目前相當(dāng)部分的估價(jià)人員在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)總感覺(jué)到采用成本法或收益法的估價(jià)結(jié)果偏低很多，因此只要能用市場(chǎng)法就盡量采用市場(chǎng)法。按理說(shuō)分別采用三大基本估價(jià)方法只要操作合理其估價(jià)結(jié)果不會(huì)有很大的差異。為什么目前會(huì)有這種情況呢？筆者認(rèn)為只有分析其原因，并正確對(duì)待，才能客觀公正合理地進(jìn)行估價(jià)，才能規(guī)避估價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。
　　一、三大基本估價(jià)方法的不同點(diǎn)
　�。ㄒ唬├碚撘罁�(jù)的不同
　　市場(chǎng)法主要基于替代原理，成本法主要基于生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，收益法主要基于預(yù)期原理。它們畢竟是有區(qū)別的。
　�。ǘ�）估價(jià)思路的差異
　　市場(chǎng)法是利用實(shí)際上已經(jīng)發(fā)生且已被市場(chǎng)“檢驗(yàn)”的類似房地產(chǎn)成交價(jià)格作為可比實(shí)例，分別將各可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較分析，通過(guò)建立價(jià)格比較基準(zhǔn)后，再進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素的修正與調(diào)整而求的估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格。
　　成本法是將估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)模擬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（或建設(shè)）的過(guò)程，根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成，分別求取估價(jià)對(duì)象房屋（建筑物）的重置價(jià)、房屋折舊及土地使用年限對(duì)地價(jià)的調(diào)整，從而求得估價(jià)對(duì)象的積算價(jià)格。
　　收益法是將估價(jià)對(duì)象視為一種收益性房地產(chǎn)，分別求取其有效毛收益、年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、報(bào)酬率，選用適當(dāng)?shù)氖找婀�式，將估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的收益價(jià)格。
　　三種基本估價(jià)方法的操作步驟及內(nèi)容不盡相同。因此三種不同估價(jià)方法所評(píng)估出的價(jià)值也不盡相同。
　�。ㄈ�）經(jīng)濟(jì)屬性和市場(chǎng)內(nèi)涵的差異
　　從經(jīng)濟(jì)屬性上分析——市場(chǎng)法是屬于“商品”屬性；成本法是屬于“產(chǎn)品”屬性；收益法是屬于“投資品”屬性。
　　從市場(chǎng)內(nèi)涵上分析——市場(chǎng)法求取的比準(zhǔn)價(jià)格與房地產(chǎn)的市場(chǎng)供求狀況直接相關(guān)；成本法求取的積算價(jià)格與其歷史開(kāi)發(fā)（建設(shè)）成本直接相關(guān)；收益法求取的收益價(jià)格與其預(yù)期收益直接相關(guān)。
　　由于三種估價(jià)方法在經(jīng)濟(jì)屬性和市場(chǎng)內(nèi)涵的差異，造成其評(píng)估價(jià)不盡相同。
　　（四）估價(jià)方法時(shí)間著眼點(diǎn)的差異
　　雖然三種估價(jià)方法所求取的估價(jià)對(duì)象的估價(jià)結(jié)果都是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的這一特定時(shí)間的特定估價(jià)目的的價(jià)值，然而三種估價(jià)方法本身的時(shí)間著眼重點(diǎn)卻是不相同的。我們必須注意到，市場(chǎng)法的時(shí)間著眼點(diǎn)是“現(xiàn)在”；成本法的時(shí)間著眼點(diǎn)是“過(guò)去”；收益法的著眼點(diǎn)是“未來(lái)”。
　　在市場(chǎng)機(jī)制比較完善的條件下，市場(chǎng)法看重的是現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)上的房地產(chǎn)正常交易價(jià)格，它認(rèn)為現(xiàn)時(shí)交易實(shí)例的有關(guān)信息最能反映房地產(chǎn)的價(jià)值；成本法看中的是過(guò)去開(kāi)發(fā)（建設(shè)）所花費(fèi)的成本，它認(rèn)為過(guò)去所花費(fèi)的成本信息已經(jīng)完全包含了人們對(duì)價(jià)值的認(rèn)可；收益法看中的是未來(lái)所能帶來(lái)的收益大小，它認(rèn)為房地產(chǎn)未來(lái)所能帶來(lái)的收益的現(xiàn)值之和才是該房地產(chǎn)的價(jià)值。
　　這里需要澄清一個(gè)問(wèn)題，有人認(rèn)為“成本法”也是求取估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)，那么它的著眼點(diǎn)也應(yīng)該認(rèn)為是“現(xiàn)在”，而不應(yīng)認(rèn)為是“過(guò)去”。這個(gè)問(wèn)題應(yīng)該這樣理解，成本法在求取重置價(jià)時(shí)它僅僅是“成本”的時(shí)間點(diǎn)是現(xiàn)在，但建安工程的市場(chǎng)狀況不一定完全與房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況合拍，從“量”上說(shuō)也不一定完全相吻合。
　　（五）市場(chǎng)層次的差異
　　三種估價(jià)方法的市場(chǎng)內(nèi)涵決定了其市場(chǎng)層次性的差異，也就是說(shuō)三種估價(jià)方法對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)市場(chǎng)的假設(shè)條件存在差異。
　　市場(chǎng)法放松了“市場(chǎng)均衡”的假設(shè)，在成本法的基礎(chǔ)上引入市場(chǎng)的供求因素，通過(guò)市場(chǎng)供求狀況對(duì)房地產(chǎn)的成本進(jìn)行修正，得出其市場(chǎng)價(jià)值。此時(shí)市場(chǎng)法沒(méi)有與房地產(chǎn)的未來(lái)收益掛鉤，因此市場(chǎng)法仍然暗含了房地產(chǎn)投資市場(chǎng)均衡的假設(shè)。
　　成本法沒(méi)有考慮竟?fàn)幵瓌t和市場(chǎng)供求原則，隱含了長(zhǎng)期市場(chǎng)均衡的假設(shè)，即估價(jià)結(jié)果的適用環(huán)境是一個(gè)處在長(zhǎng)期均衡狀態(tài)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，如果在失衡狀態(tài)的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下運(yùn)用成本法，其估價(jià)結(jié)果就會(huì)缺乏說(shuō)服力。
　　收益法在市場(chǎng)法的基礎(chǔ)上進(jìn)一步放松了房地產(chǎn)投資市場(chǎng)均衡的假設(shè)，在市場(chǎng)法的價(jià)值基礎(chǔ)上考慮了房地產(chǎn)投資環(huán)境的狀況，由此調(diào)整得到房地產(chǎn)投資價(jià)值。
　　由此可見(jiàn)，從成本法→市場(chǎng)法→收益法，是一個(gè)逐步放松“市場(chǎng)均衡”假設(shè)的過(guò)程。在這個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn)估價(jià)師從一個(gè)對(duì)價(jià)值的中立者逐漸變成了一個(gè)對(duì)價(jià)值判斷的參與者，也因此，房地產(chǎn)估價(jià)需要估價(jià)專業(yè)人員——注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。
　　二、估價(jià)方法的“不同點(diǎn)”給我們的啟示
　　（一）正常情況下三大基本估價(jià)方法都可選用
　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于理性、趨于成熟時(shí)，同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)分別采用以上三種估價(jià)方法所求取的估價(jià)結(jié)果一般情況下不會(huì)有較大差異。如果市場(chǎng)法求取的估價(jià)結(jié)果（比準(zhǔn)價(jià)）大大高于成本法的估價(jià)結(jié)果（積算價(jià)格）或收益法的估價(jià)結(jié)果（收益價(jià)格）時(shí)，表示了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)缺乏理性，甚至出現(xiàn)“泡沫”；如果市場(chǎng)法求取的比準(zhǔn)價(jià)大大低于積算價(jià)或收益價(jià)格時(shí)，表明了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)不景氣。
　�。ǘ�）不高估市場(chǎng)價(jià)值
　　在目前采用市場(chǎng)法進(jìn)行抵押估價(jià)時(shí)，應(yīng)該要清醒地注意到未來(lái)市場(chǎng)的變化風(fēng)險(xiǎn)，也就是說(shuō)在采用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，不僅要考慮目前的市場(chǎng)狀況，更重要的還要考慮未來(lái)市場(chǎng)變化的風(fēng)險(xiǎn)。這種認(rèn)識(shí)對(duì)于估價(jià)人員、銀行貸款方都是十分重要的，因?yàn)榈盅嘿J款的真正處置變現(xiàn)是未來(lái)，尤其現(xiàn)在的貸款期限都比較長(zhǎng)，較遠(yuǎn)的未來(lái)情況難以預(yù)測(cè)。為了更好地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，必須注意以下方面：
　　1、應(yīng)該選取能代表正常價(jià)格水準(zhǔn)的成交價(jià)作為可比實(shí)例，切不可選取特別高或恃別低成交價(jià)的交易實(shí)例作為可比實(shí)例；
　　2、在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的時(shí)期要特別注意分析與考慮比準(zhǔn)價(jià)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否有價(jià)無(wú)市；
　　3、估價(jià)人員要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)要有大致的把握，不僅要關(guān)注過(guò)去、現(xiàn)在，還要關(guān)注未來(lái)市場(chǎng)狀況；
　　4、各種修正調(diào)整值要恰當(dāng)。各項(xiàng)修正調(diào)整值一般都有估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)把握的一定的幅度范圍，在合理值的范圍內(nèi)要充分把握抵押估價(jià)應(yīng)該遵循的謹(jǐn)慎原則。
　�。ㄈ�）認(rèn)真撰寫“變現(xiàn)能力分析”及風(fēng)險(xiǎn)提示
　　如果說(shuō)估價(jià)結(jié)果決定著估價(jià)報(bào)告的風(fēng)險(xiǎn)，那么對(duì)估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)能力分析是估價(jià)報(bào)告風(fēng)險(xiǎn)的另一重要方面。估價(jià)結(jié)果雖然是指市場(chǎng)價(jià)值、變現(xiàn)能力雖然也是假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，但是真正處置估價(jià)對(duì)象卻是在末來(lái)，人們注重的是在末來(lái)處置估價(jià)對(duì)象時(shí)的變現(xiàn)能力，因此從抵押估價(jià)謹(jǐn)慎原則以及目前房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的背景下，要特別注意以下方面：
　　1、對(duì)估價(jià)對(duì)象的通用性、獨(dú)立使用性等方面進(jìn)行慎重地分析；
　　2、結(jié)合市場(chǎng)狀況、所采用的估價(jià)方法、修正調(diào)整值的風(fēng)險(xiǎn)水平等方面相應(yīng)地作出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示。