臨××路，其西南距××祠路及××路不足50m，估價對象門前即有公交站點，有多路公交車經(jīng)過，交通便捷度較高。估價對象所在區(qū)域工業(yè)企業(yè)較少，沿××路兩側(cè)分布較多商業(yè)小店面，商業(yè)繁華度已形成一定規(guī)模。估價對象所在宗地總面積為4296.32㎡，用途為工業(yè)，土地使用權(quán)類型原為劃撥，設(shè)定出讓年限自1998年4月5日至2048年4月4日。至估價時點，該宗地已使用了4年，土地剩余使用年限為46年。
　　估價對象建筑物為一幢地下一層、地上十二層鋼混結(jié)構(gòu)的綜合樓，東南朝向，總建筑面積為17542.50㎡。該建筑東南側(cè)設(shè)有兩部客用電梯、西北側(cè)設(shè)有兩部3t的貨用電梯，局部樓層安裝中央空調(diào)，外墻為馬賽克貼面。該建筑地下室層高約為3.3m，第一層層商為5m，第二至第十二層層高約為4m。估價對象房屋規(guī)劃批準用途為工業(yè)廠房。至估價時點，估價對象未按原規(guī)劃用途用，主要作為“××酒店”使用，具體使用與裝修情況如下：
　　底層用途為酒店大堂、××餐館、琴行及若干間待租店面。其中酒店大堂地面鋪花崗石，墻面為乳膠漆粉刷，頂棚為石膏板吊頂；其余店面地面大部分鋪瓷磚，墻面為乳膠漆粉刷，頂棚為石膏板吊頂。
　　二層用途為××餐廳，裝修為地面鋪瓷磚，墻面及頂棚為乳膠漆粉刷，頂棚飾有木角線。
　　三層用途為健身房，裝修為地面局部鋪缸磚、局部為本地板及地毯，墻面為乳膠漆粉刷，頂棚為油漆粉刷。
　　為中餐廳，正在裝修，內(nèi)設(shè)有若干間包間。
　　五層呈內(nèi)走廊式布置，隔為若干問套房，無裝修。
　　六層內(nèi)部無隔斷，無裝修。
　　七層用途為××汽車配件有限公司辦公場所，裝修為地面鋪地毯，墻面為乳膠漆粉刷，頂棚為石膏板吊頂。內(nèi)局部為石膏板隔墻隔為若干間辦公室。
　　八層用途為英語休閑酒茶坊及酒店會議室，裝修為地面鋪地毯，其余裝修與底層大致相同。
　　九至十二層用途為客房，裝修為走廊地面鋪地毯，客房為木門，地面鋪花崗石，墻面為乳膠漆粉刷，頂棚為石膏板吊頂。
　　地下室用途為設(shè)備層，無裝修。
　　根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察，估價對象的使用與維護狀況良好。

四、估價目的（略）
　　五、估價時點（略）
　　六、價值定義（略）
　　七、估價依據(jù)
　　（一）本次估價所依據(jù)的有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件
　�。�1）《中華人民共和國擔保法》。
　　（2）《中華人民共和國土地管理法》。
　�。�3）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。
　�。�4）《中華人民共和國拍賣法》。
　�。�5）《中華人民共和國土地管理法實施條例》。
　�。�6）《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。
　�。�7）××市人民政府文件××府[2000]××綜號“××市人民政府關(guān)于調(diào)整土地綜合配套費收取標準的通知”。
　�。ǘ�）本次估價采用的技術(shù)規(guī)程
　　中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。
　�。ㄈ�）委托方提供的有關(guān)資料
　　（1）××××區(qū)人民法院估價委托書：[2002]×執(zhí)字第××號復印件。
　�。�2）《××市土地房屋權(quán)證》：×地房證第××號復印件。
　�。�3）《××市土地房屋他項權(quán)證》：×地房證第××號復印件。
　�。�4）委托方提供的裝修資料。
　�。�5）房屋租賃合同。
　�。�6）××市國土資源與房產(chǎn)管理局協(xié)助執(zhí)行書回執(zhí)。
　�。ㄋ模┕纼r方掌握的有關(guān)資料和估價人員實地勘察、調(diào)查所獲取的資料等
　　八、估價原則
　　本評估報告在遵循公正、公平、公開、客觀、科學原則的前提下，具體依據(jù)如下原則：
　　（1）合法原則：遵循合法原則，應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。
　�。�2）最高最佳使用原則：遵循最高最佳使用原則，應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。
　�。�3）替代原則：遵循替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。
　�。�4）估價時點原則；遵循估價時點原則，要求估價結(jié)果應是估價時點的客觀合理價格或價值。
　　九、估價方法
　　因估價對象規(guī)劃批準用途為工業(yè)廠房。與估價對象類似的房地產(chǎn)開發(fā)的成本費用資料較齊全，故采用成本法評估其市場價格；另估價對象存在潛在的出租收益，擬采用收益還原法評估其價格，然后綜合兩種方法的評估結(jié)果來估價確定其最終價格。
　　十、估價結(jié)果
　　估價對象在估價時點2002年5月23日的價值為人民幣3637.33萬元（大寫：人民幣叁仟陸佰叁拾柒萬叁仟叁佰圓整）（估價人員、估價作業(yè)日期和估價報告應用的有效期略）

估價技術(shù)報告

　　一、個別因素分析
　　（1）估價對象土地使用權(quán)類型原為劃撥，設(shè)定出讓土地使用年限自1998年4月5日起至2048年4月4日止，至估價時點，其土地巳使用4年（取整），尚剩余46年（取整）使用年期。
　�。�2）估價對象建成于1992年，為鋼混結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟耐用年限為60年，至估價時點，該建筑物已使用10年（取整）。
　�。�3）估價對象坐落于××區(qū)××路西北側(cè)××廠所屬綜合樓，估價對象緊臨××路，其西南距××桐路及××路不足,50m，估價對象門前即為公交站點，有多路公交車經(jīng)過，交通便捷度較高。
　�。�4）估價對象所在區(qū)域工業(yè)企業(yè)較少。沿××路兩側(cè)分布較多商業(yè)小店面，商業(yè)繁華度已形成一定水平。
　�。�5）估價對象建筑物為一幢地下一層、地上十二層鋼混結(jié)構(gòu)的綜合樓，東南朝向，總建筑面積為175542.50㎡。該建筑東南側(cè)設(shè)有兩部客用電梯、西北側(cè)設(shè)有兩部3t的貨用電梯，局部樓層安裝中央空調(diào)，外墻為馬賽克貼面。該建筑地下室層高約為3.3m，第一層層高為，5m，第二至十二估價對象房屋規(guī)劃批準用途為工業(yè)廠房。至估價時點，估價對象未按原規(guī)劃用途使用，已改作“××酒店”使用。
　　（6）估價對象，原批準用途為工業(yè)廠房，由××廠于1992年建造。但該建筑物現(xiàn)已被出租并同時改變用途。據(jù)調(diào)查產(chǎn)權(quán)人改變土地及房屋用途未經(jīng)政府有關(guān)部門批準，亦未補辦相關(guān)手續(xù)。
　　二、區(qū)域因素分析
　　（一）區(qū)位條件
　　估價對象位于××市××區(qū)××路西北側(cè)，土地級別為B—B1區(qū)，為××市老市區(qū)，根據(jù)××市總體規(guī)劃。該區(qū)域為商住綜合區(qū)，該區(qū)域特點是建筑物密度大，且人流量亦大，沿××路兩側(cè)多為店面，只有少量的零星的幾棟工業(yè)廠房，計劃也將逐漸遷至××島外。
　　（二）交通條件
估價對象所處區(qū)域道路路網(wǎng)密度較大，有主干道××路、××祠路及××路等，有多路公交車和小巴經(jīng)過，交通條件較好。
　　（三）環(huán)境條件
　　區(qū)域內(nèi)有中山公園、植物園等景觀公園，但估價對象附近私有住宅較多，且較陳舊，建筑密度大，綠化率低，環(huán)境條件一般。
　�。ㄋ模┏鞘谢�礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施的完備程度
　　該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施達“五通一平”（通上水、通下水、通電、通信、通路及場地平整），銀行、菜市場、郵局、學校等各項公共配套設(shè)施齊全，完全能夠滿足人們正常的生產(chǎn)及生活需要。
　　三、市場背景分析
　　根據(jù)××市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，該市的商品房及二手房的交易量在去年達到歷史最高水平，合計為380萬㎡。但廠房的交易量與去年持平，而且廠房銷售均價為1097元/㎡，比上年的1455元/㎡下跌358元/㎡，跌幅達24.6％。下跌的主要原因為市區(qū)規(guī)劃布局的調(diào)整，新增工業(yè)項目近年全部安排在新區(qū).舊城區(qū)的工業(yè)企業(yè)也逐漸搬遷改造到新區(qū)，新區(qū)工業(yè)廠房價格較低。目前該市工業(yè)用地總體上是供大于求的狀況。但該市已基本形成外向型經(jīng)濟格局，每年引進外資的數(shù)量及增長速度都排在全國各城市前列，對工業(yè)廠房還存在有相當?shù)男枨蟆?br />　　四、最高最佳使用分析
　　估價對象規(guī)劃批準用途為工業(yè)用途，根據(jù)其所處的區(qū)位等級、區(qū)位條件及其所處城市內(nèi)部經(jīng)濟地理位置、城市建設(shè)和土地資源優(yōu)化配置的長遠發(fā)展來看，估價人員認為工業(yè)用途不是最佳用途。但本次評估從合法的原則考慮，仍以原規(guī)劃用途——工業(yè)廠房進行評估。同時，出于估價對象處在市區(qū)，區(qū)域內(nèi)工業(yè)廠房較少，適合中小型的加工企業(yè)使用，作為工業(yè)廠房仍有較好的市場條件。
　　五、估價方法選用
　　因估價對象規(guī)劃用途為工業(yè)廠房，與估價對象類似的房地產(chǎn)開發(fā)的成本費用資料較齊全，故采用成本法評估其市場價格I另估價對象存在潛在的出租收益，擬采用收益還原法評估其價格，然后綜合兩種方法的評估結(jié)果來確定其最終價格。

六、估價測算過程
　　評估思路：遵循合法原則，同時考慮估價目的對價格的影響，本次仍以批準的合法用途估價，不考慮改變用途對價格的影響。
　　由于待估地下室不計地價，本次評估僅用成本法評估地下室的建造成本；待估綜合樓底層層高較高為5m，第二至第十二層層高為4m，第二至第十二層造價及使用功能均較底層低。因此本次評估用收益法及成本法將底層與第二至第十二層分別計算，最后加總求得估價對象總價值。
　　（一）地下室
　　采用成本法。
　　（1）計算公式：根據(jù)成本法的要求，成本法估價的基本公式為：
　　房地產(chǎn)價值=土地取得成本和開發(fā)成本+建筑物開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤一建筑物折舊
　�。�2）計算過程：根據(jù)市場調(diào)查及有關(guān)規(guī)定，確定以下指標見表2。

表2重置價格構(gòu)成表

　　（3）計算結(jié)果：成本法評估地下室房產(chǎn)單價為1002元/㎡。
　�。ǘ�）綜合樓底層
　　1.收益法
　�。�1）計算公式：V=A/R[1-1/(1+R)ⁿ]
　　式中V——收益法評估價格，
　　A——房地產(chǎn)年純收益；
　　R——報酬率；
　　n——房地產(chǎn)收益年期。
　�。�2）具體計算過程見表3。

表3收益價格計算表

　�。�3）計算結(jié)果：收益法評估綜合樓底層房地產(chǎn)單價為2638元/㎡。
　　2.成本法
　　（1）計算公式；根據(jù)成本法的要求，成本法估價的基本公式為；
　　房地產(chǎn)價值=土地取得成本和開發(fā)成本+建筑物開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤-建筑物折舊
　�。�2）計算過程：根據(jù)市場調(diào)查及××市的有關(guān)規(guī)定.確定以下指標。

表4成本法評估價格計算表

　�。�3）計算結(jié)果：成本法評估房地產(chǎn)單價為2445元/㎡。
　　（三）綜合樓房第二至十二層
　　1.收益法
　�。�1）計算公式：V=A/R[1-1/（1+R）ⁿ]
　　式中V——收益法評估價格；
　　A——房地產(chǎn)年純收益；
　　R——報酬率；
　　n——房地產(chǎn)收益年期。

（2）具體計算過程見表5：

表5收益法價值計算表

　�。�3）計算結(jié)果：2040元/㎡。
　　2.成本法
　�。�1）計算公式：根據(jù)成本法的要求，成本法估價的基本公式為：
　　房地產(chǎn)價值=土地取得成本和開發(fā)成本+建筑物開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤-建筑物折舊
　�。�2）計算過程：根據(jù)市場調(diào)查及××的有關(guān)規(guī)定，確定以下指標。

表6重置價格計算表

　　（3）計算結(jié)果：成本法評估房地產(chǎn)單價為2245元/㎡
　　七、估價結(jié)果確定
　　（一）估價對象單價的確定
　　（1）地下室：以上采用成本法測算地下室價值為1002元/㎡。
　�。�2）綜合樓底層：采用以上兩種方法測算估價對象結(jié)果，成本法測算結(jié)果為2445元/㎡，收益還原法測算結(jié)果為2638元/㎡，兩種方法評估結(jié)果相差不大。本次評估采用兩種方法的算術(shù)平均值作為評估結(jié)果，則估價對象的房地產(chǎn)單價為：（2445+2638）÷2＝2542（元/㎡）。
　�。�3）綜合樓第二至第十二層：以上采用兩種方法測算估價對象結(jié)果，成本法測算結(jié)果為2245元/㎡，收益還原法測算結(jié)果為2040元/㎡，兩種方法評估結(jié)果相差不大。本次評估采用兩種方法的算術(shù)平均值作為評估結(jié)果，則估價對象的房地產(chǎn)單價為：（2245+2040）/2=2143（元/㎡）。
具體如下表：

表7估價對象價值的確定表

　　（二）房地產(chǎn)評估結(jié)果
　　估價對象在估價時點2002年5月23日的價值為人民幣3637.33萬元（大寫：人民幣叁仟陸佰叁拾柒萬叁仟叁佰圓整）。
　�。�1）房地產(chǎn)估價報告中缺目錄。
　�。�2）房地產(chǎn)估價報告中缺致委托方函。
　�。�3）房地產(chǎn)估價報告中缺估價師聲明。
　�。�4）估價報告未在估價機構(gòu)存檔。
　�。�5）估價結(jié)果缺單價。
　�。�6）未在報告中說明待估地下室不計地價的原因。
　�。�7）在用成本法計算時公式中缺銷售費用一項。
　�。�8）在用成本法列表計算中“銷售費用”應是“銷售稅費”。
　　（9）在用成本法列表計算“建筑物的投資利潤”中的“開發(fā)利潤”應表述為“建筑物投資利潤率”。
　�。�10）在用成本法列表計算“土地的開發(fā)利潤”中的“開發(fā)利潤取15％”應表述為“土地投資利潤率取15％”。
　　（11）在用收益法計算年總費用（運營費用和有效毛收入）時，也應說明這是客觀正常情況下的費用。
　�。�12）在用收益法計算年總費用（運營費用和有效毛收入）時，應包括設(shè)備的折舊費（由于裝修是由承租方負擔的，所以裝修部分的折舊費不用計算在內(nèi)）。

　　（13）在用收益法計算可獲得收益年限時，建筑物建成年代應是1992年，而不是1993年。
　�。�14）在計算土地取得成本及開發(fā)成本時，應說明土地報酬率4.01％的由來。
　　（15）在計算土地取得成本及開發(fā)成本時，年期修正計算中分子分母應顛倒過來。
　�。�16）缺附件。收入計算應為190086萬元×（1-10％-5％）=161573元（兩率不是連乘是連加）。