三、影響房地產(chǎn)價格的因素

　　(一)不同性質(zhì)的影響因素

　　影響房地產(chǎn)價格的因素分為經(jīng)濟因素、社會因素、行政和政治因素，及理化因素。

　　1經(jīng)濟因素

　　(二)不同影響范圍和結(jié)果的因素

　　1一般因素

　　一般因素在時間上變動

　　2區(qū)域因素

　　區(qū)域因素也會引起相應(yīng)區(qū)域房地產(chǎn)價格水平在時間上的變動

　　3個別因素

　　個別因素是造成房地產(chǎn)價格個別性的直接因素。

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的構(gòu)成

　　房地產(chǎn)價格=土地價格+房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本+利潤+房地產(chǎn)稅

　　一、土地價格

　　土地價格，按照馬克思主義經(jīng)濟學(xué)原理，是1地租的資本化，2占有、使用、收益和處分的權(quán)利而支付的費用。3一定年數(shù)地租的總額。實際地價的價值構(gòu)成包括：一定年數(shù)的地租、級差地租I全部、級差地租II部分(勞動投入所產(chǎn)生的級差地租)。土地開發(fā)成本主要指動拆遷費用、“七通一平”成本、地塊內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套成本。土地開發(fā)利潤則指成本應(yīng)獲得的利潤。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本和利潤

　　狹義的房地產(chǎn)開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)商在取得土地以后，為開發(fā)所負(fù)擔(dān)的一切經(jīng)濟代價。這種代價不僅包括開發(fā)商向外支付的開發(fā)利潤。利潤有兩種，一種是指房地產(chǎn)開發(fā)收益扣除了開發(fā)商向外支付的一切費用(不包括開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息)后所剩的余額，另一種是指房地產(chǎn)開發(fā)收益扣除了除土地以外的一切開發(fā)費用(包括開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息)后的余額。房地產(chǎn)開發(fā)成本根據(jù)支付情況的不同可分為建筑安裝成本和其他開發(fā)成本。

　　三、房地產(chǎn)稅

　　稅種主要有營業(yè)稅、城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。營業(yè)稅。