第1講　房  地  產(chǎn)  業(yè)

    一、內(nèi)容提要：

    1、房地產(chǎn)業(yè)概述

    2、城市住房制度改革

    3、城市土地使用制度改革

    4、房地產(chǎn)法制建設(shè)

    二、考試要求：

    1、解房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革，房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革。

    2、熟悉房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用，城鎮(zhèn)住房制度改革，城市土地使用制度改革。

    3、掌握房地產(chǎn)業(yè)的概念和行業(yè)細(xì)分，房地產(chǎn)領(lǐng)域的基本法律、行政法規(guī)體系。

    三、內(nèi)容輔導(dǎo)：

    第一節(jié)  房地產(chǎn)業(yè)概述

    一、房地產(chǎn)業(yè)的基本概念

    房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營，管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。

    房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。它們之間的主要區(qū)別是：建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)（開發(fā)）、經(jīng)營、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)又有著非常密切的關(guān)系，因?yàn)樗鼈兊臉I(yè)務(wù)對象都是房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)的甲方，建筑業(yè)是乙方；房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者和承擔(dān)發(fā)包任務(wù)；建筑業(yè)則是承包單位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地開發(fā)和房屋建設(shè)的生產(chǎn)任務(wù)。

    例題：房地產(chǎn)業(yè)屬于（  ）。

    A、第一產(chǎn)業(yè)      B.第二產(chǎn)業(yè)      C.第三產(chǎn)業(yè)      D.第四產(chǎn)業(yè)

    答案：C

    解析：由于房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營，管理、服務(wù)的行業(yè)，所以它屬于第三產(chǎn)業(yè) ，因此，應(yīng)選C.

    房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分行業(yè)包括房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)、房地產(chǎn)咨詢業(yè)、房地產(chǎn)價(jià)格評估業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)和物業(yè)管理業(yè)。

    例題：房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為（    ）。

    A、 房地產(chǎn)咨詢     B.房地產(chǎn)價(jià)格評估      C房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。      D物業(yè)管理。

    答案：ABCD

    1、房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)

    房地產(chǎn)投資開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上投資進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。

    房地產(chǎn)開發(fā)具有資金量大、回報(bào)率高，風(fēng)險(xiǎn)大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)等特點(diǎn)。

    2、房地產(chǎn)咨詢業(yè)

    房地產(chǎn)咨詢是指為有關(guān)房地產(chǎn)活動(dòng)的當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動(dòng)，現(xiàn)實(shí)中的具體業(yè)務(wù)有接受當(dāng)事人的委托進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)查研究，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃等。

    3、房地產(chǎn)價(jià)格評估業(yè)

    房地產(chǎn)價(jià)格評估，簡稱房地產(chǎn)估價(jià)或房地產(chǎn)評估，是指以房地產(chǎn)為對象，由專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或者價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。

    4、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)

    房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指向進(jìn)行房地產(chǎn)投資開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的當(dāng)事人提供房地產(chǎn)居間介紹、代理的經(jīng)營活動(dòng)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，不僅是代理新房的買賣，還包括代理舊房的買賣；不僅代理房地產(chǎn)的買賣，還代理房地產(chǎn)的租賃等業(yè)務(wù)。

    5、物業(yè)管理業(yè)

    物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理是一種經(jīng)營型、企業(yè)化的管理，通過質(zhì)價(jià)相符的有償服務(wù)和一業(yè)為主、多種經(jīng)營來實(shí)現(xiàn)獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展和自我完善。

    中國傳統(tǒng)的房屋管理是由政府的職能部門以行政手段對房屋進(jìn)行管理的一種體制，具有如下幾個(gè)重要特征：①管理者為政府職能部門，②管理單位并非企業(yè)，而屬于事業(yè)性質(zhì)；②管理對象是國有房產(chǎn)（或其他直管公房）；④管理手段基本上為行政手段，是福利型的管理；⑤業(yè)主和用戶只能被動(dòng)接受管理，別無選擇；⑥管理內(nèi)容單一，一般只限于對房屋及附屬設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。

    有調(diào)查表明，人們在關(guān)心房價(jià)和質(zhì)量之后，第三大關(guān)心的問題就是物業(yè)管理。實(shí)踐證明，高質(zhì)量、好信譽(yù)的物業(yè)管理能增強(qiáng)購房者的信任感和安全感，人住后會(huì)感到舒適和愉悅，會(huì)激發(fā)起購買欲望，極大地促進(jìn)物業(yè)的銷售。

    例題：（  ）是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上投資進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。

    A、房地產(chǎn)投資開發(fā)      B.房地產(chǎn)咨詢業(yè)      C.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)      D.物業(yè)管理業(yè)

    答案：A

    二、房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用

    房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)基本的生產(chǎn)要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)業(yè)由于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。它的重要作用可以歸納如下：①可以為國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件；②可以改善人們的居住和生活條件；③可以改善投資環(huán)境，加快改革開放的步伐；④通過綜合開發(fā)，避免分散建設(shè)的弊端，有利于城市規(guī)劃的實(shí)施；⑤可以為城市建設(shè)開辟重要的積累資金渠道；⑥可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如建筑、建材、化工、輕工、電器等工業(yè)的發(fā)展；⑦有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整；⑧有利于深化住房制度的改革，調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu)；⑨有利于吸引外資，加速經(jīng)濟(jì)建設(shè)；⑩可以擴(kuò)大就業(yè)面。

    例題：房地產(chǎn)業(yè)由于其關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的（  ）產(chǎn)業(yè)。

    A、次要      B.一般      C.第一      D.支柱

    答案：D

    三、房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革

    房地產(chǎn)業(yè)在中國是一個(gè)既古老又新生的產(chǎn)業(yè)，大體上可以分為下列五個(gè)時(shí)期：

    （1）。1949年以前據(jù)有關(guān)文字記載，中國在3000年前就出現(xiàn)了田地的交換和買賣。長達(dá)2000年的封建歷史時(shí)期，有了一定規(guī)模的土地和房屋的租賃、買賣等  經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。19世紀(jì)中葉起，沿海一帶的上海、廣州等城市近代房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生并得到了迅速發(fā)展。但所有這些都是以土地和房產(chǎn)的私有制為基礎(chǔ)的。

    （2）1949—1955年。解放初期，首先接收了舊政府的房地產(chǎn)檔案、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)歸屬、代管無主房屋、沒收敵偽房地產(chǎn)、打擊房地產(chǎn)投機(jī)和各種非法活動(dòng)。其次，在全國各地先后建立了房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，制定了有關(guān)政策規(guī)定。第三，國家在極其緊張的財(cái)政經(jīng)費(fèi)中，撥出�？罡脑炫f社會(huì)遺留下來的棚戶區(qū)和貧民窟，建造新住宅，改善貧窮居民的居住生活條件。

    （3）1956～1965年。使城市房屋和土地的所有制構(gòu)成發(fā)生了根本性的變化，確立了公有制在社會(huì)主義城市房地產(chǎn)中的主體地位。

    （4）1966～1978年。“十年動(dòng)亂”時(shí)期，對城市房地產(chǎn)管理工作破壞極大。

    （5）1978年以后。這一時(shí)期，隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的全面展開，在城市進(jìn)行了城鎮(zhèn)住房制度改革、城市土地使用制度改革和房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革，新時(shí)期社會(huì)主義的房地產(chǎn)業(yè)便萌生了。

    例題：（  ）年，使城市房屋和土地的所有制構(gòu)成發(fā)生了根本性的變化，確立了公有制在社會(huì)主義城市房地產(chǎn)中的主體地位。

    A、1949年以前      B.1949—1955年      C.1956～1965年     D.1966～1978年   E、1978年以后

    答案：C