房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)中常見(jiàn)有人直接引用委托方提供的數(shù)字進(jìn)行價(jià)格計(jì)算的情形，在這—類(lèi)報(bào)告叫中無(wú)一例外地都寫(xiě)上這樣的估價(jià)假設(shè)或說(shuō)明，諸如“本評(píng)估結(jié)論以委托方提供的材料真實(shí)、準(zhǔn)確為前提”、“本評(píng)估報(bào)告中引用的數(shù)字由委托方提供，由委托方對(duì)其承擔(dān)一切責(zé)任”、 “本評(píng)估單位不對(duì)其承擔(dān)任何責(zé)任”等。對(duì)此，筆者有以下疑問(wèn)，其一是估價(jià)結(jié)果計(jì)算能否直接采用委托方提供的數(shù)據(jù)，其二是寫(xiě)上以上說(shuō)明文字，估價(jià)方就町以推脫一切責(zé)任了嗎？本文想談?wù)劰P者對(duì)這—問(wèn)題的想法。
　　估價(jià)結(jié)果計(jì)算直接引用委托方提供的材料見(jiàn)的有以下幾種評(píng)估情形：
　　一是在建工程評(píng)估
　　完整在建工程評(píng)估，通常使用規(guī)劃批準(zhǔn)的建筑面積數(shù)字；而對(duì)于諸如某一樓層的局部在建工程計(jì)估來(lái)說(shuō)，估價(jià)人員因?yàn)椴痪邆涿娣e量算的“能力和權(quán)力”，因此多不自己量算面積，而采用委托方提供的面積數(shù)字。但是，如果說(shuō)實(shí)際面積只有1000平方米的某一在建工程，委托方提供了2000平方米的面積數(shù)字，估價(jià)人員按照2000平方米作出標(biāo)的物整體價(jià)值評(píng)估結(jié)論，這一錯(cuò)誤結(jié)論一旦在諸如房地產(chǎn)抵押類(lèi)評(píng)估應(yīng)用中產(chǎn)生不良后果，則評(píng)仙方肯定要承擔(dān)責(zé)任，而不是估價(jià)師或評(píng)仙機(jī)構(gòu)聲明“與估價(jià)師或評(píng)估機(jī)構(gòu)無(wú)關(guān)”就真的與估價(jià)師或評(píng)估機(jī)構(gòu)無(wú)關(guān)！一些評(píng)估單位的評(píng)仙操作法已為經(jīng)常辦理抵押評(píng)估業(yè)務(wù)的開(kāi)發(fā)企業(yè)及其經(jīng)辦人員所熟悉，因此，為了實(shí)現(xiàn)某一數(shù)額的貸款n又無(wú)法通過(guò)提高評(píng)估單價(jià)實(shí)現(xiàn)時(shí)，選擇提高面積就成廠(chǎng)某些公司及其人員的大膽嘗試方式（單價(jià)提高30％不容易，而面積虛加30％則容易得很�。�。根據(jù)筆者所知，在建工程評(píng)估中委托方隨報(bào)面積、虛報(bào)面積的現(xiàn)象已不是什么罕見(jiàn)的現(xiàn)象。因此評(píng)估人員即使最終采用委托方的數(shù)字作為評(píng)估面積數(shù)字，還是要根據(jù)建筑平面圖進(jìn)行面積量算和校核。另外，作為從事這—行業(yè)的估價(jià)師，也應(yīng)具備起碼的面積概念，不能說(shuō)“1000的面積說(shuō)成2000或1500’‘也看不出來(lái)！
　　二是收益價(jià)格計(jì)算
　　原則上講，收益價(jià)格計(jì)算中應(yīng)采用“客觀收益”和“客觀成本”數(shù)字，但因?yàn)槲飿I(yè)經(jīng)營(yíng)范圍、經(jīng)營(yíng)規(guī)模和經(jīng)營(yíng)特色等多種因素的影響，對(duì)于一般評(píng)估人員來(lái)說(shuō)，要判明一家經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的“客觀收益”、 “客觀成本”是多少絕非易事。因此，這一類(lèi)評(píng)估實(shí)務(wù)中多采用由委托方提供財(cái)務(wù)報(bào)表和有關(guān)材料的作法。但委托方可能為應(yīng)付評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估專(zhuān)門(mén)制作—份財(cái)務(wù)報(bào)表，按其提供材料計(jì)算出來(lái)的評(píng)估結(jié)果也就可想而知。收益價(jià)格計(jì)算中還有出租房屋評(píng)估小，委托方為實(shí)現(xiàn)其高估目的，特地炮制“房屋租賃合同”，合同上蓋有租賃雙方單位公章以及法人代表和經(jīng)辦人員的簽名。因此，這一類(lèi)評(píng)估中正確方法是首先評(píng)估人員應(yīng)具備項(xiàng)目成本、收益、租金的—般數(shù)字判斷，對(duì)各類(lèi)酒樓餐飲的一般毛利、稅收、水電費(fèi)、流動(dòng)資產(chǎn)計(jì)提比例等要有大致的廠(chǎng)解；其次是，使用收益法以外的方法，如成本法、市場(chǎng)比較法等對(duì)收益法計(jì)算結(jié)果進(jìn)行校核。盡管說(shuō)收益價(jià)格可能要高于其他方法所得結(jié)果，但各種方法所得結(jié)果不應(yīng)相差太大，評(píng)估最終結(jié)果應(yīng)由多種方法計(jì)算結(jié)果結(jié)合評(píng)估人員對(duì)市場(chǎng)行情的分析判斷綜合確定。
　　三是裝飾裝修的評(píng)估
　　對(duì)于高檔酒樓、賓館、娛樂(lè)城來(lái)說(shuō)，二次裝修投入量都比較大，有時(shí)裝飾裝修投入甚至超過(guò)了房屋價(jià)格本身�？梢哉f(shuō)，裝飾裝修評(píng)估相當(dāng)繁雜，往往需要專(zhuān)業(yè)裝修人員才能勝任，甚至專(zhuān)業(yè)裝修人員也只能做到粗估。因此，在一些中小型評(píng)估中常見(jiàn)以委托方提供的裝飾裝修預(yù)（決）算材料作為基本依據(jù)進(jìn)行裝修評(píng)估的作法。但這種作法存在著委托方材料作假的可能。虛報(bào)材料有這么幾種情形，一是將其它地方的項(xiàng)目充填進(jìn)來(lái)，比如說(shuō)，將整個(gè)大樓的裝飾裝修項(xiàng)目算在某一評(píng)估樓層中；二是以次充好，抬高裝修項(xiàng)目的品牌檔次，拔高單價(jià)；三是虛報(bào)數(shù)量。以上各情形在筆者的評(píng)估實(shí)踐中都曾見(jiàn)到。顯然，作為專(zhuān)業(yè)技術(shù)性很強(qiáng)的裝飾裝修，一般估價(jià)人員不容易判明委托方提供材料的真假，即便是以委托方提供的裝飾裝修清單為基礎(chǔ)校核確定裝修評(píng)估值，也需要專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)裝修的估價(jià)人員來(lái)完成。
　　上述諸情形，概括起來(lái)說(shuō)即為，在缺乏產(chǎn)權(quán)面積資料及遇到價(jià)格鑒定比較繁雜的情況下，估價(jià)人員直接以委托方提供的面積和房屋投入成本、收益數(shù)字作為估價(jià)結(jié)論確定的依據(jù)。就對(duì)待委托方提供材料這一問(wèn)題講，筆者以為，不能說(shuō)評(píng)估中的一切材料都由委托方提供，由委托方提供的應(yīng)是側(cè)重于產(chǎn)權(quán)方面的材料，而作為估價(jià)結(jié)果計(jì)算依據(jù)的材料則應(yīng)更多地立足于估價(jià)人員的自身采集以及估價(jià)單位掌握的一般客觀性數(shù)字，委托方提供的材料至多作為估價(jià)結(jié)果確定的參考依據(jù)�？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)發(fā)展到現(xiàn)在，常涉此行的人已摸透了一些估價(jià)單位的評(píng)估操作法，因此，各種“偽證”的出現(xiàn)也就不足為奇。作為房地產(chǎn)估價(jià)師來(lái)說(shuō)，除了確定某一條件下的房地產(chǎn)價(jià)格外，還應(yīng)具備分析鑒別房地產(chǎn)價(jià)格形成條件的能力，這也許就是日本、韓國(guó)等地稱(chēng)這一行業(yè)的專(zhuān)業(yè)人員為“不動(dòng)產(chǎn)鑒定士”、“公認(rèn)鑒定士”的緣由，估價(jià)師首先得具備鑒別某一房地產(chǎn)的能力，然后再評(píng)估出價(jià)格，而不能說(shuō)由他人鑒定，由估價(jià)師來(lái)算錢(qián)，因?yàn)檫@二項(xiàng)內(nèi)容其實(shí)為同一工作的兩個(gè)方面。這好比說(shuō)，作為某一古董商店的價(jià)格鑒定師來(lái)說(shuō)，如果工作停留在“如果如古董提供商所說(shuō)的，此古董形成于宋代，則值多少多少錢(qián)”的層面上，或者，結(jié)論加上這樣的前提，“此價(jià)值以古董提供商所說(shuō)的‘此古董存在于宋代’一言不謬為前提”，則作為鑒定師存在的意義就得大打折扣了。作為房地產(chǎn)估價(jià)師來(lái)說(shuō)，應(yīng)具備采集各種數(shù)據(jù)量測(cè)房地產(chǎn)客觀價(jià)格的能力，對(duì)廠(chǎng)專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)的分項(xiàng)內(nèi)容（如裝修）評(píng)估，可以由精通的專(zhuān)業(yè)人員參與共同完成。如果價(jià)格形成的依據(jù)都依賴(lài)于委托方提供，則進(jìn)一步的推論就是，委托方說(shuō)多少，估價(jià)師就評(píng)多少！假設(shè)一宗物業(yè)的正常租金為100單位，正常價(jià)格為10000單位；如果他提供了200單位的租金證明，估價(jià)師以其為依據(jù)所作的評(píng)估結(jié)淪就變成價(jià)格20000單位。這樣等于說(shuō)，只要委托方敢出一紙證明、估價(jià)師就敢得出相應(yīng)的評(píng)估結(jié)論。顯然，這荒唐之至！另外，房地產(chǎn)估價(jià)格式中“估價(jià)的假設(shè)”-—欄是用來(lái)說(shuō)明房地產(chǎn)公司市場(chǎng)價(jià)值形成的。些環(huán)境條件，而不是估價(jià)人員推脫責(zé)任的“尚方寶劍”，估價(jià)人員不能因此而免除相應(yīng)的責(zé)任。由委托方提供材料形成評(píng)估價(jià)格的作法有點(diǎn)類(lèi)似于法官根據(jù)某一當(dāng)事人的單方陳述進(jìn)行判案，難道說(shuō)判決書(shū)I：可以寫(xiě)“本判案以某方提供的材料真實(shí)為前提條件，某方對(duì)其提供的材料承擔(dān)完全責(zé)任，本法官（法院）對(duì)其不承擔(dān)任何責(zé)任”嗎？如果這樣，誰(shuí)都可以當(dāng)法官了。因此，按照“公正、公平、公開(kāi)”原則，按照估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的分析，認(rèn)真采集價(jià)格資料，根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的理論和原理，綜合確定一個(gè)合理的房地產(chǎn)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值結(jié)論，這是房地產(chǎn)估價(jià)師（人員）的基本職責(zé)。如果估價(jià)人員直接采用委托方提供的數(shù)字作為結(jié)果計(jì)算的依據(jù)，則在此數(shù)據(jù)有違真實(shí)的情況下，估價(jià)人員是無(wú)法憑借任何理由逃避責(zé)任的。