2012年房估師考試經(jīng)營與管理精講33
來源：環(huán)球教育網(wǎng)發(fā)布時間：2011-11-25
2.2.2.3 按存量增量細分 <script language="javascript" src="../../lesson.asp?top=705&up=768" type="text/javascript"></script> <script language="javascript" src="../../js/705-768.js" type="text/javascript"></script>
通常將房地產市場劃分為三級市場：一級市場(土地使用權出讓市場)、二級市場(土地轉讓、新建商品房租售市場)、三級市場(存量房地產交易市場)。而更加清晰的劃分是按照增量存量的方式，將土地劃分為一級土地市場和二級土地市場，將房屋劃分為一級房屋市場(增量市場或一手房市場)和二級房屋市場(存量市場或二手房市場)。房地產增量和存量市場之間是一種互動關系，存量市場的活躍，不僅有利于存量房地產資源的有效配置，而且由于房地產市場中存在的“過濾”現(xiàn)象，能促進增量市場的發(fā)展。
例題：下列房地產交易活動處于房地產一級市場的是( )
A 房屋出租 B 房地產抵押
C 土地使用權出讓 D 土地使用權轉讓
2.2.2.4 按交易形式細分
按照《中華人民共和國城市房地產管理法》的規(guī)定，房地產交易包括房地產買賣、房地產租賃和房地產抵押。由于同一時期、同一地域范圍內某種特定類型房地產的不同交易形式，均有其明顯的特殊性，因此依不同房地產交易形式對市 場進行劃分也就成為必然。土地的交易包括土地買賣、租賃和抵押等子市場，由于我國土地所有權屬于國家，因此土地交易實質是土地使用權的交易;新建成的房地產產品交易，存在著銷售(含預售)、租賃(含預租)和抵押等子市場;面向存量房屋的交易，則存在著租賃、轉讓、抵押、保險等子市場。
2.2.2.5 按目標市場細分
從市場營銷的角度出發(fā)，可以將房地產市場按照市場營銷過程中的目標市場，來細分房地產市場。通常情況下，可以將某種物業(yè)類型按其建造標準或價格水平，細分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業(yè)市場，例如甲級寫字樓市場、高檔住宅市場、普通住宅市場等;也可以按照目標市場的群體特征進行細分，例如，老年住宅市場、青年公寓市場等。
上述的五種劃分方法是相互獨立的，不同的市場參與者通常關注不同的子市場。根據(jù)研究或投資決策的需要，可以將五種劃分方式疊加在一起，得到更細的子市場。如北京市寫字樓出售市場、深圳羅湖土地拍賣市場、南京市二手房轉讓市場、上海市甲級寫字樓租賃市場等。
