第三章　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序與管理

考試目的

本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序各階段工作內(nèi)容以及對(duì)獲取土地、建設(shè)過(guò)程中相關(guān)管理工作的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié)　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序概述

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本概念

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序

第二節(jié)　投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析

一、投資機(jī)會(huì)選擇

二、投資決策分析

第三節(jié)　前期工作

一、獲取土地

(一)土地儲(chǔ)備與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)
1.土地儲(chǔ)備
2.土地一級(jí)開(kāi)發(fā)
(二)獲取土地的途徑
1.土地使用權(quán)出讓
2.土地使用權(quán)劃撥
3.原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
4.與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作

二、確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可

(一)土地出讓過(guò)程中的規(guī)劃管理
(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的規(guī)劃管理
1.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)審批階段
2.申請(qǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》階段
3.規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批階段
4.設(shè)計(jì)方案審批階段
5.申請(qǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》階段

三、建設(shè)工程招標(biāo)

(一)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)方式
1.公開(kāi)招標(biāo)
2.邀請(qǐng)招標(biāo)
(二)招標(biāo)機(jī)構(gòu)
1.招標(biāo)過(guò)程中的決策活動(dòng)。
2.招標(biāo)中的日常事務(wù)工作
3.招標(biāo)工作小組組成人員
(三)招標(biāo)程序
1.申請(qǐng)招標(biāo)
2.編制招標(biāo)文件
3.編制招標(biāo)工程標(biāo)底
4.確定招標(biāo)方式，發(fā)布招標(biāo)公告或邀請(qǐng)投標(biāo)函
5.投標(biāo)人資格審查
6.招標(biāo)工程交底及答疑
7.開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)
8.簽訂合同

四、開(kāi)工申請(qǐng)與審批

(一)申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證應(yīng)具備的條件
(二)申請(qǐng)辦理施工許可證的程序

五、前期工作的其他環(huán)節(jié)

第四節(jié)　建設(shè)階段

一、質(zhì)量控制

(一)對(duì)原材料的檢驗(yàn)
(二)對(duì)工程采用的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)
(三)確立施工中控制質(zhì)量的具體措施
(四)確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度

二、進(jìn)度控制

(一)工程進(jìn)度計(jì)劃的編制
(二)進(jìn)度管理及計(jì)劃調(diào)整
1.橫道圖法
2.網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃
(三)其他配套進(jìn)度計(jì)劃
(四)進(jìn)度控制中應(yīng)關(guān)注的因素

三、成本控制

(一)成本控制的主要工作內(nèi)容
1.編制成本計(jì)劃，確定成本控制的目標(biāo)
2.審查施工組織設(shè)計(jì)和施工方案
3.控制工程款的動(dòng)態(tài)結(jié)算
4.控制工程變更
(二)控制工程成本的做法和手段
1.強(qiáng)化“成本”意識(shí)，加強(qiáng)全面管理
2.確定成本控制的對(duì)象
3.完善成本控制制度
4.制定有效的獎(jiǎng)勵(lì)措施

四、合同管理

(一)合同管理的作用
(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要合同關(guān)系
(三)合同管理的主要工作內(nèi)容

五、安全管理

六、竣工驗(yàn)收

(一)竣工驗(yàn)收的要求
(二)竣工驗(yàn)收的依據(jù)
(三)竣工驗(yàn)收的工作程序
1.單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收
2.綜合驗(yàn)收
3.竣工驗(yàn)收備案
(四)竣工結(jié)算
(五)編制竣工檔案
1.技術(shù)資料的內(nèi)容，
2.繪制竣工圖

第五節(jié)　租售階段

一、選擇物業(yè)銷售形式

(一)開(kāi)發(fā)商自行銷售
(二)委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)銷售
1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的作用
2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理形式
(三)選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)注意的問(wèn)題
1.充分了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其經(jīng)紀(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)
2.了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可投入市場(chǎng)營(yíng)銷工作的資源
3.考察房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)過(guò)往的業(yè)績(jī)
4.針對(duì)物業(yè)的類型選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)
5.認(rèn)真簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同

二、制定租售方案

(一)出租還是出售
(二)租售進(jìn)度
(三)租售價(jià)格
1.成本導(dǎo)向定價(jià)
2.購(gòu)買(mǎi)者導(dǎo)向定價(jià)
3.競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)

三、制定宣傳與廣告策略

(一)市場(chǎng)宣傳策略
1.確定宣傳目標(biāo)
2.選擇宣傳的信息與工具
3.實(shí)施宣傳方案
4.評(píng)價(jià)宣傳效果
(二)廣告策略

考試要求

1.掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本概念及主要程序
2.熟悉投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析
3.了解獲取土地
4.熟悉確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可
5.熟悉建設(shè)工程招標(biāo)
6.熟悉開(kāi)工申請(qǐng)與審批
7.了解前期工作的其他環(huán)節(jié)
8.熟悉建設(shè)階段
9.掌握選擇物業(yè)租售形式
10.掌握制定租售方案
11.了解制定宣傳與廣告策略