二、綜合題

　1.指錯(cuò)題(下列估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請指明其中的13處。將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在答題處的序號后面空格處，每個(gè)錯(cuò)誤對應(yīng)一個(gè)序號，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計(jì)分。每指明一處得3分，本題全對得40分)。

　　浙江省××經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)某工業(yè)用房拍賣底價(jià)評估報(bào)告

　　(封面、目錄、致委托方函、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明略)

　　估價(jià)結(jié)果報(bào)告

　　一、委托方

　　北京市××法院(其他略)

　　二、估價(jià)方

　　單位名稱：(略)

　　法定代表人：(略)

　　單位地址：(略)

　　資質(zhì)等級：建設(shè)部房地產(chǎn)價(jià)格評估一級

　　三、估價(jià)對象

　　估價(jià)對象為浙江××A實(shí)業(yè)有限公司和浙江B有限公司所擁有的位于浙江省××縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的部分工業(yè)用房房地產(chǎn)。即建筑面積14108.05㎡的房屋所有權(quán)及相應(yīng)分?jǐn)偟?783.84㎡出讓國有土地使用權(quán)。估價(jià)對象的總體情況見表1。

　　估價(jià)對象界定 表1

　　(一)區(qū)位與環(huán)境

　　估價(jià)對象位于浙江省××縣×××鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)。××縣地處浙江省中部，北距杭州市約96km，東南界義烏，東北連諸暨，西南與蘭溪毗鄰，西北和建德、桐廬接壤，素有"文化之邦"、"書畫之鄉(xiāng)"之稱�？h城面積920k㎡，轄9鎮(zhèn)7鄉(xiāng)，人口38萬。開發(fā)區(qū)位于××縣東部，西距××縣城約20km，東、西、南三面環(huán)山，并有大陳江流經(jīng)。大陳江沿岸為較開闊的地勢，自西南向東北緩傾，屬亞熱帶季風(fēng)氣候，溫和濕潤，四季分明。×××鎮(zhèn)1994年8月被省人民政府正式批準(zhǔn)為省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，開發(fā)區(qū)規(guī)劃總用地面積3.8k㎡，現(xiàn)在開發(fā)區(qū)已外擴(kuò)到整個(gè)××縣。×××鎮(zhèn)緊靠浙贛鐵路和杭金衢高速公路，鎮(zhèn)內(nèi)設(shè)有××火車站及高速公路入口，交通便捷。鎮(zhèn)內(nèi)已建成道路框架12km，有大陳江流過，水資源十分豐富。開發(fā)區(qū)所需電力來自華東電網(wǎng)，鎮(zhèn)內(nèi)擁有110kV變電所兩座。該地區(qū)作為浙江省××經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的一部分，將隨著整個(gè)××地區(qū)以及整個(gè)浙江省經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，發(fā)揮出更大的經(jīng)濟(jì)潛力(參見附件一：估價(jià)對象位置示意圖，略)。

　　(二)權(quán)益狀況

　　估價(jià)對象包括兩塊宗地上的四幢房產(chǎn)(兩塊宗地相連)，產(chǎn)權(quán)分別由兩個(gè)單位擁有。

　　根據(jù)委托方提供的資料以及估價(jià)人員實(shí)地查勘、調(diào)查所獲取的資料，浙江××A實(shí)業(yè)有限公司取得了包括估價(jià)對象其中一塊土地在內(nèi)的《國有土地使用證》[浦國用(1996)字第××××號]，土地用途為工業(yè)用地，土地使用權(quán)面積為6041㎡，土地使用權(quán)年限為50年，土地使用權(quán)剩余年限為43年，土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓(參見附件二：《國有土地使用證》復(fù)印件，略)。

　　在該宗地范圍內(nèi)，浙江××A實(shí)業(yè)有限公司還辦理了估價(jià)對象的車間和倉庫的房屋所有權(quán)登記(參見附件三：《××縣公有房屋所有權(quán)登記審核表》，略)，并由相關(guān)部門同意確權(quán)發(fā)證，登記表上記載房屋所有權(quán)性質(zhì)為股份制，房屋共兩幢，所有權(quán)面積合計(jì)8387.15㎡，房屋所有權(quán)證號[浦字第××××號];該公司還辦理了估價(jià)對象中綜合樓的房屋所有權(quán)登記(參見附件四：《××縣單位房屋所有權(quán)登記申請書》，略)，并由相關(guān)部門同意確權(quán)，申請書上記載房屋所有權(quán)性質(zhì)為股份制，房屋所有權(quán)面積為2487.05㎡，房屋用途為綜合樓，根據(jù)相關(guān)資料顯示(參見附件五：《浙江省金華市中級人民法院民事裁定書》[(2002)金中民執(zhí)字第×××號]復(fù)印件，略)，該房屋所有權(quán)證號為×××。

　　浙江B有限公司取得了包括估價(jià)對象另外一塊土地在內(nèi)的土地(參見附件六：《國有土地使用權(quán)出讓合同》復(fù)印件，略)，土地用途為工業(yè)用地，土地使用權(quán)面積為4000㎡，土地使用權(quán)年限為50年，土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓。在該宗地范圍內(nèi)，浙江B有限公司辦理了估價(jià)對象中宿舍樓的房屋所有權(quán)登記(參見附件七：《××縣城鎮(zhèn)公有房屋所有權(quán)登記申請表》復(fù)印件，略)，并由相關(guān)部門同意確權(quán)發(fā)證，登記表上記載房屋所有權(quán)性質(zhì)為股份制，房屋所有權(quán)面積為3233.85㎡，房屋所有權(quán)證號×××號，另外在房屋所有權(quán)證存根(參見附件八：《房屋所有權(quán)證存根》復(fù)印件，略)中登記了同樣的內(nèi)容。

　　根據(jù)委托方提供的資料，估價(jià)對象設(shè)定有他項(xiàng)權(quán)利：浙江B有限公司所擁有的建筑面積3233.85㎡的宿舍樓于1997年設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利(參見附件九：《房屋他項(xiàng)權(quán)證》[浦字第×××號]復(fù)印件，略)，他項(xiàng)權(quán)利人為××投資公司，權(quán)利種類為抵押，權(quán)利價(jià)值為266.6萬元，權(quán)利存續(xù)期限自1997年12月9日起至2000年12月9日止(此項(xiàng)權(quán)利尚未注銷);浙江××A實(shí)業(yè)有限公司所擁有的建筑面積2304.85㎡的倉庫和6082.3㎡的車間于1997年設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利(參見附件十：《房屋他項(xiàng)權(quán)證》[浦字第×××號]復(fù)印件，略)，他項(xiàng)權(quán)利人為××投資公司，權(quán)利種類為抵押，權(quán)利價(jià)值為734萬元，權(quán)利存續(xù)期限自1997年12月9日起至2000年12月9日止(此項(xiàng)權(quán)利尚未注銷)。

　　綜上所述，估價(jià)對象的權(quán)屬狀況如下：估價(jià)對象包括兩塊宗地上的四幢房產(chǎn)：宿舍樓、倉庫、車間、綜合樓。其中車間、倉庫、綜合樓由浙江×XA實(shí)業(yè)有限公司擁有，宿舍樓由浙江B有限公司擁有。四幢房產(chǎn)中有三幢(分別為宿舍樓、倉庫、車間)設(shè)定了抵押權(quán)。

　　(三)估價(jià)對象概況

　　1.估價(jià)對象現(xiàn)狀

　　估價(jià)對象位于浙江省××縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，開發(fā)區(qū)旁邊有大陳江流經(jīng)，周圍地勢平坦。估價(jià)對象所在的兩塊宗地統(tǒng)一構(gòu)成一個(gè)大院，周圍由建筑物或磚院墻圍擋封閉。院內(nèi)分布有多棟廠房及配套辦公樓、宿舍樓、食堂等用房，并有多處花壇、樹叢分布于院內(nèi)，室外道路為混凝土路面。估價(jià)對象建成于20世紀(jì)90年代，剛性屋面，空腹鋼窗，室內(nèi)普通水泥地面，部分外墻白色面磚飾面。估價(jià)對象自建成使用至今，結(jié)構(gòu)質(zhì)量良好，房屋維護(hù)保養(yǎng)狀況一般，局部室內(nèi)地面、墻面均有不同程度的損壞。總體來看，估價(jià)對象市政條件完善，所需上下水、供電、通信條件能夠滿足該工業(yè)性物業(yè)的使用要求(參見附件十一：估價(jià)對象現(xiàn)狀照片，略)。

　　估價(jià)對象目前已被法院查封，等待處置。估價(jià)對象所在大院內(nèi)的其他建筑物仍然正常使用。

　　2.估價(jià)對象經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

　　依據(jù)委托方提供的材料，以及評估人員現(xiàn)場勘查所掌握的資料，有關(guān)估價(jià)對象的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表2。

　　估價(jià)對象技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表2

　　估價(jià)對象具體情況詳見表 表3

　　四、估價(jià)目的

　　為委托方確定估價(jià)對象在強(qiáng)制處分狀態(tài)下的拍賣底價(jià)提供價(jià)值參考依據(jù)。

　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　2003年8月11日。

　　六、價(jià)值定義

　　本次估價(jià)首先以公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為原則確定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格，然后再考慮短期強(qiáng)制處分(快速變現(xiàn))等因素對估價(jià)對象價(jià)值的影響確定估價(jià)對象的拍賣底價(jià)。

　　本次估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對象14108.05㎡房屋所有權(quán)及其相應(yīng)分?jǐn)偟?783.84㎡出讓國有土地使用權(quán)的房地產(chǎn)拍賣底價(jià)。

　　七、估價(jià)依據(jù)(略)

　　八、估價(jià)方法

　　估價(jià)人員在綜合分析所掌握的資料并對估價(jià)對象及鄰近類似房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地勘查、調(diào)查后，根據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)和估價(jià)目的，遵照國家和地方有關(guān)法律、法規(guī)、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范及估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過反復(fù)研究，確定估價(jià)技術(shù)路線。

　　對于房地產(chǎn)拍賣底價(jià)的評估，首先應(yīng)以公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為原則確定其客觀合理價(jià)格，之后再考慮短期強(qiáng)制處分(快速變現(xiàn))等因素的影響確定拍賣底價(jià)。

　　本報(bào)告選取市場比較法與成本法分別評估土地使用權(quán)價(jià)值和地上建筑物價(jià)值，即房地分離的估價(jià)方法：

　　1.對估價(jià)對象中的土地部分選用市場比較法進(jìn)行估價(jià)。

　　由于估價(jià)對象位于開發(fā)區(qū)內(nèi)，區(qū)內(nèi)類似用途土地交易實(shí)例較多，因此選用市場比較法是適宜的。

　　××縣人民政府2003年發(fā)布的《關(guān)于公布××縣2003基準(zhǔn)地價(jià)更新成果的通知》[浦政發(fā)[2003] 63號]，該基準(zhǔn)地價(jià)對××縣的城區(qū)、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)及其他區(qū)域分用途和級別制訂了基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)果表，其中×××鎮(zhèn)工業(yè)一、二級用地的基準(zhǔn)地價(jià)為220元/㎡。由于××縣開發(fā)區(qū)內(nèi)的地價(jià)實(shí)行區(qū)內(nèi)的優(yōu)惠政策以吸引企業(yè)投資，是當(dāng)?shù)卣�府為達(dá)到招商引資的目的而對外的一種公開承諾，目前該政策仍然在有效地實(shí)施，而基準(zhǔn)地價(jià)中該類用地的地價(jià)與開發(fā)區(qū)實(shí)際的地價(jià)水平相差較大。土地是一個(gè)典型區(qū)域性的市場，為了反映估價(jià)的市場供求原則和替代原則，本報(bào)告對估價(jià)對象中的土地部分只采用市場比較法進(jìn)行測算。

　　2.對估價(jià)對象中的建筑物部分選用成本法進(jìn)行估價(jià)。

　　估價(jià)對象所在的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)多為工業(yè)廠房，租賃和買賣成交的案例較少，不適宜用市場比較法和收益法對估價(jià)對象的地上建筑物部分進(jìn)行測算，因此對估價(jià)對象中的建筑物部分只選用成本法進(jìn)行測算。

　　3.對兩種方法測算的結(jié)果相加確定估價(jià)對象的現(xiàn)時(shí)市場價(jià)值。

　　4.確定估價(jià)對象的快速變現(xiàn)價(jià)格。

　　確定估價(jià)對象市場價(jià)值后，再考慮短期強(qiáng)制處分(快速變現(xiàn))等因素對估價(jià)對象價(jià)值的減價(jià)影響，確定估價(jià)對象的快速變現(xiàn)價(jià)格。

　　九、估價(jià)結(jié)果

　　估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)程序，在對估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘、了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情的基礎(chǔ)上，選用適宜的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，經(jīng)過周密測算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)以及對影響估價(jià)對象價(jià)格的諸因素的分析，確定估價(jià)對象經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)工業(yè)用房房地產(chǎn)(房屋所有權(quán)面積14108.05㎡，分?jǐn)偝鲎寚�有土地使用�?quán)面積6783.84㎡)，在2003年8月11日的拍賣底價(jià)為373.23萬元人民幣(大寫金額：叁佰柒拾叁萬貳仟叁佰元整)。

　　十、估價(jià)作業(yè)日期

　　2003年8月11日～8月15日。

　　十一、有效期

　　本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自2003年8月15日起為半年。若在此期間市場情況發(fā)生較大變化或受不可抗力的影響，該價(jià)格需作相應(yīng)調(diào)整。

　　十二、有關(guān)說明

　　1.本報(bào)告所得出的估價(jià)結(jié)果，僅供委托方確定估價(jià)對象在強(qiáng)制處分狀態(tài)下的拍賣底價(jià)提供價(jià)格參考。

　　2.如果使用本估價(jià)結(jié)果的時(shí)間與估價(jià)報(bào)告提交日期相差半年或以上，我們對此結(jié)果造成的損失不負(fù)任何責(zé)任。

　　3.本估價(jià)報(bào)告是根據(jù)委托方提供的有關(guān)資料，.以及估價(jià)人員實(shí)地查勘、調(diào)查中，在當(dāng)?shù)卣�府相關(guān)部門所獲取的取證資料得出的。以上資料如出現(xiàn)變動(dòng)，本估價(jià)結(jié)果亦有可能相應(yīng)改變。

　　4.本估價(jià)報(bào)告書必須完整使用方為有效，對僅使用其中部分內(nèi)容所導(dǎo)致的可能的損失，我們不承擔(dān)責(zé)任。

　　5.本估價(jià)結(jié)果中的土地使用權(quán)的價(jià)值參考了當(dāng)?shù)卣�府在估價(jià)時(shí)點(diǎn)對估價(jià)對象所在的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的招政策。如以上政策發(fā)生較大變動(dòng)或該政策不再實(shí)施，本估價(jià)結(jié)果亦須進(jìn)行調(diào)整。特提請報(bào)告使用方注意。

　　6.本告對現(xiàn)場難于觀察到的建筑物內(nèi)部質(zhì)量不負(fù)檢測責(zé)任。

　　7.本次估價(jià)結(jié)果不包括可移動(dòng)的設(shè)備、機(jī)具各種原材料、成品、半成品等。.

　　8.委托方只可按照本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)目的使用，不可用于其他用途。