7.綜合成新率

　　估價(jià)人員根據(jù)建筑物年折舊率和現(xiàn)場(chǎng)勘察的實(shí)際情況逐棟評(píng)估后，加以綜合，確定建筑物的綜合成新率為76%。

　　8.成本法的估價(jià)結(jié)果

　　747.86×76%=568.37萬元

　　采用成本法對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑物部分進(jìn)行估價(jià)，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀市場(chǎng)價(jià)值為568.37萬元。

　　八、估價(jià)結(jié)果

　　上述兩種估價(jià)方法得出的估價(jià)結(jié)果如下：

　　市場(chǎng)比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象中的土地價(jià)值為110.23萬元人民幣。

　　成本法測(cè)算估價(jià)對(duì)象中的建筑物價(jià)值為568.37萬元人民幣。

　　估價(jià)對(duì)象的總價(jià)值為二者之和：110.23+568.37=678.60(萬元)

　　即估價(jià)對(duì)象在時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值為678.60萬元人民幣。

　　本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)目的是為委托方確定估價(jià)對(duì)象拍賣保留價(jià)提供價(jià)格參考，故應(yīng)對(duì)上述客觀市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行綜合分析處理。

　　由于快速變現(xiàn)自身的特點(diǎn)，交易成本較正常交易大，交易市場(chǎng)相對(duì)狹小，且買受人可能因沒有充分的考慮時(shí)間對(duì)變現(xiàn)標(biāo)的物作充分的了解，付款風(fēng)險(xiǎn)較大，因此交易價(jià)格一般比正常低30%～50%(市場(chǎng)調(diào)查情況表略)。

　　根據(jù)估價(jià)對(duì)象的地理位置、使用用途、周邊環(huán)境、建筑情況等等，估價(jià)人員綜合考慮了市場(chǎng)調(diào)查的拍賣價(jià)格與正常市場(chǎng)價(jià)格的比例關(guān)系，確定估價(jià)對(duì)象快速變現(xiàn)價(jià)格與其客觀市場(chǎng)價(jià)值的比率為55%。

　　則：估價(jià)對(duì)象快速變現(xiàn)價(jià)格為675.29×55%=373.23萬元

　　估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)程序，在對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘、了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情及綜合分析有關(guān)資料的基礎(chǔ)上，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格諸因素的分析，經(jīng)過周密測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象位于浙江省××縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的工業(yè)用途的房地產(chǎn)：房屋所有權(quán)面積14108.05㎡，相應(yīng)分?jǐn)偝鲎寚?guó)有土地使用權(quán)面積6783.84㎡，在2003年8月11日的快速變現(xiàn)價(jià)格為373.23萬元人民幣(大寫金額：叁佰柒拾叁萬貳仟叁佰元整)。