11.通貨膨脹的影響

　　通貨膨脹使現(xiàn)金的購買力下降，投資者必須提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹的影響

　　通貨膨脹和房地產(chǎn)增值的區(qū)別

　　對投資分析工作的影響（兩種方法考慮通貨膨脹）

　　允許未來的年經(jīng)營收入和運營成本隨通貨膨脹分別有所增加

　　如果在收益現(xiàn)金流估算中沒有考慮通貨膨脹，則可以調(diào)低折現(xiàn)率

　　12.財務凈現(xiàn)值FNPV （financial netpresent value）

　　定義

　　是指項目按行業(yè)的基準收益率或設定的目標收益率，將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到投資活動起始點的現(xiàn)值之和

　　實質(zhì)

　　將發(fā)生在不同時點的現(xiàn)金流，統(tǒng)一折算到0點位置，再進行代數(shù)運算，含義上是考慮了時間價值的利潤指標

　　各年凈現(xiàn)金流量相等時（A-P）

　　各年凈現(xiàn)金流量不相等時（F-P）

　　基準收益率

　　反映資金時間價值的參數(shù)

　　是投資所要求的最低投資報酬率，稱最低要求收益率

　　決定因素（兩個）－資金成本和風險

　　項目計算期的界定n

　　開發(fā)投資

　　出售的：開發(fā)期＋銷售期

　　出租或自營的：開發(fā)期＋經(jīng)營期

　　置業(yè)投資：

　　經(jīng)營準備期＋經(jīng)營期

　　判定標準

　　NPV≥0，說明方案的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求，項目在財務上可以接受

　　NPV＜0，說明方案達不到預定的收益水平，方案不可接受

　　【注意】NPV＝0時，項目是可行的