5.某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計未來正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運(yùn)營費(fèi)用50萬元。目前該類物業(yè)無風(fēng)險報酬率為5%，風(fēng)險報酬率為安全利率的60%，則該商場在

    A.536

    B.549

    C.557

    D.816

    答案B

    2.A開發(fā)商以3500萬元的價格獲得了一宗七通一平的土地，面積4000㎡，使用年限50年，規(guī)劃建筑容積率5，用途為酒店�，F(xiàn)A開發(fā)商與B酒店管理集團(tuán)就合作開發(fā)經(jīng)營事宜進(jìn)行協(xié)商，由B集團(tuán)負(fù)責(zé)投資建設(shè)房屋（含設(shè)備裝修費(fèi)），并在項(xiàng)目投入運(yùn)營后由B集團(tuán)經(jīng)營，B集團(tuán)通過經(jīng)營收益回收投資并獲得預(yù)期利潤后，將項(xiàng)目無償?shù)匾平唤oA開發(fā)商。

    B集團(tuán)估算數(shù)據(jù)如下：房屋建造成本為每平方米建筑面積4000元，專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本的10%，管理費(fèi)用為建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用之和的5%，建設(shè)期3年，建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用、管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，年貸款利率（融資費(fèi)用不另計）10%，按年計息。預(yù)測酒店運(yùn)營期間收益水平保持在3600萬元/年，運(yùn)營成本為收益的35%，B集團(tuán)目標(biāo)成本利潤率為45%.

    假設(shè)項(xiàng)目收益發(fā)生在年末，折現(xiàn)率為10%，請測算B集團(tuán)經(jīng)營多少年后可收回投資，并達(dá)到目標(biāo)利潤率。（13分）（2001年試題）

    1.一般來說，認(rèn)知定價法所確定的價格（）價值定價法所確定的價格。

    A.高于

    B.低于

    C.等于

    D.高于等于

    「答案」A

    「解析」認(rèn)知價值定價法是房地產(chǎn)商根據(jù)購買者對物業(yè)的認(rèn)知價值來制定價格的一種方法。價值定價法確定的價格即“物美價廉”。

    2.進(jìn)度計劃管理通常采用橫道圖和（　�。�

    A.資金流動計劃圖

    B.網(wǎng)絡(luò)圖

    C.直方圖

    D.控制圖

    「答案」B

    「解析」進(jìn)度計劃的制定有兩種方法，一種是應(yīng)用傳統(tǒng)的水平進(jìn)度計劃（橫道圖法），另一種是網(wǎng)絡(luò)計劃（網(wǎng)絡(luò)圖法）。

    3.工程成本控制的主要對象是主要費(fèi)用的（　　）

    A.變動費(fèi)用

    B.固定費(fèi)用

    C.材料費(fèi)用

    D.人工費(fèi)用

    「答案」A

    「解析」成本控制的主要對象是主要費(fèi)用中的變動費(fèi)用。

    4.發(fā)證機(jī)關(guān)在收到建設(shè)單位報送的《建筑工程施工許可證申請表》和所附證明文件后，對于符合條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請2日起10日內(nèi)頒發(fā)施工許可證。

    「答案」錯誤

    「解析」15日內(nèi)。

    5.房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理主要體現(xiàn)在：開發(fā)項(xiàng)目的選址定點(diǎn)審批，核發(fā)“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”及規(guī)劃設(shè)計條件，規(guī)劃方案及初步設(shè)計審批以及核發(fā)“開工許可證”等方面

    「答案」錯誤

    「解析」主要體現(xiàn)在：開發(fā)項(xiàng)目的選址定點(diǎn)審批，核發(fā)“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”及規(guī)劃設(shè)計條件，規(guī)劃方案及初步設(shè)計審批以及核發(fā)“建筑工程規(guī)劃許可證”等方面。

    6.決標(biāo)選中中標(biāo)單位意味著全部接受承包商的標(biāo)書，故合同價就是中標(biāo)單位的報價。

    「答案」錯誤

    「解析」中標(biāo)后，開發(fā)商和中標(biāo)單位應(yīng)在約定期限內(nèi)就簽訂合同進(jìn)行磋商，雙方就合同條款達(dá)成協(xié)議。

    1.根據(jù)各地房地產(chǎn)收益水平，同類型的物業(yè)都存在一個適當(dāng)租金售價比例，一般情況下，住宅的售價大約相當(dāng)于（）的租金。

    A.50個月

    B.100個月

    C.10個月

    D.10年

    「答案」B

    「解析」一般情況下大約為100個月的租金，如果售價過高，那么對出租住宅的需求就會增加。