一、問(wèn)題的提出
　　在日常評(píng)估工作中，店鋪的評(píng)估占相當(dāng)多的比例。遇到一些較為特殊的店鋪，尤其是非完全店鋪一類(lèi)的評(píng)估時(shí)，往往會(huì)仁者見(jiàn)仁、智者見(jiàn)智。所以我們覺(jué)得有必要把某種情況下的店鋪評(píng)估提出來(lái)，與同仁一起探討。
　　1、 非完全店鋪的定義
　　我們這里所提及的非完全店鋪是相對(duì)于完全意義上的純店鋪而言的，一般是指其產(chǎn)權(quán)登記中的土地用途為住宅，土地的使用年限為住宅的最高使用年限70年，而房屋的類(lèi)型為店鋪，其實(shí)際用途是作為店鋪經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)。
　　此類(lèi)現(xiàn)象可追溯至上世紀(jì)三十年代上海市城區(qū)中建造的住宅樓宇，在市區(qū)中心有許多臨街建筑，其底層用作商店（店鋪），而上部均為住宅用房，建筑結(jié)構(gòu)一般為磚木結(jié)構(gòu)。根據(jù)1990年上海市房屋管理局《關(guān)于修訂<上海市房屋建筑類(lèi)型分類(lèi)表>的通知》，房屋為宅目13.隨著城市建設(shè)發(fā)展，解放后的六七十年代寶山區(qū)新建的張廟一條街和閔行地區(qū)等也有此類(lèi)情況，（其土地的性質(zhì)為劃撥土地），房屋結(jié)構(gòu)一般為磚混結(jié)構(gòu)。實(shí)際上從房地產(chǎn)評(píng)估角度來(lái)看，此類(lèi)店鋪既有其存在的合理性，又能發(fā)揮其最大的效用，今后此類(lèi)情況也會(huì)繼續(xù)存在。
　　2、非完全店鋪的特點(diǎn)
　　根據(jù)我們對(duì)非完全店鋪情況的分析，這種非完全店鋪的特點(diǎn)通常是：
　�、俚乩砦恢枚辔挥诮伎h，城郊結(jié)合部居多，中心城區(qū)內(nèi)亦不少；
　　②店鋪的面積通常在150平方米以?xún)?nèi)，屬于小面積的店鋪，房屋的結(jié)構(gòu)多為混合結(jié)構(gòu)或磚木結(jié)構(gòu)；
　�、燮洳课淮蠖嘣诘讓�，是整幢房屋一部分（一般其上部為住宅）；
　�、芷涫袌�(chǎng)的租金水平與同區(qū)域的純店鋪相差無(wú)異。
　　3、非完全店鋪的類(lèi)型
　　根據(jù)對(duì)這類(lèi)非完全店鋪評(píng)估報(bào)告的統(tǒng)計(jì)分析，非完全店鋪主要有兩種類(lèi)型：
　　①新建的住宅小區(qū)的配套商業(yè)用房，一般竣工年代在上世紀(jì)90年代后期，此類(lèi)店鋪臨小區(qū)的主要道路或本區(qū)域的次干道，表現(xiàn)形式為街坊式店鋪；
　　②建筑物建成年代較早的，如上世紀(jì)三十年代或六七十年代的老式非完全店鋪。
　　還用一種現(xiàn)象，即為成熟居住小區(qū)內(nèi)的經(jīng)辦理居改非手續(xù)后的店鋪，此類(lèi)店鋪一般有經(jīng)營(yíng)行業(yè)限制，不得經(jīng)營(yíng)餐飲、娛樂(lè)等行業(yè)，這種情況相對(duì)較少。此種類(lèi)型隨著政府嚴(yán)格控制居改非政策的出臺(tái)，數(shù)量會(huì)逐步減少。以上兩種類(lèi)型的店鋪通常用以出租居多，自用的相對(duì)較少。
　　4、非完全店鋪評(píng)估中存在的困惑
　　由于非完全店鋪在其土地用途和房屋類(lèi)型上不一致，有的評(píng)估人員認(rèn)為將其視作一個(gè)純店鋪來(lái)考慮，即遵循客觀的收益事實(shí)，非完全店鋪在收益權(quán)能的表現(xiàn)形式上與純店鋪無(wú)異，而在土地商業(yè)使用年限內(nèi)房地產(chǎn)的商業(yè)收益穩(wěn)定又持續(xù)，以純店鋪來(lái)考慮評(píng)估結(jié)果也比較客觀；也有的評(píng)估人員認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房屋權(quán)益的價(jià)格，占有權(quán)能是按照土地的法定用途占有的，而使用權(quán)能是按照商業(yè)用途執(zhí)行的，非完全店鋪不是一個(gè)真正意義上的店鋪。
　　因此評(píng)估的思路主要有：
　　1、收益性的物業(yè)要考慮到收益的現(xiàn)實(shí)情況，尊重客觀收益事實(shí)；
　　2、評(píng)估對(duì)象的權(quán)益價(jià)格為占有、使用、收益、處分四種所有權(quán)的權(quán)能的綜合結(jié)果，要充分考慮到非完全店鋪在處分權(quán)上的差異，在占有，使用，收益權(quán)能上在與住宅和純店鋪的異同。
　　3、遵循合法的評(píng)估原則，評(píng)估對(duì)象的土地和建筑物的權(quán)屬性質(zhì)必須是合法的，評(píng)估的假設(shè)和限制條件一定是合法，只有合法才能談到合理。
　　由于估價(jià)的思路不相同，具體實(shí)務(wù)操作上存在差異，致使其估價(jià)的結(jié)果也相差很大。
　　以下筆者對(duì)上述兩種不同評(píng)估思路的操作方式進(jìn)行比較，并將我們的做法與大家一起來(lái)探討，藉以拋磚引玉。
　　二、評(píng)估非完全店鋪的不同思路及實(shí)務(wù)操作方式
　　案例一 
　　青浦區(qū)青浦鎮(zhèn)盈港路***號(hào)，建筑面積85.38平方米，土地用途住宅，使用期限為2004-02-04至2068-11-18，房屋類(lèi)型店鋪，房屋結(jié)構(gòu)為混合，竣工于2004年。實(shí)際用途為店鋪，部位為底層，總層數(shù)6層。店鋪的區(qū)域位置情況：店鋪單面臨盈港路，店鋪的區(qū)域位置為青浦鎮(zhèn)的中心地段之西，為住宅聚居之地，附近有盈港新村，萬(wàn)壽新村等小區(qū)。居住的聚居度較高，商業(yè)聚集度一般。本區(qū)域的純店鋪一般也位于盈港路，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，租金水平純店鋪與非完全店鋪兩者相同。估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2004-04-13.
　　按照國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和中華人民共和國(guó)建設(shè)部1999年聯(lián)合頒布實(shí)施的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的相關(guān)規(guī)定，對(duì)該案例的評(píng)估一般宜采用市場(chǎng)比較法和收益法兩種方法。本文只對(duì)不同思路的收益法進(jìn)行比較，不對(duì)市場(chǎng)比較法評(píng)估比較。
　　操作方式一：以純店鋪來(lái)處理，對(duì)該房地產(chǎn)采用收益法進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)估價(jià)人員的市場(chǎng)調(diào)查，純店鋪其租金水平一般約2.2元/天。m2（建筑面積）左右，且不包括水電等費(fèi)用，因此客觀租金取2.2元/天。m2.采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法，資本化率取8.48%，收益年限以估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì)取40年（商業(yè)用途土地最高使用年限），運(yùn)用收益法公式 ，評(píng)估結(jié)果為6135元/ m2.此類(lèi)操作的主要特點(diǎn)是收益年限取土地用途商業(yè)的使用年限，所取的客觀租金和資本化率與純店鋪一致。筆者認(rèn)為在此種方法的操作中有兩點(diǎn)有待商榷：①非完全店鋪在收益上與純店鋪無(wú)異，但在房地產(chǎn)投資和取得成本上兩者不同，如土地取得的成本和開(kāi)發(fā)過(guò)程的開(kāi)發(fā)費(fèi)用及稅金等。根據(jù)評(píng)估人員的調(diào)查，非完全店鋪的房地產(chǎn)投資和取得成本一般低于純店鋪。單位面積投資成本，非完全店鋪一般高于住宅，低于純店鋪，且相對(duì)的投資風(fēng)險(xiǎn)也與純店鋪不同。同時(shí)，兩者在處置時(shí)也不盡相同。純店鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)也高于此類(lèi)非完全店鋪，故資本化率與純店鋪相同不妥；②其土地登記用途為住宅，使用期限為70年，余下30年的收益不能體現(xiàn)出來(lái)，收益年限取商業(yè)用途的最高年限40年就有不妥之處。權(quán)益與價(jià)格未完全對(duì)應(yīng)體現(xiàn)。

　　操作方式二：考慮到上述這些問(wèn)題，我們通常采用的方式是：在遵循合理合法、權(quán)益與價(jià)值對(duì)應(yīng)的原則的前提下，對(duì)該類(lèi)房地產(chǎn)進(jìn)行分段評(píng)估。即將可獲收益年限分為兩段，前40年參照純店鋪的客觀租金評(píng)估，根據(jù)估價(jià)人員的市場(chǎng)調(diào)查，客觀租金為2.2元/天。m2，資本化率考慮非完全店鋪的風(fēng)險(xiǎn)等因素，取資本化率8%（也可通過(guò)對(duì)純店鋪客觀租金的修正來(lái)體現(xiàn)非完全店鋪之間的權(quán)益差異，本文不作進(jìn)一步闡述），根據(jù)收益法公式所得結(jié)果為a=6463元/ m2（a為第一段的收益價(jià)值）。剩余年期的價(jià)格可按兩種方法求�。旱谝环N方法即剩余的24年（權(quán)證中可使用期限為64年）按住宅類(lèi)型處理，根據(jù)收益法算出剩余年限的住宅價(jià)值；第二種方法采用房地分估，以解決第一種評(píng)估方法中的未來(lái)租金變化難以確定問(wèn)題，即其中的土地采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法來(lái)評(píng)估，建筑物部分按照成本法進(jìn)行評(píng)估。本例中采用第一種方法，評(píng)估人員根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，由估價(jià)對(duì)象住宅類(lèi)租金的市場(chǎng)調(diào)查和趨勢(shì)分析，其住宅類(lèi)的客觀租金為1.1元/天。m2，根據(jù)評(píng)估人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)上住宅類(lèi)物業(yè)的租售比的調(diào)查，結(jié)合評(píng)估對(duì)象的區(qū)域特性資本化率取7%，所得結(jié)果為b=198元/ m2（b為第二段的收益價(jià)值），合計(jì)的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為a+b=6661元/ m2.此種方法充分考慮了土地用途的收益年限，也區(qū)別對(duì)待了非完全店鋪和純店鋪在處置權(quán)上的差異，使非完全店鋪的四項(xiàng)權(quán)能的價(jià)值得到充分的顯現(xiàn)。
    市場(chǎng)比較法驗(yàn)證：本區(qū)域的二手房（主要是次新房）的價(jià)格在4000元/平方米左右，而對(duì)盈港路的店鋪的市場(chǎng)調(diào)查，此區(qū)域的店鋪均價(jià)在6300-6800元/平方米之間。
　　三、評(píng)估思路方法闡述
　　1、本評(píng)估方法的評(píng)估前提與假設(shè)
　　（1）非完全店鋪的市場(chǎng)租金水平與同類(lèi)型的純店鋪相同；
　�。�2）不考慮非完全店鋪的建筑物的耐用年限與土地的使用年限不一致的情況，即認(rèn)為建筑物的經(jīng)濟(jì)使用年限與未來(lái)房地產(chǎn)的收益年限一致。
　　2、評(píng)估方法
　　（1）將評(píng)估對(duì)象的收益年限分為兩段（a和b段）。
　�。�2）a段收益價(jià)格的求取
　　Aa：商業(yè)類(lèi)的凈收益
　　ra：非完全店鋪的資本化率
　　Na：評(píng)估時(shí)點(diǎn)至土地取得時(shí)間后第40年的年期
　　（3）b段收益價(jià)格的求取
　　Ab：住宅類(lèi)凈收益
　　rb：住宅類(lèi)資本化率
　　Nb：剩余可使用年期
　　Na：評(píng)估時(shí)點(diǎn)至土地取得時(shí)間后第40年的年期
　�。�4）評(píng)估對(duì)象的收益價(jià)格=Va+Vb
　　四、評(píng)估方法應(yīng)用舉例
　　案例二
　　浦東新區(qū)荷澤路***弄**號(hào)底層店鋪，此店鋪位于浦東新區(qū)金橋地區(qū)，建筑面積44.31平方米，單開(kāi)間，土地用途住宅，土地使用期 2001-11-13至2070-05-30，房屋類(lèi)型店鋪，建筑結(jié)構(gòu)為混合結(jié)構(gòu)，房屋的竣工年代為2001年。實(shí)際用途為店鋪，部位為底層，總層數(shù)6層。店鋪的區(qū)域位置情況：店鋪單面臨荷澤路，店鋪的區(qū)域位置為浦東的金橋地區(qū)，浦興路以東，附近為金橋新村等住宅小區(qū)。居住的聚居度較高，商業(yè)聚集度一般。本區(qū)域的純店鋪一般位于荷澤路和博興路，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，租金水平純店鋪與非完全店鋪兩者相同。估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2004-04-15.
　　估價(jià)過(guò)程：
　　對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行分段評(píng)估，分別計(jì)算其收益價(jià)值。
　　1、估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)至第40年前的商業(yè)用途房地產(chǎn)評(píng)估：
　　根據(jù)土地使用期限自2001-11-13至2070-5-30，扣除已使用的2.5年，實(shí)際收益年限取37.5年。經(jīng)估價(jià)人員的市場(chǎng)調(diào)查并根據(jù)該區(qū)域的實(shí)際情況，客觀租金約為2.5元/天。m2.具體收益價(jià)值計(jì)算如下：
　　（1）年有效毛收入確定
　　有效毛收入=2.5元/天。m2×44.31 m2×365天×85％（出租率）=3.44萬(wàn)元
　　（2）年總費(fèi)用確定
　　1>稅金（包括房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加，按規(guī)定取年有效毛收入的17.565％）：
　　3.44萬(wàn)元×17.565％＝0.60萬(wàn)元
　　2>修繕費(fèi)（按建筑物重置價(jià)值的2％計(jì)）
　　建筑物重置價(jià)值（估價(jià)對(duì)象的建筑物為混合結(jié)構(gòu)，按目前估價(jià)對(duì)象地區(qū)建造類(lèi)似估價(jià)對(duì)象的建筑物單位重置價(jià)值為850元/平方米）
　　重置價(jià)值=850元/平方米×44.31平方米＝3.77萬(wàn)元
　　修繕費(fèi)=3.77萬(wàn)元×2%=0.08萬(wàn)元

　　3>保險(xiǎn)費(fèi)（按規(guī)定為建筑物重置價(jià)值的1.5-3‰，本次取2‰）
　　保險(xiǎn)費(fèi)=3.77萬(wàn)元×2‰=0.008萬(wàn)元
　　4>管理費(fèi)（包括管理人員經(jīng)費(fèi)、辦公費(fèi)、廣告費(fèi)等，取年有效毛收入的5％）
　　3.44萬(wàn)元×5％＝0.17萬(wàn)元
　　5>確定年總費(fèi)用（1-4項(xiàng)的合計(jì)）
　　0.60＋0.08+0.008＋0.17＝0.858萬(wàn)元
　�。�3）年凈收益確定
　　年凈收益=年有效毛收入-年總費(fèi)用=3.44萬(wàn)元－0.858萬(wàn)元=2.582萬(wàn)元
　　（4）資本化率的確定
　　資本化率的確定是根據(jù)安全利率加上一定的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。以估價(jià)時(shí)點(diǎn)的中國(guó)人民銀行一年期定期存款利率1.98%作為安全利率。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的確定綜合考慮以下因素：估價(jià)對(duì)象地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的平均收益狀況、估價(jià)對(duì)象的地理位置、估價(jià)對(duì)象的用途和新舊程度等。還要考慮到估價(jià)對(duì)象為非完全店鋪，風(fēng)險(xiǎn)略低于純店鋪，最終確定為6%.
　　故資本化率為1.98%+6%=7.98%.
　　2、計(jì)算剩余30年的房地產(chǎn)收益價(jià)值，以住宅用途來(lái)考慮，以現(xiàn)時(shí)的租金水平為參考依據(jù)，根據(jù)估價(jià)人員對(duì)未來(lái)趨勢(shì)的預(yù)測(cè)，客觀租金取1.2元/天。m2.
　�。�1）年有效毛收入確定
　　有效毛收入=1.2元/天。m2×44.31平方米×365天×85％（出租率）=1.65萬(wàn)元
　　（2）年總費(fèi)用確定
　　1>稅金（包括房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加，按規(guī)定取年有效毛收入的17.565％）：
　　1.65萬(wàn)元×17.565％＝0.29萬(wàn)元
　　2>修繕費(fèi)（按建筑物重置價(jià)值的2％計(jì)）
　　建筑物重置價(jià)值：（估價(jià)對(duì)象的建筑物為混合結(jié)構(gòu)，按目前估價(jià)對(duì)象地區(qū)建造類(lèi)似估價(jià)對(duì)象的建筑物單位重置價(jià)值為850元/平方米）
　　重置價(jià)值=850元/平方米×44.31平方米＝3.77萬(wàn)元
　　修繕費(fèi)=3.77萬(wàn)元×2%=0.08萬(wàn)元
　　3>保險(xiǎn)費(fèi)（按規(guī)定為建筑物重置價(jià)值的1.5-3‰，本次取2‰）
　　保險(xiǎn)費(fèi)=3.77萬(wàn)元×2‰=0.008萬(wàn)元
　　4>管理費(fèi)（包括管理人員經(jīng)費(fèi)、辦公費(fèi)、廣告費(fèi)等，取年有效毛收入的5％）
　　1.65萬(wàn)元×5％＝0.08萬(wàn)元
　　5>確定年總費(fèi)用（1-4項(xiàng)的合計(jì)）
　　0.29＋0.08+0.008＋0.08＝0.458萬(wàn)元
　　（3）年凈收益確定
　　年凈收益=年有效毛收入-年總費(fèi)用=1.65萬(wàn)元－0.458萬(wàn)元=1.192萬(wàn)元
　�。�4）資本化率的確定
　　資本化率的確定是根據(jù)安全利率加上一定的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。以估價(jià)時(shí)點(diǎn)的中國(guó)人民銀行一年期定期存款利率1.98%作為安全利率。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的確定綜合考慮以下因素：估價(jià)對(duì)象地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的平均收益狀況、估價(jià)對(duì)象的地理位置、估價(jià)對(duì)象的用途和新舊程度等。還要考慮到估價(jià)對(duì)象為住宅，風(fēng)險(xiǎn)低于店鋪，最終確定為5%.
　　故資本化率為1.98%+5%=6.98%.
　　（5）收益價(jià)值
　　Vb─房地產(chǎn)價(jià)值
　　a─房地產(chǎn)年凈收益
　　r─資本化率
　　n─房地產(chǎn)剩余收益年期
　　t-評(píng)估時(shí)點(diǎn)至土地取得時(shí)間后第40年的年期
　　3、確定房地產(chǎn)價(jià)值
　　V =V1+V2=30.54萬(wàn)元+1.18萬(wàn)元=31.72萬(wàn)元
　　則收益法測(cè)算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)總價(jià)為：31.72萬(wàn)元， 單價(jià)為7159元/平方米。
　　五、評(píng)估非完全店鋪的難點(diǎn)
　　通過(guò)對(duì)非完全店鋪房地產(chǎn)評(píng)估探討，主要是為同仁們?cè)诖祟?lèi)房地產(chǎn)評(píng)估提出一種新的評(píng)估思路。房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格，使評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格能從占用，使用,收益和處分權(quán)益上得到充分體現(xiàn)。
　　在實(shí)踐運(yùn)用中我們覺(jué)得如何確定非完全店鋪的資本化率是此方法的難點(diǎn)，這需要大量的基礎(chǔ)資料和評(píng)估人員的分析推斷。在這方面我們希望能夠與同仁進(jìn)一步交流探討。