一、單項(xiàng)選擇題（共35小題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意。） 1．某投資商預(yù)測(cè)到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)計(jì)劃，并在附近預(yù)先投資，最后取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產(chǎn)投資特性中的（ ）。 2．不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產(chǎn)價(jià)值（ ）。 3．下列風(fēng)險(xiǎn)中，屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的是（ ）。 4．已知兩稅一費(fèi)的稅、費(fèi)率分別為營業(yè)稅5％、城市維護(hù)建設(shè)稅7％、教育費(fèi)附加3％，若銷售收入為1000萬元，則應(yīng)繳納兩稅一費(fèi)的總額為（ ）萬元。 5．某家庭購買一套面積為100m2的商品住宅，單價(jià)為5000元/ m2，首付款為房?jī)r(jià)的30％，其余通過申請(qǐng)公積金和商業(yè)組合貸款支付。已知公積金和商業(yè)貸款的年利率分別為4％和 7％，期限均為10年，公積金貸款的最高限額為10萬元，則公積金貸款部分的按月等額還款額為（ ）元。 6．某家庭以30萬元購買了一套住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6％，按月等額還款。如果該家庭于第6年初一次提前償還貸款本金5萬元，則從第6年開始的抵押貸款月還款額將減少（ ）元。 7．某家庭以住房抵押貸款方式購買了一套住宅，住房抵押貸款期限為20年，年利率為6％，以每月2500元等額還款。該家庭于第9年初一次性償還貸款本金10萬元，余額在以后的5年內(nèi)用按月等額還款的方式還清，則最后5年內(nèi)的月等額還款額為（ ）元。 8．某物業(yè)的購買價(jià)為100萬元，其中50萬元為銀行抵押貸款，期限10年，年利率12％。按年等額償還。如該物業(yè)年掙經(jīng)營收入為30萬元，則該物業(yè)投資的還本付息比率為（ ）。 9.甲寫字樓購買價(jià)格為100萬元，年凈經(jīng)營收入為30萬元，年還本付息額為15萬元；乙寫字摟購買價(jià)格為200萬元，年凈經(jīng)營收入為50萬元，年還本付息額為10萬元。若不考慮其他因素的影響，則甲、乙兩寫字樓投資之現(xiàn)金回報(bào)率的關(guān)系為（ ）。 10．土地使用者因使用國有土地而需按規(guī)定每年支付給政府的費(fèi)用是（ ）。 21．動(dòng)態(tài)投資回收期與靜態(tài)投資回收期之間的關(guān)系是（ ）。 22．財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)是由于（ ）引起的。 23．項(xiàng)目利潤為零時(shí)，分析項(xiàng)目成本、售價(jià)或銷售率所處狀態(tài)的方法是（ ）。 24．對(duì)評(píng)估中數(shù)據(jù)估算誤差引起的最終結(jié)果變化進(jìn)行分析的常用方法是（ ）。 25．當(dāng)項(xiàng)目評(píng)估中有若干個(gè)變量，每個(gè)變量又有多種甚至無限多種取值時(shí)，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析的方法一般采用（ ）。 26．對(duì)開發(fā)商而言，在下列合同形式及補(bǔ)充條款中，風(fēng)險(xiǎn)最大的是（ ）。 27．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所采用的建筑工程施工合同文件優(yōu)先解釋的順序?yàn)椋?）。 28．當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目完工并具備竣工驗(yàn)收條件后，負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收的是（ ）。 29．2002年3月某人以4.5萬元的預(yù)付款訂購了一套售價(jià)為30萬元的期房，2003年3月該項(xiàng)目交付使用時(shí)，樓價(jià)上漲到33.6萬元，則其預(yù)付款的收益率為，（ ）。 30．目前，中國個(gè)人住房抵押貸款期限最長(zhǎng)不超過（ ）年。 31．當(dāng)貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度超過（ ）時(shí)，為高風(fēng)險(xiǎn)貸款。 32．根據(jù)估計(jì)的總銷售收入和銷售量來制定價(jià)格的方法稱為（ ）。 33．當(dāng)某開發(fā)商的成本費(fèi)用和產(chǎn)品質(zhì)量與市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者相比具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)時(shí)�？梢圆捎玫亩▋r(jià)法是（ ）。 34．在物業(yè)管理中，市場(chǎng)化、社會(huì)化程度最高，管理最為復(fù)雜的是（ ）物業(yè)。 35．在商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場(chǎng)間位置的優(yōu)劣主要取決于（ ）。 二、多項(xiàng)選擇題（共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意。全部選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或當(dāng)選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。） 1．下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命的說法中，正確的有（ ）。 2．物業(yè)的資本價(jià)值在很大程度上取決于預(yù)期的收益現(xiàn)金流和可能的未來經(jīng)營費(fèi)用水平，未來經(jīng)營費(fèi)用包括（ ）。 3．關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營收入、利潤和稅金，存在的數(shù)量關(guān)系有（ ）。 4．房地產(chǎn)投資決策分析的主要工作包括（ ）。 5．城市土地開發(fā)和供應(yīng)計(jì)劃，一般由（ ）按城市總體發(fā)展要求、土地開發(fā)潛力以及城市規(guī)劃的要求制定。 6．市場(chǎng)主體通常包括（ ）。 7．開發(fā)商在將工程發(fā)包給建筑承包商時(shí)，不僅要考慮其過去的業(yè)績(jī)、資金實(shí)力和技術(shù)水平，還要審核承包商對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目的（ ）。 8．在進(jìn)行可行性分析中的調(diào)查研究時(shí)，資源調(diào)查一般包括（ ）。 9．前期工程費(fèi)用主要包括（ ）。 10．投標(biāo)價(jià)格如果出現(xiàn)單項(xiàng)報(bào)價(jià)之和不等于總報(bào)價(jià)時(shí)，符合規(guī)定的處理方法有（ ）。 11．金融機(jī)構(gòu)在融出資金時(shí)，要遵循（ ）原則。 12．金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí)，要進(jìn)行(）工作。 13．企業(yè)確定廣告預(yù)算的主要方法包括（ ）。 14．下列房地產(chǎn)定價(jià)方法中，屬于競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)的有（ ）。 15．收益性物業(yè)管理中，影響有效毛收入的因素有（ ）。 三、判斷題（共15小題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，用“√”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分。） 1．房地產(chǎn)置業(yè)投資能夠得到稅收方面的好處，這是由于稅法中規(guī)定的折舊年限相對(duì)于建筑物自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命來說要短得多。（ ） 2．從理論上說，通過投資組合可將投資者所面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)完全抵消。（ ） 3．開發(fā)商成本利潤率等于開發(fā)投資項(xiàng)目竣工后項(xiàng)目正常盈利年份的年凈經(jīng)營收入與總開發(fā)成本之比。（ ） 4．土地使用者可以通過出讓方式取得60年期的居住用地的土地使用權(quán)。 （ ） 5．居住區(qū)總用地是指居住區(qū)范圍內(nèi)除公共建筑用地外的用地面積。（ ） 6．人們?cè)诜康禺a(chǎn)上享有的權(quán)利不是絕對(duì)的、無條件的，但一般是排他的。（ ） 7．在四象限模型中，如果需求量對(duì)租金特別敏感，則第一象限的需求曲線會(huì)變得與縱軸平行。（ ） 8．房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)中的定性預(yù)測(cè)方法主要用于短期預(yù)測(cè)。（ ） 9．“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”分析方法是多變量敏感性分析方法中的一種。（ ） 10．在評(píng)標(biāo)期間，開發(fā)商與評(píng)標(biāo)小組可以要求投標(biāo)人回答或澄清某些含糊不清的問題，也可以要求投標(biāo)者調(diào)整報(bào)價(jià)�！。� ） 11．對(duì)于投資者認(rèn)為經(jīng)濟(jì)可行的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，其投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率肯定要大于銀行貸款利率。（ ） 12．在房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，銀行確定的抵押貸款成數(shù)越高，則貸款人獲得的貸款金額越多。（ ） 13．如果房地產(chǎn)開發(fā)公司想樹立高價(jià)格形象，則應(yīng)采用奇數(shù)定價(jià)策略。（ ） 14．過高或過低的物業(yè)租金，都有可能導(dǎo)致業(yè)主利益的損失。（ ） 15．物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入。（ ） 四、計(jì)算題（共2小題，20分。要求列出算式、計(jì)算過程；需按公式計(jì)算的，要寫出公式；僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。） 1．某投資者以1.8萬元/m2的價(jià)格購買了一個(gè)建筑商積為60m2的店鋪；用于出租經(jīng)營。該投資者以自有資金支付了總價(jià)款的30％，其余用銀行提供的抵押貸款支付。該抵押貸款期限為10年，年利率為5.31％基礎(chǔ)上上浮1.5個(gè)百分點(diǎn)，按年等額償還。經(jīng)營費(fèi)用為毛租金收入的25％。投資者希望該店鋪投資在抵押貸款還貸期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報(bào)率不低于12％。試計(jì)算在還貸期內(nèi)滿足投資者最低現(xiàn)金回報(bào)率要求的月租金單價(jià)（每平方米建筑面積月毛租金）。（8分） 2．某開發(fā)商于2000年8月1日投資開發(fā)一專業(yè)商場(chǎng)，開發(fā)期為3年，平均售價(jià)為0.8萬元/m2。2002年8月1日王某以1.1萬元／m2的價(jià)格購買了其中50m2的店面，并向開發(fā)商支付了5萬元定金，產(chǎn)權(quán)持有期為47年。2003年8月1日開發(fā)商交房時(shí)，王某又支付了11.5萬元，余款由商業(yè)銀行提供的10年期抵押貸款支付，年貸款利率為6.5％，按年末等額付款方式償還。另外，王某與一承租人訂了一份為期10年（2003年8月1日至2013年7月31日）的租賃臺(tái)同。合同規(guī)定，第一年租金為每月150元/m2，此后租金按每年2％的比率遞增，每年年來一次性收取。據(jù)估算每年的平均出租經(jīng)營費(fèi)用為3萬元。王某打算在出租期滿時(shí)，將此店面裝修后轉(zhuǎn)售，裝修費(fèi)估計(jì)為6萬元。如果王某要求其自有資金在整個(gè)投資經(jīng)營期的內(nèi)部收益率迭到12％，試計(jì)算屆時(shí)最低轉(zhuǎn)售單價(jià)（計(jì)算時(shí)點(diǎn)為2003年8月1日，不考慮裝修時(shí)間和轉(zhuǎn)售稅費(fèi)，計(jì)算結(jié)果精確到元）。（12分） |
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| 考試時(shí)間：2009年10月18、19日。 |
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| 考試內(nèi)容：房地產(chǎn)基本制度與政策、房地產(chǎn)估價(jià)理論與實(shí)務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理、房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析。 |
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