標準答案：
（1）①估價中的房地產(chǎn)年凈收益與財務(wù)報表中的凈利潤含義不同（1分）
②凈收益指房地產(chǎn)對應(yīng)凈收益，即房地產(chǎn)對商場出租或經(jīng)營收益的貢獻部分 （1分）
③凈利潤已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷（1分）
財務(wù)費用（含利息收益）（1分）
及所得稅等（1分）
包含了正常的（商業(yè)利潤）等（1分）
（2）收益年限既要考慮建筑物剩余經(jīng)濟壽命還要考慮土地使用年限（1分）
（或土地使用終止年短于建筑物壽命終止年）（1分）
（3）估價采用的成本應(yīng)為估價時點當時的（1分）
社會平均（客觀）成本（或?qū)嶋H成本是歷史（1分）也不—定是社會平均（客觀）成本）（1分）