| “簽合同”在普通人的一生中都不會太多,簽房產(chǎn)合同更有可能是“僅此一次”。如此重要的合同,許多購房者卻往往是在簽完之后還沒弄明白:自己到底有哪些責任和權(quán)利。 面對合同上布滿的“法律”與“房地產(chǎn)”專業(yè)名詞,缺乏購房經(jīng)驗的人們大多是在稀里糊涂中、在售樓小姐溫柔的催促下簽下了大名。這也就為日后的房產(chǎn)糾紛埋下了伏筆。 針對這種情況,記者特地咨詢了鼎誠律師事務(wù)所的蔡江林律師,請他根據(jù)他的實際經(jīng)驗,對《武漢市商品房買賣合同》中一些經(jīng)常發(fā)生糾紛的條款做了詳細的解析。 重點一 第七條,買受人逾期付款的違約責任 這一條說的是:購房者沒有在約定時間內(nèi)把房款交給開發(fā)商該如何處理。對于這一條,律師建議參照“第十條,出賣人逾期交房的違約責任”,他說,這兩條說的實際上是同一個問題(“交錢”與“交貨”),只不過責任主體一方是購房者,另一方是開發(fā)商。因此在約定時,雙方的責任應(yīng)該是對等的。 律師介紹,這兩條的主要內(nèi)容均是關(guān)于“逾期時間”與“違約金”的約定。一些責任心不強的開發(fā)商在這兩條的處理上都是不一樣的,且明顯“寬以待己,嚴于律人”。一般會對購房者的逾期時間定得短,對自己的則定得長;違約金也是購房者遲交房款時高,自己遲交房時低。因此,購房者一定要細心加以甄別。律師提醒,為了約束開發(fā)商按期交房,在“第十條”中,對于開發(fā)商逾期交房的違約金約定,不宜低于每日萬分之五(總價)。 重點二 第八條,面積確認及面積差異處理 這一條是一個選擇題,第1項是“雙方自行約定”,第2項則提供了一個詳細的處理方式。律師建議,不要選1,直接選2。因為第2項已把解決方法說得十分全面了,并且購房者的利益也從中得到了保障,而選第1項則有可能被開發(fā)商所利用。比如一部分開發(fā)商在“雙方自行約定”中寫上:據(jù)實結(jié)算。這對購房者來說就十分不利。 第2項中明確約定:“買受人不退房的,產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由出賣人承擔,產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時,面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由出賣人返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人�！� 如果“據(jù)實結(jié)算”,就意味著產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時,面積誤差比超過3%的部分,購房者也得據(jù)實付款給開發(fā)商;產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時,面積誤差比超出3%部分的房價款開發(fā)商也不用雙倍返還買受人。 重點三 第九條,交房期限及條件 這一條中,對交房時供水、供電、燃氣、排水、綠化等情況進行了約定,律師建議,最好還加上一句:“如果沒有達到,買受人可以拒絕收房,由此產(chǎn)生的違約責任由開發(fā)商承擔”。 同時,“第十四條,出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標準承諾的違約責任”中,也應(yīng)該加上這一句。 另外,開發(fā)商在廣告宣傳中的一些承諾也可以作為“其他項”寫入第九條。比如有位購房者將開發(fā)商廣告中承諾的“可以看到黃鶴樓”寫了進去,交房時該商品房被新修的建筑給擋住了,開發(fā)商因此承擔了違約責任。 重點四 第十一條,交接 這一條中,值得注意的是最后一句:“由于買受人原因,未能按期交付的,雙方同意按以下方式處理”,也就是如果購房者不收房怎么辦?在這里,雙方約定何種“處理方式”很重要。 律師說,經(jīng)常有購房者在收房時,因為漏水、裂縫、配套不齊等問題拒絕收房,這些問題表面看來是購房者有理,殊不知這在法律上可能是行不通的。因為只要開發(fā)商交房所需的證明文件及材料是齊全的,購房者如與開發(fā)商沒有特別的約定,是不能拒絕收房的。 有這么一個例子,有位購房者花了100萬買了一幢別墅,去收房時發(fā)現(xiàn)漏水,于是拒絕收房,到交房時間過了一個月以后,他收到了來自開發(fā)商律師的函件,稱他的購房合同已解除,并且他還要賠付違約金給開發(fā)商。這是怎么回事呢?自己明明有理,為何開發(fā)商可以解除合同,還要購房者賠錢?經(jīng)律師指點,他在仔細看了購房合同之后,才明白問題就出在“處理方式”上。 該合同上約定的處理方式是這樣的:“如買受人無正當理由,延期收房超過一個月的,出售人有權(quán)解除合同,買受人需按已付房款的40%向出售人賠付違約金。”也就是說,這位購房者非但買不到房,還要賠給開發(fā)商“100萬×30天×40%”的違約金。 律師提醒,如沒有特別的約定,漏水、裂縫、配套不齊等問題并不是拒絕收房的“正當理由”。為最大限度保證自己的權(quán)益,律師建議,最好盡量將一些可能發(fā)生的問題作為“交房特別約定”寫入合同中,并且拒絕類似上述例子中的“處理方式”。 |
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【責任編輯：趙桂萍 糾錯】 |
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