(二)對質(zhì)量不合格的房地產(chǎn)開發(fā)項目的處理方式

　　房屋竣工后，必須驗收合格后方可交付使用。商品房交付使用后，購買人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房，給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當依法承擔賠償責任。這樣規(guī)定目的主要是為了保護購買商品房的消費者的合法權(quán)益。

　　應(yīng)當注意以下幾個問題：一是購房人在商品房交付使用之后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，這里的交付使用之后，是指辦理了交付使用手續(xù)之后，可以是房屋所有權(quán)證辦理之前，也可以是房屋所有權(quán)證辦理完備之后。主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題與使用時間關(guān)系不大，主要是設(shè)計和施工原因造成的，因而，只要在合理的使用年限內(nèi)，只要屬于主體結(jié)構(gòu)的問題，都可以申請質(zhì)量部門認定，房屋主體結(jié)構(gòu)不合格的，均可申請退房。二是確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，而不是一般性的質(zhì)量問題。房屋質(zhì)量有很多種，一般性的質(zhì)量問題主要通過質(zhì)量保修解決，而不是退房。三是必須向工程質(zhì)量監(jiān)督部門申請重新核驗，以質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的結(jié)論為依據(jù)。這里的質(zhì)量監(jiān)督部門是指專門進行質(zhì)量驗收的質(zhì)量監(jiān)督站，其他單位的核驗結(jié)果不能作為退房的依據(jù)。四是對給購房人造成損失應(yīng)當有合理的界定，只應(yīng)包含直接損失，不應(yīng)含精神損失等間接性損失。

　　對于經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗，確屬房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，消費者有權(quán)要求退房，終止房屋買賣關(guān)系。也有權(quán)采取其他辦法，如雙方協(xié)商換房等，選擇退房還是換房，權(quán)力在消費者。這樣規(guī)定目的也是為了保護購買商品房的消費者的合法權(quán)益。

　　例題1：下列關(guān)于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的已售商品住房處理方式的表述中，正確的是( )。(2009年房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度試題)

　　A.購房人只能要求退房，不能要求換房

　　B.購房人只能要求換房，不能要求退房

　　C.購房人有權(quán)選擇退房或換房

　　D.商品住房買賣雙方協(xié)商選擇退房或換房

　　答案：C

　　解析：選擇退房還是換房，權(quán)利在消費者。對于經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗，確屬房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，消費者有權(quán)要求退房，終止房屋買賣關(guān)系。也有權(quán)采取其他辦法，如雙方協(xié)商換房等。

　　六、住宅質(zhì)量保證和使用說明制度(掌握)

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品住房交付使用時，向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

　　例題：房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當在商品住宅交付時，向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和( )。(2009年房地產(chǎn)估價師制度試題)

　　A.《住宅使用說明書》B.《住宅驗收說明書》

　　C.《住宅保修說明書》D.《住宅保修保證書》

　　答案：A

　　解析：根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房交付使用時，向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

　　(一) 《住宅質(zhì)量保證書》

　　1.內(nèi)容

　　《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當列明工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔商品房保修責任。

　　保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當依法承擔賠償責任。

　　2.保修項目和保修期

　　商品住宅的保修期不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修的存續(xù)期;存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗拒力或者使用不當造成的損失，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔責任。

　　其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。

　　保修期自商品住宅交付之日起計算。

　　例題1：房地產(chǎn)開發(fā)公司對商品住宅的保修期從商品住宅( )之日起計算。(2009年房地產(chǎn)估價師制度試題)

　　A.竣工B.竣工驗收 C.入住D.交付

　　答案：D

　　解析：房地產(chǎn)開發(fā)公司所開發(fā)的商品住宅的保修期從商品住宅交付之日起計算。

　　(二)《住宅使用說明書》的內(nèi)容

　　《住宅使用說明書》應(yīng)當對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性 能、標準等作出說明，并提出使用注意事項，一般應(yīng)當包含以下內(nèi)容：

　　(1)開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位;

　　(2)結(jié)構(gòu)類型;

　　(3)裝修、裝飾注意事項;

　　(4)上水、下水、電、燃氣、熱力、通信、消防等設(shè)施配置的說明;

　　(5)有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項

　　(6)門、窗類型，使用注意事項;

　　(7)配電負荷;

　　(8)承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明;

　　(9)其他需說明的問題。

　　住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施，生產(chǎn)廠家另有使用說明書的，應(yīng)附于《住宅使用說明書》中。

　　例題1：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品住宅，其保修期從( )之日起計算。(2006年房地產(chǎn)估價師制度試題)

　　A.工程竣工 B.物業(yè)驗收合格

　　C.購房人實際入住 D.開發(fā)企業(yè)向購房人交付房屋

　　答案：D

　　解析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔商品房保修責任。商品住宅的保修期從商品住宅交付之日起計算。

　　七、項目手冊制度

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當將房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中的主要事項記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊制度是政府行業(yè)管理部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，是否按照合同的約定進行開發(fā)建設(shè)而建立的一項動態(tài)管理制度。其目的主要是為了在項目實施過程中對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)活動進行監(jiān)控，保護消費者的合法權(quán)益。政府行業(yè)管理部門的監(jiān)控主要包括是否按申請預(yù)售許可證時承諾的時間表進行開發(fā)建設(shè)，預(yù)售款項是否按期投入，拆遷安置是否按要求進行，工程項目是否發(fā)生變化等內(nèi)容。 -

　　《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》是一種制度性、常規(guī)性的監(jiān)控措施。通過項目手冊的實施，可以加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)測，及時了解和掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目的進展情況，督促開發(fā)企業(yè)按城市規(guī)劃實施開發(fā)，按要求分期投入開發(fā)所需資金、進行配套建設(shè)、完成拆遷安置;對工程進度、質(zhì)量是否符合預(yù)售條件等進行審核，有效地防止樓盤"爛尾"等現(xiàn)象的發(fā)生。

　　例題：《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》是為了加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的( )管理而設(shè)定的。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度試題)

　　A.質(zhì)量 B.資金 C.進度 D.動態(tài)

　　答案：D

　　解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目實行項目手冊制度是政府行業(yè)管理部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，是否按照合同的約定進行開發(fā)建設(shè)而建立的一項動態(tài)管理制度。

　　第七節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營管理(掌握)

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓

　　(一)轉(zhuǎn)讓條件

　　1.以出讓方式取得的土地使用權(quán)

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第39條規(guī)定了以出讓方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時的條件。

　　(1)要按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉(zhuǎn)讓;

　　(2)要按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓。

　　這里又分為兩種情形，一是屬于房屋建設(shè)的，開發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外，實際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的25%以上;二是屬于成片開發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)的用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。這樣規(guī)定，其目的在于嚴格限制炒買炒賣地皮，牟取暴利，以保證開發(fā)建設(shè)的順利實施。

　　2.以劃撥方式取得的土地使用權(quán)

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第40條規(guī)定了以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時的條件。對于以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)項目，要轉(zhuǎn)讓的前提是必須經(jīng)有批準權(quán)的人民政府審批。經(jīng)審查除不允許轉(zhuǎn)讓外，對準予轉(zhuǎn)讓的有兩種處理方式。

　　(1)由受讓方補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金;

　　(2)可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。