22. 房地產市場的投資周期

　　第一階段，很少有資本向存量房地產投資，沒有資本投入新項目

　　第二階段，投資者的投資回報預期隨著租金的回升而提高，資本流入市場

　　第三階段，由于空置率低于平衡點，投資者繼續(xù)購買存量項目并繼續(xù)開發(fā)新項目

　　23. 房地產市場自然周期和投資周期的關系

　　投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期的變化，但在其他階段則超前于市場自然周期

　　24. 房地產泡沫及成困

　　概念

　　是指由于房地產投機引起的房地產市場價格與使用價值嚴重背離，脫離了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)

　　是一種價格現象，是房地產行業(yè)內外因素，特別是投機性因素作用的結果

　　成因

　　土地的稀缺性是房地產泡沫產生的基礎

　　投機需求膨脹是房地產泡沫產生的直接誘因

　　金融機構過度放貸是房地產泡沫產生的直接助燃劑－必要條件

　　衡量－房地產泡沫指數（綜合了以下指標）

　　實際價格/理論價格

　　房地產價格增長率/實際GDP增長率

　　房地產價格指數/居民消費價格指數

　　房價收入比

　　個人住房抵押貸款增長率/居民平均家庭收入增長率

　　房地產投資需求/房地產使用需求'

　　25. 過度開發(fā)及誘因

　　概念

　　過度開發(fā)也稱過熱，是指當市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時，所出現的空置率上升，物業(yè)價格和租金下降的情況

　　誘因

　　開發(fā)商對市場預測的偏差

　　開發(fā)商之間的博弈和非理性行為

　　開發(fā)商資金的易得性