二、現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房制度的基本框架

    2003年8月12日，國務(wù)院下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，要求堅(jiān)持住房市場化的基本方向，不斷完善房地產(chǎn)市場體系，更大程度地發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用；堅(jiān)持以需求為導(dǎo)向，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足不同收入家庭的住房需要；堅(jiān)持深化改革，不斷消除影響居民住房消費(fèi)的體制性和政策性障礙，加快建立和完善適合我國國情的住房保障制度；堅(jiān)持加強(qiáng)宏觀調(diào)控，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定；堅(jiān)持在國家統(tǒng)一政策指導(dǎo)下，各地區(qū)因地制宜，分別決策，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會發(fā)展相適應(yīng)，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展。

    1、完善住房供應(yīng)政策，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理

    經(jīng)濟(jì)適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。對經(jīng)濟(jì)適用住房，要嚴(yán)格控制在中小套型，嚴(yán)格審定銷售價(jià)格，依法實(shí)行建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)。經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行申請、審批和公示制度。集資、合作建房是經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的組成部分，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、參加對象和優(yōu)惠政策，按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

    2、增加普通商品住房供應(yīng)，控制高檔商品房建設(shè)

    根據(jù)市場需求，采取有效措施加快普通商品住房發(fā)展，提高其在市場供應(yīng)中的比例。對普通商品住房建設(shè)，要調(diào)控土地供應(yīng)，控制土地價(jià)格，清理并逐步減少建設(shè)和消費(fèi)的行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目，多渠道降低建設(shè)成本，努力使住房價(jià)格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應(yīng)。

    3、建立和完善廉租住房制度，繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公房出售，完善住房補(bǔ)貼制度

    強(qiáng)化政府住房保障職能，切實(shí)保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。以財(cái)政預(yù)算資金為主，多渠道籌措資金，形成穩(wěn)定規(guī)范的住房保障資金來源。最低收入家庭住房保障原則上以發(fā)放租賃補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金核減為輔。

    例題：（  ）是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房……

    A、經(jīng)濟(jì)適用住房      B.廉租住房      C.普通商品房      D.辦公用房

    答案：A

    第三節(jié)  城市土地使用制度改革

    中國傳統(tǒng)的城市土地使用制度，是對土地實(shí)行行政劃撥、無償無限期使用、禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓土地的制度。所謂行政劃撥，是指土地由政府有關(guān)主管部門調(diào)撥使用，具體包括兩個方面：①土地使用者如果需要土地，不是通過購買或租賃的方式獲得，而是按照一定的建設(shè)用地程序，由政府有關(guān)主管部門無償撥給。②國家因經(jīng)濟(jì)、文化、國防建設(shè)或者興辦社會公共事業(yè)，如果需要使用土地使用者正在使用的土地，也不是通過購買或租賃的方式取得，而是運(yùn)用行政手段無償調(diào)用。

    所謂無償無限期使用，是指從國家那里得到土地時不支付地價(jià)，在使用土地的過程中也不繳納地租或土地使用費(fèi)。同時國家在將土地劃撥給這些使用者時，也沒有規(guī)定具體明確的土地使用期限。

    所謂禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓土地，是指禁止土地使用者以買賣、出租、抵押、贈與、交換等方式將土地轉(zhuǎn)讓給其他單位或個人使用。

    中國傳統(tǒng)城市土地使用制度通過幾十年的實(shí)踐，證明存在著許多弊端，主要表現(xiàn)在如下方面：①不利于土地的合理利用；②不利于正確評價(jià)企業(yè)的績效；③有違按勞分配原則；④不利于城市建設(shè)；⑤產(chǎn)生不正之風(fēng)。

    例題：中國傳統(tǒng)的城市土地使用制度包括（  ）制度。

    A、土地實(shí)行行政劃撥      B.無償無限期使用      C.有償有限期使用      D.禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓土地

    答案：ABD

    一、城市土地使用制度改革的進(jìn)程

    中國傳統(tǒng)城市土地使用制度的改革有一個發(fā)展過程。這個發(fā)展過程突出表現(xiàn)在下列五個方面：①征收土地使用費(fèi)；②開展土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓；③制定地方性土地使用權(quán)有償出讓、轉(zhuǎn)讓法規(guī)；④修改憲法和土地管理法；⑤制定全國性的土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例。

    （1）征收土地使用費(fèi)。征收土地使用費(fèi)起初是因?yàn)閷ν忾_放舉辦中外合營企業(yè)提出的。

    1988年9月27日，國務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，該條例指出，征收土地使用稅施行后，土地使用費(fèi)改征土地使用稅。

    （2）開展土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓。1987年下半年，深圳特區(qū)率先開展土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓的試點(diǎn)，做法是國家出讓土地使用權(quán)及允許進(jìn)行土地使用權(quán)抵押。

    （3）制定地方性土地使用權(quán)有償出讓轉(zhuǎn)讓法規(guī)。為了使土地使用權(quán)有償出讓、轉(zhuǎn)讓活動法律化，做到有法可依，自1987年11月起，各地先后制定和頒發(fā)了地方性的土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓的有關(guān)辦法或規(guī)定。

    （4）修改憲法和土地管理法。

    1988年4月11日，出席七屆全國人大一次會議通過憲法修正案，刪去了憲法第十條第4款中不得出租土地的規(guī)定，改為：“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。這就為土地使用權(quán)制度改革的全面推開和深人發(fā)展掃清了道路。

    （5）制定全國性土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例。1990年5月19日，國務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。該條例共八章五十四條，對土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止以及劃撥土地使用權(quán)等問題作了明確規(guī)定。

    例題：中國傳統(tǒng)城市土地使用制度的改革發(fā)展過程突出表現(xiàn)在（  ）方面。

    A、征收土地使用費(fèi)      B.開展土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓      C.修改憲法和土地管理法      D.制定地方性土地使用權(quán)有償出讓、轉(zhuǎn)讓法規(guī)    E、制定全國性的土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例

    答案：ABCDE

    二、現(xiàn)行城市土地使用制度的基本框架

    中國城市土地使用制度經(jīng)過改革探索，找到了一種既能維護(hù)土地公有制，又有利于市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的制度。這種土地使用制度，是在不改變城市土地國有的條件下，采取拍賣、招標(biāo)、協(xié)議等方式將士地使用權(quán)有償、有限期地出讓給土地使用者；土地使用者的土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動，其合法權(quán)益受國家法律保護(hù)；需要繼續(xù)使用的，經(jīng)批準(zhǔn)，期限可以延長，同時按當(dāng)時市場情況補(bǔ)交地價(jià)。

    例題：現(xiàn)行城市土地使用制度的基本框架包括（  ）

    A、在不改變城市土地國有的條件下，采取拍賣、招標(biāo)、協(xié)議等方式出讓給土地使用者      B.將士地使用權(quán)有償、有限期地出讓給土地使用者      C.土地使用者的土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動      D.需要繼續(xù)使用的，經(jīng)批準(zhǔn)，期限可以延長，同時按當(dāng)時市場情況補(bǔ)交地價(jià)

    答案：ABCD

    第四節(jié)    房地產(chǎn)法制建設(shè)

    目前，中國房地產(chǎn)的法律法規(guī)體系建設(shè)已取得了顯著成績，該體系的構(gòu)架由法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、部門規(guī)章、地方性政府規(guī)章、規(guī)范性文件和技術(shù)規(guī)范等構(gòu)成。其中，法律主要有三部，即《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（1994年頒布，1995年1月1日起實(shí)施。以下簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》）、《中華人民共和國土地管理法》 （1998年修訂，1999年1月1日起實(shí)施。以下簡稱《土地管理法》）、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》（1989年頒布，1990年4月1日起實(shí)施。以下簡稱城市規(guī)劃法）》。特別是《城市房地產(chǎn)管理法》，它的頒布實(shí)施標(biāo)志著中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展邁人了法制管理的新時期，為依法管理房地產(chǎn)市場奠定了堅(jiān)實(shí)的法律基礎(chǔ)。這部法律除確立了中國房地產(chǎn)管理的基本原則，還對房地產(chǎn)開發(fā)用地、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)權(quán)屬登記等主要管理環(huán)節(jié)，確立了一系列基本制度，做出了具體規(guī)定，內(nèi)容十分豐富。

    例題：中國房地產(chǎn)的法律法規(guī)體系構(gòu)架由（  ）等構(gòu)成。

    A、法律      B.行政法規(guī)      C.地方性法規(guī)、部門規(guī)章     D.地方性政府規(guī)章    E規(guī)范性文件和技術(shù)規(guī)范

    答案：ABCDE

    《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》和《城市規(guī)劃法》既有分工，又相輔相成。

    《城市房地產(chǎn)管理法》是“為了加強(qiáng)對城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展”�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》則對如何取得國有土地使用權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易和房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理等作出了具體規(guī)定。

    《城市規(guī)劃法》是“為了確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向，實(shí)現(xiàn)城市的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展目標(biāo)，合理地制定城市規(guī)劃和進(jìn)行城市建設(shè)，適應(yīng)社會主義現(xiàn)代化建設(shè)的需要”�！冻鞘幸�(guī)劃法》除規(guī)定了城市性質(zhì)、發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展規(guī)模，重點(diǎn)是規(guī)范城市建設(shè)用地布局、功能分區(qū)和各項(xiàng)建設(shè)的具體部署，控制和確定不同地段的土地用途、范圍和容量，協(xié)調(diào)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)。

    《土地管理法》是“為了加強(qiáng)土地管理，維護(hù)土地的社會主義公有制，保護(hù)、開發(fā)土地資源，合理利用土地，切實(shí)保護(hù)耕地，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展”�！锻恋毓芾矸ā分饕�是解決土地資源的保護(hù)、利用和配置，規(guī)范城市建設(shè)用地的征用，即征用農(nóng)村集體所有的土地以及使用國有土地等問題。

    例題：（  ）制定目的是“為了加強(qiáng)對城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展”。

    A、《土地管理法》      B.《城市規(guī)劃法》      C.《城市房地產(chǎn)管理法》      D.《合同法》

    答案：C

    房地產(chǎn)的行政法規(guī)是以國務(wù)院令頒布的，主要有：《城市私有房屋管理暫行條例，《中華人民共和國土地法實(shí)施條例》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《土地管理法實(shí)施條例》，《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》、《住房公積金管理?xiàng)l例》、《（物業(yè)管理?xiàng)l例）等。

    房地產(chǎn)的部門規(guī)章是以國務(wù)院房地產(chǎn)行政主管部門的部長令頒布的，主要有：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、《城市房屋拆遷單位管理規(guī)定》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《城市房屋租賃管理辦法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊管理辦法》、《房產(chǎn)測繪管理辦法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》、（城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市房屋修繕管理規(guī)定》、《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》。《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》、《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法》、《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》、《城市廉租住房管理辦法》等

    此外，還有《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法》、《城市房地產(chǎn)市場評估管理暫行辦法》、《關(guān)于加強(qiáng)與銀行貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押和評估管理工作的通知》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法》、《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》等多項(xiàng)規(guī)范性文件，以及國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《房產(chǎn)測量規(guī)范》等多項(xiàng)技術(shù)法規(guī)。

    目前，房地產(chǎn)管理的主要環(huán)節(jié)均有法可依，房地產(chǎn)法律法規(guī)體系基本建立，為住宅建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展創(chuàng)造丁良好的上層建筑環(huán)境。

    例題：房地產(chǎn)的行政法規(guī)是以（  ）頒布的。

    A、中華人民共和國主席令      B.國務(wù)院房地產(chǎn)行政主管部門的部長令      C.國務(wù)院令      D.省政府省長令

    答案：Ｃ