2012年房估師考試經(jīng)營與管理精講37
來源：環(huán)球教育網(wǎng)發(fā)布時間：2011-11-25
2.4 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律 <script language="javascript" src="../../lesson.asp?top=705&up=768" type="text/javascript"></script> <script language="javascript" src="../../js/705-768.js" type="text/javascript"></script>
2.4.1 房地產(chǎn)空間市場與房地產(chǎn)資產(chǎn)市場
房地產(chǎn)市場也存在空間市場和資產(chǎn)市場這兩個層面。
2.4.1.1 房地產(chǎn)空間市場
在房地產(chǎn)空間市場上，房地產(chǎn)為家庭和企業(yè)提供生活和生產(chǎn)的空間。對于企業(yè)，空間是生產(chǎn)要素之一;對于家庭，空間是其消費的商品之一�？臻g市場上的需求者是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭和企業(yè)，供給則來源于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場，即目前所存在的房地產(chǎn)資產(chǎn)的數(shù)量。
2.4.1.2 房地產(chǎn)資產(chǎn)市場
在房地產(chǎn)資產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)被當作一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有和交易，其目的是獲取投資收益。投資收益包含兩部分，一是在擁有房地產(chǎn)期間內(nèi)每單位時間(例如每年)所獲得的租金(或等效租金)，二是在轉(zhuǎn)售時所實現(xiàn)的增值收益。為獲得房地產(chǎn)所帶來的投資收益，必須擁有房地產(chǎn)，這一點與空間市場是不同的。房地產(chǎn)資產(chǎn)市場中的需求者是希望通過擁有房地產(chǎn)而獲取收益的家庭和機構(gòu)投資者，新增供給的來源則是新建的建筑物數(shù)量。
2.4.1.3 房地產(chǎn)空間市場和資產(chǎn)市場之間的聯(lián)系和均衡狀態(tài)
房地產(chǎn)空間市場和資產(chǎn)市場是緊密聯(lián)系在一起的�？臻g市場的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益率，從而影響資產(chǎn)市場中的需求;同時，空間市場上的供給又是由資產(chǎn)市場決定的。
房地產(chǎn)市場存在著一種均衡狀態(tài)，在這個狀態(tài)下，租金和價格都不發(fā)生變化，價格與重置成本相同，新增量和折舊量相等，房地產(chǎn)資產(chǎn)存量保持不變。這種均衡狀態(tài)是轉(zhuǎn)瞬即逝的，在大部分時間上市場都處于一種不均衡酌狀態(tài)中，但總是在向均衡狀態(tài)回復(fù)，圍繞均衡狀態(tài)進行上下波動。
