估價技術報告

　　一、估價技術資料的查證(略)

　　二、個別因素分析(略)

　　三、區(qū)域因素分析(略)

　　四、市場背景分析(略)

　　五、最高最佳使用分析(分析過程略)

　　根據上述標準判定，估價對象處于××經濟開發(fā)區(qū)內，作為工業(yè)性物業(yè)為土地最高最佳使用途徑。

　　六、估價方法選用(略)

　　七、估價測算過程

　　(一)運用市場比較法對估價對象中的土地價值進行測算

　　1.市場比較法選取的可比實例如下：

　　(1)可比實例一

　　位于××經濟開發(fā)區(qū)內，處于江濱東路東側，土地面積為4746.67㎡，土地用途為工業(yè)，規(guī)劃建筑面積11866.68㎡，容積率2.5，成交日期為2001年3月，成交價格87元/㎡土地面積，成交價格中包括土地使用權出讓金、土地征撥和城市建設費用。該土地與估價對象土地在用途、市場狀況、地理位置上都具有較強的相關性和可比性。

　　(2)可比實例二

　　位于××經濟開發(fā)區(qū)內，處于江濱西路二橋西側，土地面積為6792.34㎡，土地用途為工業(yè)，規(guī)劃建筑面積12226.21㎡，容積率1.8，成交日期為2002年6月，成交價格95元/㎡土地面積，成交價格中包括土地使用權出讓金、土地征撥和城市建設費用。該土地與估價對象土地在用途、市場狀況、地理位置上都具有較強的相關性和可比性。

　　(3)可比實例三

　　位于××經濟開發(fā)區(qū)內，處于霞浦路北側，土地面積為8333.33㎡，土地用途為工業(yè)，規(guī)劃建筑面積17500㎡，容積率2.1，成交日期為2002年9月，成交價格90元/㎡土地面積，成交價格中包括土地使用權出讓金、土地征撥和城市建設費用。該土地與估價對象土地在用途、市場狀況、地理位置上都具有較強的相關性和可比性。根據估價對象和可比實例的實際情況編制因素比較表(表4)。

　　因素比較表 表4

　　價格修正指數表 表5

　　比較修正表 表6

　　市場比較法的測算結果

　　經比較修正后三個比準價格相差不大，因此取其簡單算術平均值作為估價對象土地的單位面積價格。

　　(83.82+84.44+90.13)÷3=86.13元/㎡

　　2.管理費用

　　因為該土地使用權為一次性出讓，出讓價格中包括土地使用權出讓金、土地征撥和城市建設費用，因此不計算土地開發(fā)期，管理費用發(fā)生在征地拆遷和建設期內，結合估價對象當前的市場狀況本報告中不計算管理費用。

　　3.計算利息

　　根據建筑物的建筑面積，按2000年《全國統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額》計算，確定本項目的建設期為1年，假設土地取得費在建設期前一次性投入，年貸款利率為5.31%，計息期按建設期計算。

　　利息=86.13×5.31%=4.57萬元

　　4.發(fā)展商利潤

　　因為土地使用權的價值也部分參與了項目整體利潤的產生，按照××縣當前類似物業(yè)的市場狀況，以及建筑物自身工業(yè)廠房的特點，估價對象的集中建設期為1年，發(fā)展商土地利潤率取15%。

　　發(fā)展商利潤=86.13×15%=12.92萬元

　　5.銷售稅費

　　銷售稅費包括兩稅一費，一般為土地總價格的6%，設估價對象土地部分的市場價格為x，則此部分稅費為6%x。

　　6.土地價格

　　x=86.13+4. 57+12.92+6%x

　　x=110.23萬元

　　7.年期修正

　　估價對象的土地剩余使用年期為43年，因此應進行年期修正。由于采用市場比較法的個別因素中，已考慮了土地剩余使用年期修正，所以不再重復考慮。

　　8.采用市場比較法的估價結果

　　采用市場比較法對估價對象中土地部分進行估價，在估價時點的客觀市場價值為110.23萬元人民幣。