第三章 建設(shè)用地制度與政策

　　一、內(nèi)容提要：

　　1、中國現(xiàn)行土地制度概念

　　2、集體土地征收

　　3、國有建設(shè)用地

　　二、考試目的和考試要求

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對中國現(xiàn)行土地制度、集體土地征收、國有建設(shè)用地、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓和劃撥以及對閑置土地的處理等的了解，熟悉和掌握程度。

　　1.熟悉中國現(xiàn)行土地制度;

　　2.了解征收集體土地應(yīng)遵守的原則;

　　3.熟悉征收集體土地的政策規(guī)定;

　　4.掌握征收集體土地補(bǔ)償?shù)姆秶�和�?biāo)準(zhǔn);

　　5.熟悉建設(shè)用地審查報(bào)批程序;

　　6.了解臨時(shí)用地。

　　三、內(nèi)容輔導(dǎo)：

　　本章涉及有關(guān)的法律、法規(guī)包括： 1)《土地管理法》及《物權(quán)法》。2)《城市房地產(chǎn)管理法》土地條款。3)《土地管理法實(shí)施條例》。4)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。5)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》。6)《閑置土地處置辦法》。7)《刑法》土地條款(記住具體的刑事處罰規(guī)定)。

　　第一節(jié) 中國現(xiàn)行土地制度概念(熟悉)

　　《憲法》、《物權(quán)法》和《土地管理法》規(guī)定了中國行土地所有制的性質(zhì)、形式和不同形式的土地所有制的適用范圍，以及土地的使用管理制度。

　　全面理解和正確認(rèn)識中國現(xiàn)行土地基本制度，需要把握下列內(nèi)容：

　　(1)全部土地都為社會(huì)主義公有制�！锻恋毓芾矸ā返诙�條規(guī)定："中華人民共和國實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制"。

　　(2)土地的社會(huì)主義公有制分為全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制制兩種。

　　《土地管理法》第二條規(guī)定："中華人民共和國實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。"

　　(3)土地的全民所有制具體采取的是國家所有制的形式，該種所有制的土地被稱為國家所有土地，簡稱國有土地，其所有權(quán)由國家代表全體人民行使，具體又由國務(wù)院代表國家行使�！锻恋毓芾矸ā返诙�條規(guī)定："全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。"

　　例題：國有土地所有權(quán)由( )代表國家行使。(2008年房地產(chǎn)估價(jià)師制度試題)

　　A.國務(wù)院 B.國務(wù)院土地行政主管部門

　　C.市、縣人民政府 D.市、縣人民政府土地行政主管部門

　　答案：A

　　解析：《土地管理法》第二條規(guī)定："全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。"

　　(4)土地的勞動(dòng)群眾集體所有制具體采取的是農(nóng)民集體所有制的形式，該種所有制的土地被稱為農(nóng)民集體所有的土地，簡稱集體土地。農(nóng)民集體的范圍有下列三種：①村農(nóng)民集體;②村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體;③鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體。農(nóng)民集體所有的土地，屬于本集體成員集體所有�！段餀�(quán)法》第六十條規(guī)定："對于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，依照下列規(guī)定行使所有權(quán)：①屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)代表行使所有權(quán);②分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán);③屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)。

　　(5)城市市區(qū)的土地屬于國家所有�！稇椃ā返谑畻l規(guī)定："城市的土地屬于國家所有。"《土地管理法》第八條更明確規(guī)定："城市市區(qū)的土地屬于國家所有。"這里所說的城市是指國家設(shè)立市建制的城市，不同于某些法律、法規(guī)中的城市含義。如1989年公布的《城市規(guī)劃法》指出："本法所稱城市，是指國家按行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn)。"這里所說的市區(qū)與統(tǒng)計(jì)口徑上的市區(qū)也不相同，不包括城市郊區(qū)�！吨袊�城市統(tǒng)計(jì)年鑒》等使用的市區(qū)一詞，指的是城市行政區(qū)劃內(nèi)除市轄縣以外的區(qū)域，包括城區(qū)和郊區(qū)。

　　建制鎮(zhèn)既不屬于《憲法》和《土地管理法》所說的城市范疇，也不屬于其所說的農(nóng)村和城市郊區(qū)的范疇。關(guān)于鎮(zhèn)的土地所有權(quán)問題，1982年11月26日第五屆全國人民代表大會(huì)第五次會(huì)議《關(guān)于中華人民共和國憲法修改草案的報(bào)告》指出："草案第十條中原來是把鎮(zhèn)的土地和農(nóng)村、城市郊區(qū)一律看待的。全體討論中有人指出，全國各地情況不同，有些地方鎮(zhèn)的建制較大，今后還要發(fā)展，實(shí)際上是小城市。因此刪去了有關(guān)鎮(zhèn)的規(guī)定。鎮(zhèn)的土地所有權(quán)問題，可以根據(jù)實(shí)際情況分別處理。"

　　1998年12月27日頒布的《土地管理法實(shí)施條例》(國務(wù)院令第256號)第二條進(jìn)一步明確了國有土地的范圍，其規(guī)定如下：①城市市區(qū)的土地;②農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地;③國家依法征收的土地;④依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地;⑤農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地;⑥因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。

　　注：關(guān)于集體土地和國有土地的法律依據(jù)：

　　1、《憲法》第十條規(guī)定："農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。"第九條規(guī)定："礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，都屬于國家所有，即全民所有;由法律規(guī)定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外。"

　　2、《土地管理法》及《土地管理法實(shí)施條例》規(guī)定(略)。

　　3、《物權(quán)法》第四十六條規(guī)定，礦藏、水流、海域?qū)儆趪�家所有�?/p>

　　(6)農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有�！稇椃ā返谑畻l規(guī)定："農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。"第九條規(guī)定："礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，都屬于國家所有，即全民所有;由法律規(guī)定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外。"

　　(7)國家實(shí)行國有土地有償使用制度。除了國家核準(zhǔn)的劃撥土地以外，凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進(jìn)行市場交易等，均實(shí)行有償有限期使用。

　　(8)國家實(shí)行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。土地用途的變更須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)。使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。

　　(9)國家實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度�！段餀�(quán)法》第六條規(guī)定："不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。"目前，縣級以上人民政府對所管轄的土地進(jìn)行登記造冊，核發(fā)證書。農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。單位和個(gè)人依法使用國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)使用權(quán);其中，中央國家機(jī)關(guān)使用的國有土地的具體登記發(fā)證機(jī)關(guān)，由國務(wù)院確定。依法登記的土地所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。

　　此外，按照國家有關(guān)規(guī)定，取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的途徑主要有下列4種：①通過國家出讓方式取得;②通過行政劃撥方式取得;③通過房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得(如買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式);④通過土地或房地產(chǎn)租賃方式取得。