20.房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容 （三類分析）

　　宏觀因素分析

　　市場狀況分析（四方面分析）

　　供給分析、需求分析、競爭分析、市場占有率分析

　　估算市場供給總吸納量

　　估算項目吸納量

　　項目吸納量＝市場供求缺口×擬開發(fā)項目市場占有率

　　提出有利于增加市場占有率的建議

　　相關(guān)因素分析

　　【2009年真題】

　　在一定時期內(nèi)，某類商品房的市場潛量是指這類商品房的（ ）。
　　A．市場需求上限
　　B．市場有效需求
　　C．市場現(xiàn)實需求
　　D．市場最低需求

　　【答案】A

　　【2009年真題】

　　某市2008年住宅的預(yù)測銷售為500萬平方米，實際銷售為650萬平方米，平滑指數(shù)為0.75，利用指數(shù)平滑法預(yù)測的該市2009年住宅銷售量為（ ）萬平方米。
　　A．500.0
　　B．537.5
　　C．612.5
　　D．650.0

　　【答案】C

　　【2009年真題】

　　某開發(fā)商率先向市場推出了帶有電梯的別墅，該開發(fā)商在項目市場定位戰(zhàn)略上采取的是（ ）戰(zhàn)略。
　　A．形象差異化
　　B．人員差別比
　　C．服務(wù)差別比
　　D．產(chǎn)品差別比

　　【答案】D
　　【解析】別墅對于開發(fā)商來說是產(chǎn)品，提供別樣化的產(chǎn)品即產(chǎn)品差別化。

　　【2009年真題】

　　某城市的居民對高層住宅經(jīng)歷了一個從較為抗拒到較普遍接受的過程，這一現(xiàn)象反應(yīng)了消費者市場的（ ）。
　　A．替代性
　　B．發(fā)展性
　　C．地區(qū)性
　　D．復雜性

　　【答案】B
　　【解析】消費者市場具有廣泛性、分散性、復雜性、易變性、發(fā)展性、情感性、伸縮性、替代性、地區(qū)性、季節(jié)性等十大特點。

　　【2009年真題】

　　房地產(chǎn)市場分析可以幫助開發(fā)商（ ）。
　　A．選擇合適的項目位置
　　B．尋找投資合作伙伴
　　C．確定滿足市場需求的產(chǎn)品類型
　　D．判斷租買時機
　　E．進行土地使用權(quán)出讓決策

　　【答案】ABC
　　【解析】D是針對購房者和租房者；E出讓是政府的職責，主體是政府。本題可用常識判斷，看哪些事情是開發(fā)商做的。

　　【2009年真題】

　　開發(fā)商進行房地產(chǎn)市場狀況分析的內(nèi)容通常有（ ）。
　　A．供需分析
　　B．競爭分析
　　C．市場占有率分析
　　D．投資收益掃析
　　E．宏觀因素分析

　　【答案】ABC

　　【解析】注意都題的層次。房地產(chǎn)市場分析包括宏觀因素分析、市場狀況分析和相關(guān)因素分析三大類。而在第二大類市場狀況分析中包括供給分析、需求分析、競爭分析和市場占有率分析四類。注意一定要區(qū)別考哪個層次。

　　【2009年真題】

　　一個整體事項能夠細分為若干子市場，主要是因為顧客需求存在差異性。（ ）

　　【答案】對
　　【解析】不同細分市場之間的需求存在差異，而同一細分市場的需求具有較多的共同性。