第四節(jié) 房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案

　　一、建立房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案的意義

　　(一)建立房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案的必要性

　　建立房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案是規(guī)范房地產(chǎn)市場行為、維護消費者合法權益、進一步啟動住宅消費、促進住宅與房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展、拉動國民經(jīng)濟增長和保持社會穩(wěn)定的客觀需要。為委托方提供真實的可靠信息是房地產(chǎn)經(jīng)紀人的責任，而誠實信用是保障房地產(chǎn)估價活動客觀公正的基石，是保障房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的真實可靠的基礎。因此，加快房地產(chǎn)估價機構、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)經(jīng)紀人誠信體系建設，大力提倡誠信為本的企業(yè)發(fā)展理念，不僅是政府構建公平競爭的市場經(jīng)濟秩序的需要，更是房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀自身發(fā)展的迫切需要。

　　(二)建立房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案的作用

　　通過建立房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案為各級政府部門和社會公眾監(jiān)督房地產(chǎn)中介服務行業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員市場行為提供依據(jù)，為社會公眾查詢企業(yè)和個人信用信息提供服務，為社會公眾對房地產(chǎn)中介服務領域違法違規(guī)行為提供投訴途徑的信息管理系統(tǒng)，減少或避免商業(yè)欺詐、弄虛作假、損害消費者合法利益等行為的發(fā)生，使失信者在擴大經(jīng)營范圍、拓展業(yè)務等方面受到限制。

　　例題：建立房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案的作用包括( )。

　　A.為各級政府部門和社會公眾監(jiān)督房地產(chǎn)中介服務行業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員市場行為提供依據(jù)

　　B.為社會公眾查詢企業(yè)和個人信用信息提供服務

　　C.為社會公眾對房地產(chǎn)中介服務領域違法違規(guī)行為提供投訴途徑的信息管理系統(tǒng)

　　D.無法減少或避免商業(yè)欺詐、弄虛作假、損害消費者合法利益等行為的發(fā)生

　　E.減少或避免商業(yè)欺詐、弄虛作假、損害消費者合法利益等行為的發(fā)生

　　答案：ABCE

　　解析：無法減少或避免商業(yè)欺詐、弄虛作假、損害消費者合法利益等行為的發(fā)生，是錯誤的。

　　二、房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案體系

　　(一)房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案的構成

　　房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案是房地產(chǎn)信用的重要組成部分。房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案由房地產(chǎn)估價機構信用檔案、注冊房地產(chǎn)估價師信用檔案、注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人信用檔案等房地產(chǎn)中介服務機構及其執(zhí)(從)業(yè)人員信用檔案構成。

　　例題：房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案的建立范圍包括( )。(2008年房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度試題)

　　A.房地產(chǎn)登記機構 B.房地產(chǎn)估價機構

　　C.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構 D.房地產(chǎn)經(jīng)紀人

　　E.房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理

　　答案：BD

　　解析：房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案由房地產(chǎn)估價機構信用檔案、注冊房地產(chǎn)估價師信用檔案、注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人信用檔案等房地產(chǎn)中介服務機構及其執(zhí)(從)業(yè)人員信用檔案構成。

　　(二)房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案的內(nèi)容

　　房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案記錄房地產(chǎn)中介服務機構和注冊房地產(chǎn)估價師、注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人等執(zhí)(從)業(yè)人員的信用信息。

　　房地產(chǎn)估價機構信用檔案的主要內(nèi)容包括;機構基本情況、機構良好行為記錄、機構不良行為記錄、估價項目匯總、估價項目基本情況、股東(合伙人)情況、注冊房地產(chǎn)估價師基本情況、機構資質年審情況、投訴情況等。

　　注冊房地產(chǎn)估價師信用的主要內(nèi)容包括：個人基本情況，個人業(yè)績匯總、估價項目、繼續(xù)教育情況、科研能力表現(xiàn)、良好行為記錄、不良行為記錄、投訴情況等。

　　(三)房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案的管理

　　隨著政府電子政務的發(fā)展，房地產(chǎn)信用檔案系統(tǒng)將逐步與有關政府部門(如銀行、工商、稅收、質檢、社保等)的信息系統(tǒng)互聯(lián)互通，從同業(yè)征信向聯(lián)合征信過渡，實現(xiàn)信息共享，以更加全面地反映房地產(chǎn)中介服務行業(yè)和執(zhí)(從)業(yè)人員的信用狀況。

　　(1)管理的原則。房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案按照"統(tǒng)一規(guī)劃、分級建設、分步實施、信息共享"的原則進行，逐步實現(xiàn)房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案系統(tǒng)覆蓋全行業(yè)的目標。各級房地產(chǎn)行政主管部門負責組織所轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)信用檔案系統(tǒng)的建設和與管理工作。

　　(2)組織實施。住房和城鄉(xiāng)建設部組織建立一級房地產(chǎn)估價機構及執(zhí)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)。中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會為房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案的系統(tǒng)管理部門，在住房和城鄉(xiāng)建設部領導下，負責一級房地產(chǎn)估價機構和房地產(chǎn)中介執(zhí)業(yè)人員信用檔案的日常管理工作，包括有關信用信息的征集、登記、審核、更新及管理等工作，提供網(wǎng)上信用信息查詢服務;并負責起草相關的信用信息管理制度，包括信息征集、使用和更新的規(guī)則與方法，信息公示的內(nèi)容、范圍和保留時限，投訴信息的處理與管理辦法等。

　　例題：具體承擔全國一級資質房地產(chǎn)估價機構信用檔案系統(tǒng)管理的部門是( )。(2006年房地產(chǎn)估價師制度試題)

　　A.建設部 B.建設部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司

　　C.建設部信息中心 D.中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會

　　答案：D

　　解析：中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會為房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案的系統(tǒng)管理部門，在住房和城鄉(xiāng)建設部領導下，負責一級資質房地產(chǎn)機構估價機構和房地產(chǎn)中介執(zhí)業(yè)人員信用檔案的日常管理工作。

　　(3)信息的采集。信用檔案信息依法從多種途徑采集，充分利用現(xiàn)有信息資源，從政府部門、房地產(chǎn)中介行業(yè)自律組織、房地產(chǎn)中介服務機構、執(zhí)(從)業(yè)人員、其他中介機構及社會公眾等多種途徑獲得，并與機構資質審批、年檢制度及專業(yè)人員執(zhí)(從)業(yè)資格注冊工作有機結合。不良行為記錄，除了要求房地產(chǎn)中介服務機構自報外，各級房地產(chǎn)行政主管部門、各級房地產(chǎn)中介行業(yè)自律組織也應及時報送房地產(chǎn)中介服務機構和有關責任人員的違法違規(guī)處理情況，房地產(chǎn)信用檔案將按規(guī)定予以公示。

　　房地產(chǎn)中介服務機構或執(zhí)業(yè)人員獲部省級表彰或榮譽稱號，即可作為良好行為記錄載入該企業(yè)或執(zhí)業(yè)人員的信用檔案。良好行為記錄由房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)業(yè)人員直接報送，或由各級建設(房地產(chǎn))行政主管部門、房地產(chǎn)中介行業(yè)自律組織采集并審核后提交系統(tǒng)管理部門。

　　房地產(chǎn)中介服務機構或執(zhí)(從)業(yè)人員出現(xiàn)違反房地產(chǎn)法律法規(guī)及相關法律法規(guī)、標準規(guī)范的行為，并受到行政處罰的，即可作為不良行為記錄載入該企業(yè)或執(zhí)業(yè)人員的信用檔案。不良行為記錄以企業(yè)自報為主，房地產(chǎn)企業(yè)應在受到行政處罰后10天內(nèi)將有關信息直接報送系統(tǒng)管理部門;也可通過各級建設(房地產(chǎn))行政主管部門、房地產(chǎn)中介行業(yè)自律組織將行政處罰意見和其他不良行為記錄提交系統(tǒng)管理部門。

　　(4)信息維護和更新。房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案是由政府組織建立的，由系統(tǒng)管理部門對信息進行維護和更新。對涉及企業(yè)商業(yè)秘密的信息要注意保密，實行授權查詢;未經(jīng)核實的信息不得在網(wǎng)上公示;不良記錄在公示前，必須經(jīng)過嚴格的審核批準程序。

　　(5)投訴處理。房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案系統(tǒng)專門設立了網(wǎng)上投訴欄目，社會公眾可以在網(wǎng)上對房地產(chǎn)市場違法違紀行為進行投訴，社會公眾按照統(tǒng)一格式提交有關房地產(chǎn)方面的投訴。按照《關于建立房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的通知》的規(guī)定，系統(tǒng)管理部門對收到的投訴信息，要進行登記、整理、分類，并根據(jù)被投訴對象和投訴內(nèi)容，或轉交有關行政部門進行核查、處理，或轉給被投訴機構進行處理。房地產(chǎn)中介服務機構對系統(tǒng)管理部門轉去的投訴在15天內(nèi)反饋意見(包括處理結果或正在處理情況)。無正當理由未按時反饋的，將在網(wǎng)上公示投訴情況。機構對已公示的違法違規(guī)行為進行整改后，可提請相關行政主管部門組織考核驗收，并在網(wǎng)上公布整改結果。如要撤銷公示，須由被公示單位提出申請，經(jīng)相關行政主管部門同意，方可從網(wǎng)上撤銷;不良行為記錄公示在房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案中保留一定期限。

　　(6)信息查詢。按照依法、合理保護企業(yè)商業(yè)秘密和分類、分級管理原則，房地產(chǎn)中介服務機構、執(zhí)(從)業(yè)人員信用檔案分為公示信息和授權查詢信息兩大類。公示信息可直接在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)、中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會網(wǎng)上免費查詢。授權查詢信息，如房地產(chǎn)估價機構信用檔案中估價項目名稱、委托人名稱、委托人聯(lián)系電話等內(nèi)容，需按照房地產(chǎn)信用檔案管理規(guī)定的條件和程序進行查詢。

　　例題：房地產(chǎn)中介服務機構對系統(tǒng)管理部門轉去的投訴在( )天內(nèi)反饋意見(包括處理結果或正在處理情況)。

　　A.7 B.15 C.30 D.45

　　答案：B

　　解析：房地產(chǎn)中介服務機構對系統(tǒng)管理部門轉去的投訴在15天內(nèi)反饋意見(包括處理結果或正在處理情況)。

　　第五節(jié) 房地產(chǎn)中介服務行業(yè)自律

　　目前，我國各類房地產(chǎn)中介服務機構超過3萬家，其中從事房地產(chǎn)估價的機構就有3000多家，國家一級房地產(chǎn)估價機構160多家。提供估價、經(jīng)紀、咨詢服務的專職、兼職房地產(chǎn)中介服務人員100多萬人。

　　雖然我國房地產(chǎn)中介服務行業(yè)發(fā)展較快，但從總體上說，房地產(chǎn)中介服務行業(yè)仍然是當前我國房地產(chǎn)市場發(fā)育中的一個薄弱環(huán)節(jié)。因此，要進一步規(guī)范房地產(chǎn)中介服務行為，除房地產(chǎn)行政管理部門應加強對房地產(chǎn)中介服務機構的監(jiān)管外，還要建立房地產(chǎn)中介服務行業(yè)自律機制，形成行業(yè)行政管理、從業(yè)人員自律、行業(yè)組織監(jiān)督的管理約束體制。

　　一、房地產(chǎn)中介服務人員的職業(yè)道德

　　房地產(chǎn)中介屬服務性質，房地產(chǎn)中介服務人員除應具備扎實的房地產(chǎn)專業(yè)知識，較全面的金融知識，通曉有關的法律、法規(guī)外，對其職業(yè)道德要求也很高。

　　我國房地產(chǎn)中介服務行業(yè)尚處在發(fā)育階段，房地產(chǎn)中介服務人員更要從維護行業(yè)發(fā)展、維護行業(yè)信譽、維護自身利益的角度出發(fā)，在加強業(yè)務技能學習，樹立現(xiàn)代市場營銷觀念的同時，不斷提高個人職業(yè)道德修養(yǎng)，做到遵紀守法、誠實待客、嚴格守信、愛崗敬業(yè)，自覺維護職業(yè)形象，促進房地產(chǎn)中介服務市場的健康發(fā)展。

　　二、房地產(chǎn)中介服務行業(yè)組織監(jiān)督

　　1994年8月，經(jīng)民政部注冊登記，我國組建了房地產(chǎn)中介服務行業(yè)全國性的自律組織--中國房地產(chǎn)估價師學會。它是隸屬于住房和城鄉(xiāng)建設部的全國性社會團體。2004年7月12日，經(jīng)原建設部同意，民政部批準中國房地產(chǎn)估價師學會更名為中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會(英文名稱為ChinalnstituteofRealEstateAppraisersandAgents，英文縮寫為CIREA)。

　　目前，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會單位會員、個人會員規(guī)模不斷擴大。凡從事房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀工作的組織和個人，承認中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會章程，遵守其有關規(guī)定的，可申請加入中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會。中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會的最高權力機構是全國會員代表大會。在全國會員代表大會閉會期間，理事會為中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會的領導機構。

　　中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會的主要職責包括：開展房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀理論和方法的研究，承擔房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格注冊工作，協(xié)助政府有關主管部門進行房地產(chǎn)估價師考試、注冊工作，組織房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)培訓和房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)經(jīng)紀人繼續(xù)教育，制訂房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)標準、職業(yè)道德規(guī)范，發(fā)展國際學術交流等。

　　中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會在建立房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格、房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格，建立和完善行業(yè)自律機制方面做了大量的工作。中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會主要通過以下工作開展行業(yè)自律管理：

　　(1)開展行業(yè)自律情況的調研工作，為政府制定有關政策提供意見和建議;

　　(2)建立行業(yè)內(nèi)部的自律規(guī)則，制止低價競爭和價格壟斷行為，維護行業(yè)內(nèi)部公平競爭;

　　(3)制定行業(yè)規(guī)范和從業(yè)人員道德規(guī)范，實施房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育工作;

　　(4)參與房地產(chǎn)估價機構資質管理規(guī)定和標準的制定工作，實施跟蹤管理。

　　目前，全國有20多個省、市也相繼成立了本地區(qū)的房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織，如北京、上海、重慶、廣東、浙江、江蘇、海南、內(nèi)蒙古、黑龍江、山西等省、自治區(qū)、直轄市及廣州、武漢、鄭州、深圳、蘇州、大連、成都、福州、廈門、常州等城市成立了房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀學飛協(xié))會或聯(lián)合會等地方性行業(yè)組織。這些地方性行業(yè)組織與中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會密切配合，在從業(yè)人員道德教育，實施行業(yè)自律方面都發(fā)揮了較大作用，促進了房地產(chǎn)中介服務行業(yè)的健康發(fā)展。

　　例題：中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會的最高權力機構是 ( )。

　　A.住房和城鄉(xiāng)建設部 B.中國房地產(chǎn)估價師學會監(jiān)事會

　　C.全國會員代表大會 D.中國房地產(chǎn)估價師學會理事會

　　答案：C

　　解析：中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會的最高權力機構是全國會員代表大會。