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2010年房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析習(xí)題(6)

作者:不詳   發(fā)布時(shí)間:2010-04-21 17:02:45  來(lái)源:網(wǎng)絡(luò)
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答案部分

  一、簡(jiǎn)答題

  1.

  【正確答案】 采用市場(chǎng)法估價(jià)在選取可比實(shí)例時(shí)需要考慮以下幾方面因素:

  (1)是估價(jià)對(duì)象的類(lèi)似房地產(chǎn)。所謂類(lèi)似房地產(chǎn),是指與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況相同或相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn),具體包含以下兩點(diǎn):1)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi);2)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)用途、結(jié)構(gòu)、權(quán)利性質(zhì)相同,規(guī)模、檔次相當(dāng)。

  (2)可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近。

  (3)可比實(shí)例的交易類(lèi)型應(yīng)與估價(jià)目的吻合。

  (4)可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常價(jià)格或能夠修正為正常價(jià)格。

  【答疑編號(hào)9084】

  2.

  【正確答案】 ①投資人的報(bào)價(jià)實(shí)質(zhì)上是投資價(jià)值,是指特定的投資者根據(jù)其自身的情況和意愿,對(duì)投資項(xiàng)目所評(píng)估出的價(jià)值。因此對(duì)于同一投資項(xiàng)目,不同的投資人因自身情況(如開(kāi)發(fā)建設(shè)成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、納稅狀況、對(duì)未來(lái)的信心等)和意愿(如獲利高低的認(rèn)可程度等)不同,其投資價(jià)值(報(bào)價(jià))是存在差異的。

 、诜康禺a(chǎn)估價(jià)師估值實(shí)質(zhì)上是市場(chǎng)價(jià)值,是指該投資項(xiàng)目對(duì)于一個(gè)典型投資者的價(jià)值。

 、凼袌(chǎng)價(jià)值來(lái)源于市場(chǎng)參與者的共同價(jià)值判斷,是客觀(guān)的、非個(gè)人的價(jià)值;投資價(jià)值是對(duì)特定的投資者而言的,是建立在主觀(guān)的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值。一般來(lái)說(shuō),市場(chǎng)價(jià)值是唯一的,而投資價(jià)值會(huì)因投資者的不同而不同。

 、芸梢(jiàn),投資行為能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件是:投資價(jià)值是否大于或等于市場(chǎng)價(jià)值。即當(dāng)投資價(jià)值大于或等于投資項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值時(shí),說(shuō)明值得投資;否則,就說(shuō)明不值得投資。

  【答疑編號(hào)9085】

  3.

  【正確答案】 1、不一定。

  因?yàn)殡m然商場(chǎng)與臨街商鋪的大類(lèi)用途相同,但不一定其小類(lèi)用途也相同。

  這些交易實(shí)例在實(shí)物狀況上會(huì)有較大差異,如土地房屋規(guī)模、設(shè)備裝修檔次、建筑結(jié)構(gòu)、樓層層數(shù)與層高、臨街深度等不同,不具有可比性。

  (參見(jiàn)《估價(jià)理論與方法》教材177頁(yè))

  2、確定出租部分潛在毛收入時(shí)應(yīng)注意:

  (1)租賃期內(nèi)按租約計(jì),租賃期外按正?陀^(guān)的市場(chǎng)租金計(jì);

  (2)應(yīng)考慮租賃保證金和押金的利息收入;

  (3)應(yīng)考慮是否存在無(wú)形收益。

  3、確定自營(yíng)部分凈收益時(shí)應(yīng)注意:

  (1)應(yīng)根據(jù)客觀(guān)經(jīng)營(yíng)資料測(cè)算凈收益,凈收益為商品銷(xiāo)售收入扣除商品銷(xiāo)售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、商品銷(xiāo)售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)。

  (2)因向商戶(hù)收取的管理費(fèi)較高,應(yīng)調(diào)查附近類(lèi)似商場(chǎng)的正常管理費(fèi)水平作為測(cè)算之用。

  (3)測(cè)算時(shí)不僅考慮有形貨幣收益,還應(yīng)考慮各種無(wú)形收益

  【答疑編號(hào)9086】

  二、綜合題

  1.

  【正確答案】 1.“估價(jià)方”中缺少資質(zhì)等級(jí);

  2.結(jié)果報(bào)告中估價(jià)對(duì)象的概況內(nèi)容不全(缺少區(qū)位狀況的描述);

  3.估價(jià)目的的表述不符合《城市房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》的要求;

  4.價(jià)值定義的表述不符合《城市房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》的要求;

  5.“估價(jià)原則”缺少謹(jǐn)慎原則;

  6.假設(shè)開(kāi)發(fā)法的定義中 “實(shí)際支出”說(shuō)法錯(cuò)誤,應(yīng)為“必要支出”;

  7.結(jié)果報(bào)告中估價(jià)結(jié)果缺少單價(jià)

  8.缺少市場(chǎng)背景分析;

  9.假設(shè)開(kāi)發(fā)法的計(jì)算公式缺少銷(xiāo)售稅費(fèi)扣除項(xiàng);

  10.收益法測(cè)算建成后房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)缺少選擇公式的理由(未說(shuō)明未來(lái)收益是否變化);

  11.收益法測(cè)算建成后房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)計(jì)算凈收益時(shí)不應(yīng)該計(jì)算年折舊費(fèi)用(參見(jiàn)《理論》教材P234)

  12.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的年保險(xiǎn)費(fèi)計(jì)算基數(shù)錯(cuò)誤,應(yīng)為房屋現(xiàn)時(shí)價(jià)值的2‰;

  13.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的年房產(chǎn)稅計(jì)算錯(cuò)誤;

  14.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的年總支出中未計(jì)算營(yíng)業(yè)稅及附加;

  15.收益法測(cè)算建成后房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)收益年限的確定錯(cuò)誤

  16.運(yùn)用公式V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]的計(jì)算結(jié)果有誤;

  17.成本法估價(jià)的計(jì)算公式中缺少投資利息;

  18.運(yùn)用加權(quán)平均法求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格時(shí),缺少確定權(quán)數(shù)的理由;

  19.缺少附件

  【答疑編號(hào)9100】

  2.

  【正確答案】 1.土地重新取得成本計(jì)算錯(cuò)誤,土地重新取得成本應(yīng)為:

  土地重新取得成本=樓面地價(jià)×建筑面積=170×93.88=15959.6(元);

  2.建筑物重置總價(jià)計(jì)算錯(cuò)誤,應(yīng)使用08年公布的重置單價(jià),估價(jià)對(duì)象建筑物重置總價(jià)為:建筑物重置總價(jià)=重置單價(jià)×建筑面積=3000×93.88=281640(元);

  3.判定建筑物成新時(shí),"建筑物為完好房、七成新"有誤,完好房的成新率應(yīng)為八、九、十成新,建筑物折舊額為:建筑物折舊=244088×(1-90%)=24408.8(元)。

  【答疑編號(hào)9101】

  三、閱讀理解

  1.

  (1).

  【正確答案】 B

  【答疑編號(hào)9088】

  (2).

  【正確答案】 B

  【答疑編號(hào)9089】

  (3).

  【正確答案】 D

  【答案解析】 參見(jiàn)《理論與方法》教材P99

  【答疑編號(hào)9090】

  (4).

  【正確答案】 D

  【答疑編號(hào)9091】

  2.

  (1).

  【正確答案】 C

  【答疑編號(hào)9093】

  (2).

  【正確答案】 D

  【答疑編號(hào)9094】

  (3).

  【正確答案】 C

  【答疑編號(hào)9095】

  3.

  (1).

  【正確答案】 D

  【答疑編號(hào)9097】

  (2).

  【正確答案】 B

  【答案解析】 參見(jiàn)《城市房屋拆遷估指導(dǎo)意見(jiàn)》第十六條

  【答疑編號(hào)9098】

  (3).

  【正確答案】 B

  【答案解析】 參見(jiàn)《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第二十七條

  【答疑編號(hào)9099】

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考試時(shí)間:2010年10月16、17日。
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