四、最高最佳使用分析

　　房地產估價應當以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價。最有效使用是指法律上允許、技術上可能、經濟上可行，經充分合理論證，能使估價對象產生最高價值的使用。根據估價對象所處的地理位置、規(guī)模以及其設計方案，根據最高最佳使用原則，本估價報告中估價對象作為集酒店、寫字間、商場為一體的現代化綜合性物業(yè)使用為其最高最佳使用。

　　五、估價方法選用

　　根據委托人的估價目的和要求，并根據估價對象為在建工程這一特點，本報告采用假設開發(fā)法與成本法進行評估。

　　六、估價測算過程

　　( 一 ) 假設開發(fā)法估價過程

　　具體技術思路為：在合理估計建設期的基礎上，首先運用市場比較法、收益法估算估價對象在未來建成狀態(tài)的市場總值，扣減目前尚未投入的建安費，配套費以及管理費、銷售稅費等得出估價　對象目前狀態(tài)下的市場價格。由于估價對象建筑面積及建設的項目規(guī)模較大，比較 XX 市相同規(guī)模物業(yè)的建設期以及定額規(guī)定的建設期，確定其開發(fā)期為 18 個月。本報告在測算中考慮資金的時間價值，將各期資金投入和銷售收入折算為估價時點的現值，并基于如下假設進行折現：

　　所有投資均在各期期中一次性實現。銷售收入在 2006 年 5 月 31 日一次性變現。報酬率確定為 7 . 55 % ( 詳情見后 ) 。故本報告采用動態(tài)方式進行測算。

　　基本計算公式為：

　　P=P ` -(A+B+C 十 D)

　　其中 ( 以下各個項目費用均為折現值 ) ：

　　P ：估價對象目前狀態(tài)價格

　　P `：項目全部建成后銷售價格

　　A ：續(xù)建成本

　　B ：管理費用

　　C ：銷售稅費

　　D ：買方購買在建工程應負擔稅費