2011年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實務(wù)綜合分析題9
來源：育路英語四級考試網(wǎng)發(fā)布時間：2011-09-28 08:57:44
（九）
（2008）張某出國留學(xué)前將登記用途為商住的房屋（底層為商鋪、二樓為住宅）轉(zhuǎn)讓給劉某。在辦理了交易過戶有關(guān)手續(xù)后，劉某向甲銀行申請抵押貸款并獲準(zhǔn)，得到貸款40萬元，半年后又將該房屋抵押給乙銀行，得到貸款l5萬元。在抵押期間，未經(jīng)甲、乙銀行同意，劉某便將該房屋出租給陳某，但將抵押事實書面告知了陳某。劉某貸款還款期到后，因炒股失敗無力歸還貸款，此時陳某與劉某約定的租賃期限尚未屆滿。
36.劉某購買房產(chǎn)的過程中，應(yīng)當(dāng)申請辦理（）登記。
A.房屋轉(zhuǎn)移
B.房屋更正
C.房屋抵押
D.地役權(quán)
37.針對劉某受讓張某房屋這一行為，當(dāng)事人應(yīng)繳納的稅種為（）。
A.房產(chǎn)稅
B.契稅
C.城鎮(zhèn)土地使用稅
D.營業(yè)稅
38.劉某在辦理抵押房屋貸款過程中，正確的為（）。
A.應(yīng)簽訂書面抵押合同
B.劉某和甲、乙銀行應(yīng)辦理變更登記
C.不管是否辦理了抵押登記，甲銀行對抵押房屋都具有優(yōu)先受償權(quán)
D.抵押權(quán)自抵押合同簽訂之日起成立
39.下列關(guān)于劉某將已抵押房屋出租的表述中，正確的為（）。
A.在未征得甲、乙銀行同意的情況下，劉某不能將已抵押的房屋出租
B.在抵押權(quán)實現(xiàn)后，劉某與陳某的租賃合同對受讓人無約束力
C.在抵押權(quán)實現(xiàn)后，陳某如有損失，劉某應(yīng)賠償
D.甲、乙銀行有權(quán)要求劉某讓陳某搬出，但應(yīng)賠償陳某損失
40.債務(wù)履行期滿后劉某無力歸還貸款，則甲、乙銀行有權(quán)（）。
A.占用該抵押房屋
B.扣押該抵押房屋
C.與劉某協(xié)議變賣該抵押房屋
D.請求人民法院拍賣該抵押房屋
（九）
36.「答案」A
「解析」房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，因買賣、贈與、交換和繼承等原因致使房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移而進行的登記。
37.「答案」BD
「解析」當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)繳納契稅和營業(yè)稅。
38.「答案」AD
「解析」《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同并辦理抵押
登記，房地產(chǎn)抵押未經(jīng)登記的，不發(fā)生物權(quán)效力，對抵押物不具有優(yōu)先受償權(quán)。抵押權(quán)自抵押權(quán)合同簽訂之日起成立。
39.「答案」ABD
「解析」抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人的同意的情況下，不能將已抵押的房屋出租，抵押人（劉某）未經(jīng)過抵押權(quán)人（甲乙銀行）同意將已抵押的房屋出租，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。
抵押人（劉某）將出租房屋抵押的情況書面告知了承租人，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人（陳某）的損失，由承租人（陳某）自己承擔(dān)，抵押人（劉某）不承擔(dān)賠償責(zé)任，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人讓承租人搬出，但應(yīng)賠償承租人的損失。
40.「答案」CD
「解析」《物權(quán)法》規(guī)定，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)
的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得優(yōu)先受償。
