17.市場風險系數(shù)及預(yù)期投資收益率的計算

　　資產(chǎn)的預(yù)期收益率=無風險資產(chǎn)收益率+市場風險系數(shù)（市場的整體平均收益率-無風險資產(chǎn)收益率）無風險收益率一般為國債的收益率或銀行存款利率

　　當資產(chǎn)的預(yù)期收益率＝市場的整體平均收益率時，市場風險系數(shù)＝1

　　18.資本資產(chǎn)定價模型

　　一個投資的預(yù)期收益率等于市場上無風險投資項目的收益率再加上投資項目的系統(tǒng)性市場風險系數(shù)乘以該項目的市場整體平均收益率與無風險投資項目收益率

　　折現(xiàn)率＝資金的機會成本＋適當?shù)娘L險調(diào)整值＝無風險投資收益率＋市場風險系數(shù)（市場的平均收益率－無風險投資收益率）

　　【2009年真題】

　　對于收益性房地產(chǎn)來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場和正常運營狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時間稱為（ ）。
　　A．設(shè)計壽命
　　B．經(jīng)濟壽命
　　C．法定壽命
　　D．自然壽命

　　【答案】B
　　【解析】關(guān)于房地產(chǎn)兩個壽命的內(nèi)容。

　　【2009年真題】

　　地鐵站的建成使周邊寫字樓的租金顯著提高，這說明房地產(chǎn)投資具有（ ）的特性。
　　A．變現(xiàn)性差
　　B．易受政策影響
　　C．依賴專業(yè)管理
　　D．效益外溢和轉(zhuǎn)移

　　【答案】D
　　【解析】外部性的內(nèi)容。

　　【2009年真題】

　　甲、乙物業(yè)2008年10月的價值均為1100萬元。預(yù)計2009年10月甲物業(yè)的價值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%，乙物業(yè)的價值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%.甲、乙物業(yè)投資風險比較的結(jié)果是（ ）。
　　A．甲物業(yè)投資風險大
　　B．乙物業(yè)投資風險大
　　C．甲、乙物業(yè)的投資風險相同
　　D．難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風險大小

　　【答案】B
　　【解析】用標準差來描述各種可能收益與期望值之間的偏離程序。期望值相同時，標準差越大，說明可能的收益分布越分散，風險越大。如果計算出標準差不一樣，就應(yīng)該用標準差系數(shù)這個指標來評價。

　　【2009年真題】

　　如果整個投資市場的平均收益率為15%，國債收益率為9%，房地產(chǎn)投資市場相對于整個投資市場的系統(tǒng)性市場風險系數(shù)為0.23，則按資本資產(chǎn)定價模型計算出的房地產(chǎn)投資折現(xiàn)率是（ ）。
　　A．10.38%
　　B．11.07%
　　C．12.45%
　　D．13.62%

　　【答案】A

　　折現(xiàn)率＝無風險投資收益率＋市場風險系數(shù)（市場的平均收益率－無風險投資收益率）=9%+0.23（15%-9%）=10.38%

　　【2009年真題】

　　下列風險中，屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風險的有（ ）。
　　A．市場供求風險
　　B．變現(xiàn)風險
　　C．利率風險
　　D．時間風險
　　E．資本價值風險

　　【答案】ABC
　　【解析】
　　八大系統(tǒng)風險
　　通貨膨脹風險（購買力風險）
　　市場供求風險
　　周期風險
　　變現(xiàn)風險
　　利率風險
　　政策風險
　　政治風險－危害最大的一種
　　或然損失風險
　　六大個別風險
　　收益現(xiàn)金流風險（收入低了）
　　未來運營費用風險（費用高了）
　　資本價值風險（折現(xiàn)率或報酬率變化）
　　比較風險（機會成本）
　　時間風險（時機與時間）
　　持有期風險（持有時間）

　　【2009年真題】

　　具有相同市場價值的房地產(chǎn)，其投資價值因人而異。（ ）

　　【答案】對
　　【解析】市場價值相同的房地產(chǎn)對不同的投資者來說投資價值不同，是因為不同的投資者在開發(fā)建設(shè)成本或經(jīng)營費用方面的優(yōu)勢不同，納稅狀況不同、對未來的信心和判斷也不同。

　　【2009年真題】

　　房地產(chǎn)投資信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成為大型機構(gòu)投資者直接投資房地產(chǎn)的重要工具。（ ）

　　【答案】錯
　　【解析】依托的收益高于股票，但屬于間接投資而非直接投資。