2013年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試經(jīng)紀(jì)概論備考輔導(dǎo)（92）
來(lái)源：環(huán)球職業(yè)教育在線發(fā)布時(shí)間：2012-12-27 09:20:25
第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的主要類(lèi)型
房地產(chǎn)代理合同與房地產(chǎn)居間合同
(一)房地產(chǎn)代理合同
房地產(chǎn)的代理行為包含了民事代理和商事代理兩方面。民事代理活動(dòng)既有采用書(shū)面合同形式的，也有采用口頭合同形式的，但商事代理活動(dòng)通常采用書(shū)面合同形式。代理合同的內(nèi)容不是以雙方當(dāng)事人的意思表示一致作為合同的成立條件，而是以被代理人確定委托代理權(quán)限和代理人接受授權(quán)為合同的成立條件。
2房地產(chǎn)代理合同的特征
除緊急情況外，代理人不能超越被代理人的指示擅自處理事務(wù)，也不用自己的名義處理事務(wù)。接受授權(quán)代理的事務(wù)分為兩類(lèi)：其一，被授予的代理權(quán)是為被代理人解決不能親自處理的委托事務(wù)，這屬于事務(wù)代理;其二，被授予的代理權(quán)是為被代理人解決;在被代理人的經(jīng)營(yíng)能力不足或?yàn)榱诉_(dá)到經(jīng)營(yíng)目的預(yù)期的委托事務(wù)，這是商事代理活動(dòng)。
3房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在代理合同中的義務(wù)=委托人的權(quán)利
按照指示處理事務(wù)的義務(wù)
親自處理事務(wù)的義務(wù)
向被代理人報(bào)告處理事務(wù)情況的義務(wù)
處理事務(wù)的收益和所得交付被代理人的義務(wù)
4委托人的義務(wù)=經(jīng)紀(jì)人的權(quán)利
承擔(dān)后果的義務(wù)
承擔(dān)處理事務(wù)的費(fèi)用的義務(wù)
給付房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人報(bào)酬的義務(wù)
承擔(dān)賠償損失的義務(wù)
(二)房地產(chǎn)居間合同
1房地產(chǎn)居間合同的涵義
居間合同是指居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。居間合同可以分為指示居間合同和媒介居間合同。指示居間合同即居間人向委托人報(bào)告訂約的機(jī)會(huì)，媒介居間行為則是居間人根據(jù)委托人的要求將交易目的相近或相符的雙方委托人以媒介妁方式促成其交易。
2房地產(chǎn)居間合同的特征
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是中間人，既不能以一方的名義，也不能以自己的名義或?yàn)槲腥说睦娑洚?dāng)與第三人訂立合同的當(dāng)事人。居間合同的委托人的給付義務(wù)具有不確定性，即房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以同時(shí)接受一方或相對(duì)兩方委托人的委托，向一方或相對(duì)兩方委托人提供居間服務(wù)。而代理人只能接受一方委托人的委托代理事務(wù)，國(guó)家法律沒(méi)有有關(guān)代理人可以同時(shí)接受相對(duì)兩方委托人的委托代理義務(wù)的解釋。
3房地產(chǎn)居間合同的義務(wù)
如實(shí)報(bào)告的義務(wù)
盡力提供居間服務(wù)的義務(wù)
保守秘密的義務(wù)
4委托人的義務(wù)=經(jīng)紀(jì)人的權(quán)利
支付報(bào)酬的義務(wù)
支付必要費(fèi)用的義務(wù)
二、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀(jì)合同與房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀(jì)合同
房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)與房屋租賃是房地產(chǎn)交易中交易性質(zhì)不同的行為，買(mǎi)賣(mài)是權(quán)利轉(zhuǎn)讓行為，租賃是債權(quán)經(jīng)營(yíng)行為。房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)行為一般包括：投資新建房地產(chǎn)的期權(quán)房屋買(mǎi)賣(mài)和現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)、二手房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)。
房屋租賃行為一般包括：投資新建房屋的期權(quán)預(yù)租(有些地區(qū)和城市開(kāi)展這種預(yù)租活動(dòng))，現(xiàn)房出租;存量房屋的出租和轉(zhuǎn)租。
三、一手房經(jīng)紀(jì)合同與二手房經(jīng)紀(jì)合同
(一)一手房經(jīng)紀(jì)合同
其委托代理合同的內(nèi)容表現(xiàn)為目標(biāo)明確、要求具體、事務(wù)繁雜、周期嚴(yán)格并具有風(fēng)險(xiǎn)性。
(二)二手房經(jīng)紀(jì)合同
其特點(diǎn)是合同要求完成的事務(wù)應(yīng)當(dāng)完備。
四、房地產(chǎn)買(mǎi)方代理合同與房地產(chǎn)賣(mài)方代理合同。
