1.2.4 確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線要遵循房地產(chǎn)估價原則

房地產(chǎn)估價技術(shù)路線所反映的是房地產(chǎn)價格的形成過程，而房地產(chǎn)估價原則體現(xiàn)的也正是房地產(chǎn)價格的形成原理，因此，在確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線時要遵循房地產(chǎn)估價原則也就十分自然了。

1.2.4.1 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與合法原則

遵循合法原則，要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分為前提估價。

所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣�府的有關(guān)規(guī)定。

房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格，而房地產(chǎn)權(quán)益是由法律法規(guī)或者合同所確定的，估價所要考慮的也只能是合法的權(quán)益的價格。又由于房地產(chǎn)價格是在其使用和處分的過程中形成的，因此在確定房地產(chǎn)的價格時，就必須堅持其使用和處分的合法性。

合法原則給我們提供了這樣的估價技術(shù)路線：估價時必須首先確認(rèn)估價對象具有合法的產(chǎn)權(quán)，其次要求估價對象的用途必須是合法的，同時還要求在估價中如果涉及估價對象的交易或處分方式時，該交易或處分方式必須是合法的。

按照“確認(rèn)估價對象具有合法產(chǎn)權(quán)”的估價技術(shù)路線，我們在估價時就必須先確認(rèn)估價對象房地產(chǎn)具有哪些權(quán)利、權(quán)利是否完整，以及權(quán)利是否合法。例如已經(jīng)簽訂了租約的房地產(chǎn)，在租約有效期內(nèi)，其占有權(quán)和使用權(quán)已經(jīng)讓渡給承租人，因此用收益法估價測算收益時，租期內(nèi)的收益應(yīng)根據(jù)租約所確定的租金計算;又如違章建筑，對其擁有的占有權(quán)是得不到法律保護(hù)的，因此是沒有價格的。

按照“確定估價對象的合法用途”的技術(shù)路線，我們在估價時就要核查估價對象的現(xiàn)狀用途是否與其法定用途相符。例如現(xiàn)狀用途是商業(yè)，而法定用途是住宅，我們只能按照其法定用途確定其價格，而不能考慮其現(xiàn)狀用途;又如在采用假設(shè)開發(fā)法估價時，需要設(shè)定估價對象未來的用途，在設(shè)定該用途時，就必須保證該用途的合法性，例如必須符合城市規(guī)劃限制的要求。

按照“確定合法的交易或處分方式”的估價技術(shù)路線，在涉及到劃撥土地使用權(quán)單獨設(shè)定抵押的估價時，就必須考慮到劃撥土地使用權(quán)在得到土地行政主管部門的批準(zhǔn)并補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或向國家上繳土地收益之后才能設(shè)定抵押，此時該目的下的估價對象才具有合法性。

1.2.4.2 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與替代原則

遵循替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。

替代原則的理論依據(jù)是同一市場上相同物品具有相同市場價值的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。替代原則是保證房地產(chǎn)估價能夠通過運用市場資料進(jìn)行和完成的重要理論前提：只有承認(rèn)同一市場上相同物品具有相同市場價值，才有可能根據(jù)市場資料對估價對象進(jìn)行估價。

替代原則也反映了房地產(chǎn)估價的基本原理和最一般的估價過程：房地產(chǎn)估價所要確定的估價結(jié)論是估價對象的價值。對于房地產(chǎn)交易目的而言，該價值應(yīng)當(dāng)是在公開市場上最可能形成或者成立的價格，房地產(chǎn)估價就是參照公開市場上足夠數(shù)量的類似房地產(chǎn)的近期成交價格來確定估價對象的價值。

在確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線時，無論采用什么估價思路和估價方法，都必然首先承認(rèn)替代原則：市場法是用類似房地產(chǎn)的成交價格來“替代”估價對象的價值，收益法是用估價對象未來的收益“替代”估價對象的價值，成本法是用估價對象各組成部分的價格來“替代”估價對象的價值，等等。