一、單項選擇題（共35小題，每題1分，每題的答案中只有一個最符合題意。） 1．某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（ ）。 2．房地產(chǎn)投資的缺點是（ ）。 3．甲、乙兩個物業(yè)2005年10月的價值均為1000萬元，預計甲物業(yè)2006年10月的價值為1100萬元和900萬元的可能性各為50％。預計乙物業(yè)2006年10月的價值為1200萬元和800萬元的可能性各為50％，甲、乙兩個物業(yè)投資風險比較的結(jié)果是（ ）。 4．假設某段時間內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的預期收益率為15％，國債的投資收益率為10％，市場整體的平均稅益率為20％，則房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性市場風險系數(shù)是（ ）。 5．房地產(chǎn)市場按市場交易形式細分時，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括（ ）子市場。 6．某城市2004年存量商品住房的吸納率為40％，則該城市同期存量商品住房的吸納周期是（ ）。 7．在房地產(chǎn)周期循環(huán)周期過程中，控制率持續(xù)下降到合理的控制率以下的階段為房地產(chǎn)市場自然周期中的（ ）。 8．如果同一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價持續(xù)以大幅度上漲，那么該類型物業(yè)的出租需求就會（ ）。 9．承包商收到竣工結(jié)算價款后，通常應在（ ）內(nèi)將竣工工程交付給開發(fā)商。 10．在下列定價方法中，需要使用損益平衡圖的是（ ）。 11．下列市場調(diào)查的內(nèi)容中，屬于可控因素調(diào)查的是（ ）。 12．某市去年住宅的實際銷售量為500萬m2，預測銷售量為450m2，平滑指數(shù)為0.8，則利用指數(shù)平滑法預測的今年的住宅銷售量是（ ）萬m2． 13．從理論上講，房地產(chǎn)市場分析的第一步工作是（ ）。 14．下述各項中，屬于房地產(chǎn)供給分析內(nèi)容的是（ ）。 15．某家庭預計今后15年內(nèi)月收入為10000元，如果其中的35％可以用于支付住房抵押貸款韻月還款。已知貸款年利率為12％，則該家庭有償還能力的15年期最大抵押貸款申請額是（ ）萬元。 16．銀行為某人提供期限為10年、年利率為6%，首期月還款為1000元，月還款遞增率為0.2％的個人住房抵押貸款。若將此方案轉(zhuǎn)為按月等額支付，則月等額還款額是（ ）元。 17．已知某筆貸款年利率為12％，按季度計息，則該筆貸款的實際年利率是（ ）。 18．某購房者向銀行申請了40萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為6.6％，期限為10年，購房者月還款額的增長率為0.5％，則購房者的首次還款額是（ ）元。 19．下列關于企業(yè)利潤和收入的表達中，正確的是（ ）。 20．已知某投資項目折現(xiàn)率為11％時，凈現(xiàn)值為1700萬元，折現(xiàn)率為12％時，凈現(xiàn)值為-870萬元。則該投資項目的內(nèi)部收益率是（ ）。 21．某置業(yè)投資者以10000元/m2的價格購買了200m2的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，購買價中的40％為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10％，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤等共24萬元，則其償債備付率是（ ）。 22．某房地產(chǎn)投資項目的表面收益率為16％，計算后得到該項目的實際收益率為12％，銀行的貸款利率為5.44％，則在該項目的計算期內(nèi)，年平均通貨膨脹率是（ ）。 23．某房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)周期為4年，其中前期工作為0.5年，建設期為2.5年，銷售期為1年，建造成本估算為10000萬元（不含利息），在建設期內(nèi)均勻投入全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為6％。按季計息。則該項目建造成本的利息是（ ）萬元。 24．某房地產(chǎn)投資項目，資產(chǎn)為6000萬元，負債為3500萬元，流動資產(chǎn)總額為3000萬元，流動負債總額為1500萬元，則該項目的速動比率是（ ）。 25．房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析由臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的主要差異在于（ ）。 26．某房地產(chǎn)開發(fā)商通過有償出讓方式獲得一塊土地的使用權，土地面積為5000m2，擬投資開發(fā)一房地產(chǎn)項目。該項目固定成本為6000萬元，單位面積的可變成本為2000元/m2，則該房地產(chǎn)開發(fā)項目的容積率至少是（ ）。 27．有一計算期為10年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，經(jīng)測算，該項目的投資收益率為10％，銀行貸款利率為6％，計算期內(nèi)，凈現(xiàn)值的期望值為125萬元，凈現(xiàn)值期望值的標準差為65萬元，則在計算期內(nèi)，該項目的標準差系數(shù)是（ ）。 28．在房地產(chǎn)項目可行性研究階段，對房屋開發(fā)費的估算中用到的估算公式：直接費=每平方米造價指標×建筑面積，屬于（ ）。 29．某房地產(chǎn)開發(fā)項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經(jīng)濟合理性進行比較，則比較的基礎是該項目的（ ）。 30．在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價中，選擇評價的基礎參數(shù)時，一般將空置率歸為（ ）。 31．甲、乙兩個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率分別為75％和80％，從房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風險來看，乙企業(yè)比甲企業(yè)面臨更大的（ ）風險。 32．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤應首先用于（ ）。 33．在測算資本金融資成本時，其資金占用費是按（ ）計算的。 34．某寫字樓的建筑面積為8萬m2，可出租面積系數(shù)為80%，公用建筑面積系數(shù)為15％，則該寫字樓出租單元內(nèi)建筑面積是（ ）萬m2． A．5.2 B．6.4 C．6.8 D．7.6 35．某租戶承租某商場的部分柜臺，雙方商定基礎租金為15萬元/月，并當租戶的月營業(yè)額超過150萬元時收取3％的百分比租金。當租戶的月營業(yè)額為180萬元時，其應繳納的租金是（ ）萬元。 二、多項選擇題（共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分；選錯或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。） 1．從物理形態(tài)上劃分，作為房地產(chǎn)投資對象的房地產(chǎn)資產(chǎn)得類型主要有（ ）。 2．房地產(chǎn)間接投資的形式主要有（ ）。 3．從宏觀上說，在進行房地產(chǎn)市場結(jié)構分析時，除了要分析總量結(jié)構，通常還應分析（ ）。 4．根據(jù)房地產(chǎn)市場自然周期的理論，商品房租金增長率上升是處于自然周期的（ ）。 5．開發(fā)商的主要合伺關系通常包括（ ）等。 6．房地產(chǎn)市場營銷因素調(diào)查包括的類型有（ ）。 7．在房地產(chǎn)市場調(diào)查中，收集一手資料的方法有（ ）。 8．在市場經(jīng)濟條件下，利率的高低主要取決于（ ）等因素。 9．下列各項中，用以反映項目清償能力的指標有（ ）。 10．下列關于內(nèi)部收益率的表述中，正確的有（ ）。 11．房地產(chǎn)置業(yè)投資的投資者從長期投資的角度出發(fā)希望獲得的利益有（ ）。 12．利用期望值法判斷投資方案的優(yōu)劣時，可選擇的方案有（ ）。 13．在可行性研究階段，房屋開發(fā)費用中各項費用的估算可以采用的方法有（ ）。 14．新設項目法人融資形式的特點存（ ）。 15．下列關于寫字樓基礎租金的表述中，正確的有（ ）。 三、判斷題（共15小題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。） 1．房地產(chǎn)投資的時間風險是指選擇合適的時機進入市場。 （ ） 2．一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、價格、資金、運行機制籌因素構成的一個系統(tǒng)。 （ ） 3．當房地產(chǎn)市場自然周期處在谷底并開始向第一階段運動時，市場上的投資者將迅增加。 （ ） 4．目前我國由于政府不能作為城市房屋帕拆遷人，所以政府不能作為土地一級開發(fā)者。 （ ） 5．在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)商只能委托有資質(zhì)的監(jiān)理機構負責工程項目管理。（ ） 6．服務市場是指已經(jīng)購買了某種產(chǎn)品，需要提供后續(xù)服務的消費者集合。 （ ） 7．細分市場通常能夠吸引多位競爭對手，而彌隙市場只能吸收一個或少數(shù)幾個競爭者。 （ ） 8．名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越小。 （ ） 9．開發(fā)商進行房地產(chǎn)開發(fā)投資，是其積累固定資產(chǎn)的重要方式。 （ ） 10．房地產(chǎn)開發(fā)投資項目用于出租或自營時，其計算期以土地剩余年限和建筑物經(jīng)濟使用壽命中較短的年限為最大值。 （ ） 11．不確定性分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風險因素確定發(fā)生概率為已知條件下的風險數(shù)據(jù)。 （ ） 12．房地產(chǎn)開發(fā)項目財務報表包括基本報表和輔助報表，基本報表存儲了財務評價所需要的最基礎數(shù)據(jù)。 （ ） 13．個人住房抵押貸款不屬于購房者的消費性貸款。 （ ） 14．房地產(chǎn)企業(yè)債券可以按照約定轉(zhuǎn)換為企業(yè)的普通股。 （ ） 15．在房地產(chǎn)資產(chǎn)管理中，資產(chǎn)管理和設施管理以運行管理為主，物業(yè)管理和投資組合管理以策略性管理為主。 （ ） 四、計算題（共2小題，20分。要求列出算式、計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點后兩位。） 1．某家庭購買了一套90m2的商品住宅，售價為4000元/m2．該家庭首付了房價總額的30％，其余購房款申請住房公積金和商業(yè)組合抵押貸款。住房公積金貸款和商業(yè)貸款的利率分別是4.5％和6.8％，貸款期限為15年，按月等額償還。其中住房公積金貸款的最高限額為10萬元。如果該家庭以月收入的35％用來支付抵押貸款月還款額，那么此種貸款方案要求該家庭的最低月收入為多少？假設該家庭在按月還款3年后，于第4年初一次性提前償還商業(yè)貸款本金5萬元，那么從第4年起該家庭的抵押貸款的月還款額為多少？（8分） 2．某開發(fā)商通過拍賣獲得一宗熟地的50年使用權，擬開發(fā)建設-建筑面積為2000m2的辦公樓項目，建設期為2年，準備采用“滾動開發(fā)”的方式。該開發(fā)商的初始資本金為300萬元，項目總投資為1000萬元。第1年項目投資為600萬元，其中資本金200萬元，銀行貸款為400萬元，利率為10％，期限為2年，按年單利計息，期末1次還清本息。第1年該辦公樓預售了400m2，預售均價為8000元/m2．第2年項目投資400萬元；全部以自有資金的形式投入。第2年該辦公樓預售了600m2，預售均價為7800／m2．項目竣工時，開發(fā)商決定將未銷售出去的1000m2改為出租經(jīng)營。假設該辦公樓在出租經(jīng)營期間，前3年的出租率分別為60％、70％和80％，之后各年保持90％的出租率。假設在整個經(jīng)營期內(nèi)月租金不變，出租經(jīng)營期間的運營成本為毛租金收入的30％。若開發(fā)商要求的目標收益率為16％，該辦公樓的最低月租金為多少？（假設投資發(fā)商在年初，收入和運營成本均發(fā)生在年末）（12分） |
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【責任編輯：趙桂萍 糾錯】 |
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