三、判斷題（共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1 分，本題總分最多扣至零分。）

1．本著平等互利的原則，經(jīng)建設部、人事部、商務部和國務院港澳事務辦公室同意，2003年11月4日中國房地產(chǎn)估價師學會與香港測量師學會簽署了內地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認協(xié)議書。 （）

2．在評估投資價值時，采用的折現(xiàn)率是某個特定投資者所要求的，它應高于與該房地產(chǎn)風險程度相對應的社會一般報酬率。 （）

3．現(xiàn)實中有時評估的不一定是公開市場價值，而是某些特定條件限制下的價值，比如城市房屋拆遷是強制性的，所以城市房地產(chǎn)估價不應采用公開市場價值。 （）

4．就使用價值與交換價值相對而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的交換價值。（）

5．在房地產(chǎn)損害賠償估價中，一般來說，估價時點為過去，估價對象為歷史狀況下的情形。（）

6．運用市場法求取房地產(chǎn)的價格時，選取的可比實例的規(guī)模一般應在估價對象規(guī)模的0.5～2范圍內。 （�。�

7．被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格中不包含搬遷補助費及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。（）

8．某房產(chǎn)年折舊率為1.6％，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，按直線法折舊該房產(chǎn)應屬完好房。 （）

9．用收益法估算某大型商場的價值時，其凈收益為商場銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費用、銷售稅金及附加、管理費用、財務費用后的余額。 （）

10．預計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為38萬元，此后每年的凈收益將在上一年的基礎上減少3萬元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為12年。 （）

11．運用平均發(fā)展速度法進行估價的條件是，房地產(chǎn)價值的變動過程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近，否則就不適宜采用這種方法。 （）

12．路線價法中的單獨深度價格修正率隨著臨街深度的遞進而增大。 （）

13．估價目的是由委托人提出的，估價時點是根據(jù)估價目的確定的。 （）

14．估價報告應用有效期是從估價報告出具之日計算，而不是從估價時點開始計算。（ ）

15．估價資料的保管期限是從估價報告出具之日起到估價報告得到使用之曰止。（ ）

四、計算題（共2題，20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。僅有計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數(shù)點后兩位。請在答題紙上作答。）

1．某出租的寫字樓，使用面積為3000m2，收益年限為45年，空置率為20％，未來3年每平方米使用面積的租金（含物業(yè)服務費用）分別為360元、400元、330元，同檔次寫字樓的年物業(yè)服務費用為每平方米使用面積36元，除物業(yè)服務費用之外的其他運營費用為租金（不含物業(yè)服務費用）的25％。假設該寫字樓未來每年的凈收益基本上固定不變，報酬率為9％。請利用“未來數(shù)據(jù)資本化公式法”求取該寫字樓的凈收益并計算其收益價格。（8分）

2．某宗土地面積為1.2公頃，已完成七通一平。某房地產(chǎn)開發(fā)商擬取得該宗土地50年的土地使用權，按規(guī)劃要求開發(fā)建設建筑面積相同的住宅樓和寫字樓各一幢，總容積率為2.5。在第1年末辦理完土地使用權出讓手續(xù)，一次性繳納全部地價款，并且開工建設。根據(jù)項目實施進度安排（見如下橫道圖），項目建成后，住宅樓將全部出售，寫字樓將用于出租。

　　根據(jù)市場調查，有關數(shù)據(jù)如下：

　�。�1）該項目所在區(qū)域的同類型、同檔次住宅的銷售價格為5000元/m2，銷售稅費為銷售價格的6%；同類寫字樓可出租建筑面積的月租金為120元/m2 （可出租面積占建筑面積的70%），并按時年租收入的30%繳納押金，出租空置率為20%，有關稅費和經(jīng)營管理費用按租金收入的30%計，銀行存款年利率為3%，報酬率為10%。

　�。�2）同類開發(fā)項目的社會平均開發(fā)成本為：住宅樓1800元/m2，寫字樓2800元/m2，管理費用為開發(fā)成本的5%。

　　（3）除地價款外，寫字樓和住宅樓的其他建設資金在各自建設期內每年投入50%且在年度內均勻支出。假設住宅樓在銷售期末一次性全部售出。

　�。�4）目前，此類項目折現(xiàn)率為10%。

　�。�5）為得到該宗土地，還需要按取得地價原價的3%繳納有關稅費。試計算該房地產(chǎn)開發(fā)商所能支付的最高土地價格。（12分）