第一百五十八條　地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

　　【解釋】本條是關(guān)于地役權(quán)效力的規(guī)定。

　　地役權(quán)合同自地役權(quán)人與供役地權(quán)利人自愿達(dá)成協(xié)議即為生效，地役權(quán)合同一經(jīng)生效，地役權(quán)即為設(shè)立。地役權(quán)設(shè)立以地役權(quán)合同生效為要件，如果地役權(quán)人或者供役地權(quán)利人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請，辦理地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

　　立法過程中對是否必須登記，有不同意見：一種意見認(rèn)為，地役權(quán)應(yīng)當(dāng)?shù)怯�，如果該�?quán)利不通過登記予以公示，必然會損害第三人的利益。例如，地役權(quán)人和供役地權(quán)利人達(dá)成協(xié)議設(shè)立了地役權(quán)，這實(shí)際上是在供役地上設(shè)立了負(fù)擔(dān)，供役地的價值將因此而減少。如果供役地權(quán)利人將其土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，第三人在受讓該土地時，不知道該土地上已設(shè)立了地役權(quán)，仍然以沒有負(fù)擔(dān)的土地的價值購買，必然會蒙受損失。另一種意見認(rèn)為，應(yīng)將地役權(quán)登記生效作為基本原則，登記對抗作為例外。

　　隨著我國人口的增長和工業(yè)化的發(fā)展，土地資源越來越缺乏，為了解決土地資源的有限性與人類日益增長的需要之間的矛盾，需要通過確認(rèn)土地之上的各種物權(quán)實(shí)現(xiàn)土地的高效率的利用。我國農(nóng)村，地役權(quán)80％一90％都是不登記的。為了方便群眾，減少成本，物權(quán)法對地役權(quán)實(shí)行登記對抗主義。

　　所謂登記對抗主義，主要指不登記不得對抗不知道也不應(yīng)知道土地設(shè)有地役權(quán)，而受讓了該土地使用權(quán)的第三人。例如，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司從他人手中取得位于市中心廣場附近一塊土地使用權(quán)，以“觀景”為理念設(shè)計(jì)并建造了高層觀景商品住宅樓。該地前邊有一所學(xué)校乙，為了防止乙今后建造高樓擋住自己的觀景視野，甲以每年向乙支付10萬元補(bǔ)償費(fèi)為對價，與乙約定：乙在30年內(nèi)不得在校址興建高層建筑。合同簽訂后，雙方?jīng)]有辦理地役權(quán)登記。一年后學(xué)校乙遷址，將房屋全部轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)商丙，但乙未向丙提及自己與甲之間的約定。丙購得該學(xué)校后就建起了高層住宅一甲要求丙立即停止興建，遭到丙的拒絕后，甲便向法院提起訴訟．少按照本條規(guī)定，法院不能支持甲的主張，因?yàn)楸景钢屑滓译p方雖然訂立了地設(shè)權(quán)合同，但沒有登記，乙轉(zhuǎn)讓土地又沒有告知丙該土地上設(shè)有地役權(quán)，因此，丙的合法權(quán)益應(yīng)受保護(hù)，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司只能基于合同，要求學(xué)校乙承擔(dān)違約責(zé)任，而無權(quán)要求丙房地產(chǎn)商停止興建高樓和承擔(dān)責(zé)任。因此，為了更好地維護(hù)自己的地役權(quán)，地役權(quán)最好進(jìn)行登記。