5.某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預計未來正常運行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運營費用50萬元。目前該類物業(yè)無風險報酬率為5%，風險報酬率為安全利率的60%，則該商場在

    A.536

    B.549

    C.557

    D.816

    答案B

    2.A開發(fā)商以3500萬元的價格獲得了一宗七通一平的土地，面積4000㎡，使用年限50年，規(guī)劃建筑容積率5，用途為酒店�，FA開發(fā)商與B酒店管理集團就合作開發(fā)經營事宜進行協商，由B集團負責投資建設房屋（含設備裝修費），并在項目投入運營后由B集團經營，B集團通過經營收益回收投資并獲得預期利潤后，將項目無償地移交給A開發(fā)商。

    B集團估算數據如下：房屋建造成本為每平方米建筑面積4000元，專業(yè)人員費用為建造成本的10%，管理費用為建造成本、專業(yè)人員費用之和的5%，建設期3年，建造成本、專業(yè)人員費用、管理費用在建設期內均勻投入，年貸款利率（融資費用不另計）10%，按年計息。預測酒店運營期間收益水平保持在3600萬元/年，運營成本為收益的35%，B集團目標成本利潤率為45%.

    假設項目收益發(fā)生在年末，折現率為10%，請測算B集團經營多少年后可收回投資，并達到目標利潤率。（13分）（2001年試題）

    1.一般來說，認知定價法所確定的價格（）價值定價法所確定的價格。

    A.高于

    B.低于

    C.等于

    D.高于等于

    「答案」A

    「解析」認知價值定價法是房地產商根據購買者對物業(yè)的認知價值來制定價格的一種方法。價值定價法確定的價格即“物美價廉”。

    2.進度計劃管理通常采用橫道圖和（　�。�

    A.資金流動計劃圖

    B.網絡圖

    C.直方圖

    D.控制圖

    「答案」B

    「解析」進度計劃的制定有兩種方法，一種是應用傳統的水平進度計劃（橫道圖法），另一種是網絡計劃（網絡圖法）。

    3.工程成本控制的主要對象是主要費用的（　　）

    A.變動費用

    B.固定費用

    C.材料費用

    D.人工費用

    「答案」A

    「解析」成本控制的主要對象是主要費用中的變動費用。

    4.發(fā)證機關在收到建設單位報送的《建筑工程施工許可證申請表》和所附證明文件后，對于符合條件的，應當自收到申請2日起10日內頒發(fā)施工許可證。

    「答案」錯誤

    「解析」15日內。

    5.房地產開發(fā)前期的規(guī)劃管理主要體現在：開發(fā)項目的選址定點審批，核發(fā)“建設用地規(guī)劃許可證”及規(guī)劃設計條件，規(guī)劃方案及初步設計審批以及核發(fā)“開工許可證”等方面

    「答案」錯誤

    「解析」主要體現在：開發(fā)項目的選址定點審批，核發(fā)“建設用地規(guī)劃許可證”及規(guī)劃設計條件，規(guī)劃方案及初步設計審批以及核發(fā)“建筑工程規(guī)劃許可證”等方面。

    6.決標選中中標單位意味著全部接受承包商的標書，故合同價就是中標單位的報價。

    「答案」錯誤

    「解析」中標后，開發(fā)商和中標單位應在約定期限內就簽訂合同進行磋商，雙方就合同條款達成協議。

    1.根據各地房地產收益水平，同類型的物業(yè)都存在一個適當租金售價比例，一般情況下，住宅的售價大約相當于（）的租金。

    A.50個月

    B.100個月

    C.10個月

    D.10年

    「答案」B

    「解析」一般情況下大約為100個月的租金，如果售價過高，那么對出租住宅的需求就會增加。

    2.需求增長比供給增長快空置率繼續(xù)下降，租金增長率上漲，這種狀況發(fā)生在房地產市場自然周期的（　�。�

    A.第一階段

    B.第二階段

    C.第三階段

    D.第四階段

    「答案」B

    「解析」第二階段市場供給吃緊，租金會迅速上漲。而第三階段供求已出轉折。