土地估價(jià)機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)與防范

    隨著我國土地市場的建立和快速發(fā)展，以土地價(jià)格評(píng)估、土地登記代理和土地咨詢?yōu)橹饕�服�?wù)內(nèi)容的土地中介機(jī)構(gòu)獲得了長足的發(fā)展。然而隨著土地市場的不斷規(guī)范，市場競爭越來越激烈，對(duì)土地中介機(jī)構(gòu)的要求也越來越高，中介機(jī)構(gòu)承擔(dān)的責(zé)任也就越來越大。由于市場不確定因素的存在，中介機(jī)構(gòu)在提高專業(yè)化服務(wù)的同時(shí)，也面臨著各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，因此對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范不容忽視。

    土地中介機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)各種各樣，有社會(huì)的、政策的，也有企業(yè)內(nèi)部的，有法律方面的，也有技術(shù)層面的，有可控的，也有不可控的風(fēng)險(xiǎn)。有的風(fēng)險(xiǎn)是系統(tǒng)性的，有的風(fēng)險(xiǎn)卻是非系統(tǒng)性的。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是土地中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員所處的社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)與市場環(huán)境所決定的。非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是由機(jī)構(gòu)本身業(yè)務(wù)運(yùn)作或從業(yè)人員自身造成的。本文對(duì)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)如何防范上述風(fēng)險(xiǎn)提出一些建議，供有關(guān)人士參考。

    一、政策、制度變遷風(fēng)險(xiǎn)的防范

    目前我國的土地中介普遍處在初始發(fā)展階段，土地中介領(lǐng)域的法律、法規(guī)、行業(yè)規(guī)范、市場經(jīng)驗(yàn)都相對(duì)缺乏。國家和主管部門會(huì)隨著市場發(fā)展而不斷調(diào)整或制定新的相關(guān)政策、法律法規(guī)。這種不斷調(diào)整和出臺(tái)的新政策必然使土地估價(jià)機(jī)構(gòu)在一段較長的時(shí)間處在一個(gè)不確定的環(huán)境中，這種不確定就是土地估價(jià)機(jī)構(gòu)面臨的政策、法律風(fēng)險(xiǎn)，由于行業(yè)管理體制的變革，行業(yè)政策的變化及相關(guān)領(lǐng)域的政策變化（如土地開發(fā)政策、金融貸款政策）等所帶來的行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)一般是全行業(yè)性的，但不同的機(jī)構(gòu)所采取的應(yīng)對(duì)措施不同、對(duì)其變化的敏感性程度不同，導(dǎo)致機(jī)構(gòu)間抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力存在著差異。

    為了把握或應(yīng)對(duì)各種可能的政策不確定性，除了低頭做事，還應(yīng)抬頭看路。抬頭看路就是把握和洞悉行業(yè)發(fā)展規(guī)律、各發(fā)展階段特點(diǎn)和存在問題，才能有效地預(yù)測國家政策的變化，從而做好相應(yīng)對(duì)策，化被動(dòng)應(yīng)付為主動(dòng)順應(yīng)，化風(fēng)險(xiǎn)為機(jī)遇。

    二、社會(huì)誠信風(fēng)險(xiǎn)的防范

    社會(huì)誠信不僅是一種理念，也是一種規(guī)則、體制、載體、資本，甚至是一種生產(chǎn)力。土地估價(jià)屬于信用經(jīng)濟(jì)成分。土地估價(jià)所面對(duì)的客體是特殊形態(tài)的商品——土地，其獨(dú)特的商品特性以及形態(tài)決定了服務(wù)的復(fù)雜性，時(shí)間長、專業(yè)性強(qiáng)、金額大，一般客戶非常慎重。從業(yè)者不僅必須具備良好的專業(yè)素質(zhì)，誠信也是必備條件。但在當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“初級(jí)階段”，誠信的力量還很孱弱，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)用不正當(dāng)手段攬活，受利益驅(qū)動(dòng)作不實(shí)估價(jià)報(bào)告等違規(guī)行為還大量存在。

    然而，我們必須清醒地看到誠信建設(shè)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要政府、行業(yè)組織、企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員幾方面來共同構(gòu)建，而不單單靠政府和行業(yè)組織來推動(dòng)。傳統(tǒng)意義上的誠信是一種建立在人與人相互信任基礎(chǔ)上的道德要求，現(xiàn)代意義上的誠信則必須上升為建立在規(guī)則與契約基礎(chǔ)上的道德與法律的義務(wù)，成為人們自覺遵守的準(zhǔn)則。其中，健全的信用規(guī)則、有效的司法保障、暢達(dá)的信息傳遞、科學(xué)的信用管理、良好的道德規(guī)范，是土地估價(jià)機(jī)構(gòu)誠信體制建立的五個(gè)基本環(huán)節(jié)。在這些環(huán)節(jié)建設(shè)中還必須把握如下一些原則：

    1.堅(jiān)持職業(yè)操守，力求估價(jià)報(bào)告客觀、公正。

    誠信經(jīng)營的最大體現(xiàn)是要排除外界各種干擾，按照土地市場規(guī)律和估價(jià)對(duì)象自身的客觀情況進(jìn)行獨(dú)立的分析判斷。同時(shí)通過內(nèi)部規(guī)章制度和操作流程貫徹落實(shí)，公司董事會(huì)以決議的形式要求公司經(jīng)營者規(guī)避防范經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、合法經(jīng)營、誠信經(jīng)營，要明確規(guī)定對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)較大、評(píng)估價(jià)格嚴(yán)重偏離正常范圍的業(yè)務(wù)，可以拒絕承接。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)較大的評(píng)估報(bào)告，估價(jià)師有權(quán)拒絕簽字，單位拒絕簽發(fā)。

    2.學(xué)會(huì)放棄、勇于放棄，堅(jiān)持誠信，防范風(fēng)險(xiǎn)，確保品牌。

    評(píng)估機(jī)構(gòu)在執(zhí)業(yè)過程中，經(jīng)常會(huì)遇到一些客戶甚至是業(yè)務(wù)較大的客戶，提出這樣或那樣的關(guān)于評(píng)估價(jià)格的不合理要求，評(píng)估人員要學(xué)會(huì)放棄。放棄的不過是一單不應(yīng)該做的業(yè)務(wù)，放棄了不該承擔(dān)的高風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，卻保留了誠信，獲得了更多客戶的認(rèn)可和尊重，確保了逐步形成的估價(jià)品牌知名度不斷增大。

    3.一諾千金，信守合同并全面認(rèn)真履行。

    誠信經(jīng)營就要做到一諾千金，不但遵守書面簽定的合同，也要遵守口頭約定的事項(xiàng)。不但要在簽訂合同之前努力表現(xiàn)、認(rèn)真服務(wù)，合同簽定后同樣一如既往；不但要在收費(fèi)之前認(rèn)真履行，收費(fèi)之后同樣認(rèn)真履行。不但全面履行合同約定，對(duì)合同之外客戶提出的合理要求同樣要盡自己所能給予滿足。不但要出具合格的估價(jià)報(bào)告，還要做好說明、解釋工作，使客戶能夠讀懂估價(jià)報(bào)告，并學(xué)會(huì)如何使用估價(jià)報(bào)告。全面認(rèn)真履行合同，盡最大努力滿足客戶的合理要求。

    4.建立信用保障體系，加大對(duì)失信行為的懲罰力度。

    首要的是建立信用保障體系，強(qiáng)化誠信觀念。從懲罰的角度，大幅度提高失信的社會(huì)成本和經(jīng)濟(jì)成本，以此來為社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)建立一道保護(hù)墻，使失信、背信、無信和騙信行為失去活動(dòng)空間和立足之地，使誠實(shí)守信的機(jī)構(gòu)人員能夠獲得褒揚(yáng)，不誠實(shí)守信的機(jī)構(gòu)和人員受到懲戒。

    三、業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范

    估價(jià)機(jī)構(gòu)在承攬業(yè)務(wù)、執(zhí)行業(yè)務(wù)過程中所形成的風(fēng)險(xiǎn)，如與委托方接觸過程中資料獲取與保密、雙方權(quán)利義務(wù)的不合理或不嚴(yán)密等，可能會(huì)引起糾紛風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)等。這種風(fēng)險(xiǎn)與公司業(yè)務(wù)量和業(yè)務(wù)素質(zhì)有關(guān)，業(yè)務(wù)量越大，風(fēng)險(xiǎn)越大，業(yè)務(wù)素質(zhì)越高，風(fēng)險(xiǎn)越小。在估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部，風(fēng)險(xiǎn)在機(jī)構(gòu)與估價(jià)師之間的傳遞主要是由于內(nèi)部管理和風(fēng)險(xiǎn)控制環(huán)節(jié)不完善而導(dǎo)致的。從風(fēng)險(xiǎn)的防范來說，建立完善的項(xiàng)目承接、資料調(diào)查、估價(jià)報(bào)告編寫、價(jià)格與報(bào)告審核等流程，并上下監(jiān)控，可以很好地防止風(fēng)險(xiǎn)在估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部傳遞，從而降低業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響。

    在估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部還有兩種業(yè)務(wù)損失風(fēng)險(xiǎn)，一種為“黑單”風(fēng)險(xiǎn)，一種為“跑單”風(fēng)險(xiǎn)。“黑單”是指估價(jià)機(jī)構(gòu)經(jīng)營人員自己私下處理客戶的估價(jià)業(yè)務(wù)，自己從中提傭，未將應(yīng)得的費(fèi)用交給單位。“跑單”是指經(jīng)營人員得到有關(guān)信息后，避開估價(jià)單位與業(yè)主聯(lián)系，估價(jià)單位在信息收集與服務(wù)方面做了很多工作，結(jié)果單子“跑”了。

    估價(jià)機(jī)構(gòu)在“黑單、跑單”風(fēng)險(xiǎn)防范上，應(yīng)把握住幾個(gè)原則：一是信息公開化，客戶的相關(guān)信息公開化，使得公司所有管理人員與經(jīng)營人員了解客戶的相關(guān)狀況；二是業(yè)務(wù)操作公開化，經(jīng)營人員聯(lián)系的客戶要做到信息透明公開；三是嚴(yán)格管理制度、獎(jiǎng)懲制度，一旦出現(xiàn)“黑單、跑單”，處罰決不手軟。

    四、市場風(fēng)險(xiǎn)的防范

    市場風(fēng)險(xiǎn)是由土地市場狀況變化的不確定性給土地評(píng)估機(jī)構(gòu)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。土地評(píng)估行業(yè)由于土地本身特質(zhì)的自然性，以及由此衍生的社會(huì)經(jīng)濟(jì)特性所決定的高風(fēng)險(xiǎn)特征，決定了土地評(píng)估機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)具有其自身的特點(diǎn)。

    1.評(píng)估價(jià)格與評(píng)估對(duì)象實(shí)際價(jià)值之間的差異所形成的風(fēng)險(xiǎn)。

    在估價(jià)中所采用方法失當(dāng)、參數(shù)確定不合理、對(duì)市場資料和市場價(jià)格掌握不全面等，都會(huì)引起定價(jià)過程失誤，從而造成價(jià)格偏差。當(dāng)然，有的價(jià)格偏差是無意識(shí)產(chǎn)生的，有時(shí)也是估價(jià)師有意識(shí)確定的，如迫于委托方的特殊要求，或者估價(jià)者自身的某種特殊考慮等，只考慮眼前利益，故意將價(jià)格定高或定低等。

    2.估價(jià)人員對(duì)有關(guān)政策法規(guī)掌握不全面、使用不合理所引起的估價(jià)失誤而造成的風(fēng)險(xiǎn)。

    估價(jià)人員未能全面掌握最新的法規(guī)政策，對(duì)地方的一些特殊規(guī)定不了解等，尤其目前我國正處于體制變革時(shí)期，有關(guān)政策規(guī)定變動(dòng)頻率比較大，而且各地均會(huì)根據(jù)本地的特點(diǎn)出臺(tái)不同的規(guī)定，這給估價(jià)人員帶來很多麻煩，稍不留意就有可能埋下隱患。其中利用法規(guī)政策界定估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)是最關(guān)鍵的問題。因?yàn)樵谖覈�現(xiàn)行制度體系下土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)構(gòu)成等比較復(fù)雜而且其直接影響評(píng)估的價(jià)格，乃至影響評(píng)估結(jié)果的有效性，因此必須在估價(jià)過程中予以高度重視。

    3.市場風(fēng)險(xiǎn)的防范可通過估價(jià)報(bào)告中特殊說明來防范自身責(zé)任。

    報(bào)告描述的準(zhǔn)確性、充分使用法律語言也是防范風(fēng)險(xiǎn)的良好措施。質(zhì)量是任何有效風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)中的一個(gè)基本要素，評(píng)估質(zhì)量規(guī)程越嚴(yán)密，風(fēng)險(xiǎn)就能控制在可接受的范圍內(nèi)。制定一套完整嚴(yán)密的評(píng)估質(zhì)量控制規(guī)程，并促使評(píng)估人員遵照?qǐng)?zhí)行，可以識(shí)別估價(jià)、評(píng)價(jià)和控制風(fēng)險(xiǎn)，以保證地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的質(zhì)量和信譽(yù)。

    評(píng)估機(jī)構(gòu)投保職業(yè)責(zé)任險(xiǎn)是一種國際慣例。即能有效保障委托人的利益，也能幫助化解評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，更是評(píng)估機(jī)構(gòu)規(guī)模能力和信譽(yù)的體現(xiàn)。根據(jù)保險(xiǎn)協(xié)議，在保險(xiǎn)合同有效期內(nèi)，參保的評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)在為委托人提供評(píng)估服務(wù)的過程中，由于過失造成委托人經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)由被保險(xiǎn)人評(píng)估師或評(píng)估公司承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任，由保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)部分賠償。

    五、職業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)的防范

    職業(yè)道德是一個(gè)涉及到社會(huì)生活方方面面的問題，對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步有著巨大的影響，職業(yè)道德水平的高低是衡量社會(huì)發(fā)展水平的重要標(biāo)志之一。我國政府在制定《國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》時(shí)，倡導(dǎo)誠實(shí)守信的職業(yè)道德，明確提出“嚴(yán)格資質(zhì)認(rèn)定，強(qiáng)化行業(yè)自律，提高中介組織的質(zhì)量”。專家認(rèn)為“即使估價(jià)人員很精通估價(jià)理論，有豐富的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，但如果沒有良好的職業(yè)道德，評(píng)估出的價(jià)值也不會(huì)客觀公正。評(píng)估價(jià)值如果不客觀公正，就會(huì)損害有關(guān)當(dāng)事人的利益，不僅難以維護(hù)正常的房地產(chǎn)市場秩序，還會(huì)借著‘公正’的外衣擾亂市場秩序，甚至與委托人‘合謀’坑害第三者的利益。這樣就違背了國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度的初衷”。地產(chǎn)評(píng)估發(fā)展進(jìn)程中，職業(yè)道德方面自然存在著很多問題，比如個(gè)別評(píng)估機(jī)構(gòu)或評(píng)估人員違法違紀(jì)，為謀求不正當(dāng)利益，無原則地高評(píng)或低評(píng)土地價(jià)值；有的評(píng)估機(jī)構(gòu)及其執(zhí)業(yè)人員不顧能力、水平所限，承擔(dān)無力承接的評(píng)估項(xiàng)目，導(dǎo)致評(píng)估的資產(chǎn)價(jià)值扭曲，這些做法加大了評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。

    政府及土地相關(guān)管理部門首要的是應(yīng)加強(qiáng)地產(chǎn)市場的建設(shè)和規(guī)范，根據(jù)土地估價(jià)中無理由的行政干預(yù)，打破地區(qū)壟斷，通過經(jīng)濟(jì)和法律的手段，對(duì)不正當(dāng)競爭采取積極有效的措施加以制止，這樣才能為土地估價(jià)創(chuàng)造良好的職業(yè)環(huán)境。

    我們應(yīng)借鑒國外的做法，制定“土地估價(jià)行業(yè)職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)”、“土地估價(jià)師守則”等規(guī)定，規(guī)范土地估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的行為，讓他們明確應(yīng)該怎么做，哪些能做，哪些不能做，做錯(cuò)了應(yīng)受到什么樣的處罰，從而形成一道“緊箍咒”，使行業(yè)自律落到實(shí)處，從根本上提高估價(jià)行業(yè)的信譽(yù)。應(yīng)建立有效可行的客戶反饋投訴體系，如設(shè)立指定的投訴站或者是在網(wǎng)上開通投訴專欄，保證客戶和其他社會(huì)成員能及時(shí)安全地對(duì)土地估價(jià)人員的職業(yè)道德進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)及執(zhí)業(yè)人員應(yīng)加強(qiáng)職業(yè)道德教育，重視專業(yè)知識(shí)技能教育。估價(jià)師個(gè)人也要通過學(xué)習(xí)估價(jià)專業(yè)技能，提高自身專業(yè)水平，樹立執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，這樣才能使職業(yè)道德建設(shè)落到實(shí)處，起到實(shí)效。同時(shí)，在評(píng)估行業(yè)中要加大打擊力度，對(duì)于行業(yè)中個(gè)別缺乏職業(yè)道德，違反評(píng)估準(zhǔn)則的害群之馬應(yīng)堅(jiān)決于以打擊。要在行業(yè)中形成誠信執(zhí)業(yè)，勤勉盡職的氛圍。

    為了防范土地估價(jià)機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，一方面應(yīng)當(dāng)規(guī)范土地評(píng)估機(jī)構(gòu)，嚴(yán)格機(jī)構(gòu)的審查制度，充分發(fā)揮行業(yè)學(xué)會(huì)（協(xié)會(huì)）的作用，加強(qiáng)行業(yè)自律與監(jiān)督。另一方面要提高估價(jià)機(jī)構(gòu)的專業(yè)化水平，注重品牌的創(chuàng)建，加強(qiáng)從業(yè)人員內(nèi)部管理，提高從業(yè)人員素質(zhì)，建立嚴(yán)格的處罰制度。土地評(píng)估機(jī)構(gòu)存在的風(fēng)險(xiǎn)是毋庸質(zhì)疑的，有些風(fēng)險(xiǎn)是可以防范的，有些是難以預(yù)知和防范的。但隨著估價(jià)行業(yè)的發(fā)展，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)防范風(fēng)險(xiǎn)能力一定可以逐步提高，在服務(wù)過程中土地估價(jià)機(jī)構(gòu)自身會(huì)不斷的完善、規(guī)范。