四、房地產(chǎn)投資的利弊

    ㈠ 房地產(chǎn)投資之利

    在前面介紹房地產(chǎn)投資的特性時(shí)，我們實(shí)際上已經(jīng)間接地介紹了房地產(chǎn)投資的一些優(yōu)點(diǎn)，包括自然壽命周期長、易于滿足使用者

    不斷變化的需要、能從公共設(shè)施的改善和投資中獲取利益等。這里我們?cè)俳榻B房地產(chǎn)投資的其他一些優(yōu)點(diǎn)。

    ⑴ 相對(duì)較高的收益水平

    房地產(chǎn)開發(fā)投資中，大多數(shù)房地產(chǎn)投資的股本收益率能達(dá)到20%的水平，在有效使用信貸資金、充分利用財(cái)務(wù)杠桿的情況下，

    該收益率甚至?xí)�超過100%.房地產(chǎn)置業(yè)投資中，在持有期內(nèi)獲得每年15%~20%的股本收益率也是很平常的事。這相對(duì)于儲(chǔ)蓄、股票、債券等其他類型的投資來說，收益水平是相對(duì)較高的。

    ⑵ 易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持

    由于可以將物業(yè)作為抵押，所以置業(yè)投資者可以較容易地獲得金融機(jī)構(gòu)的支持，得到其投資所需要的大部分資金。包括商業(yè)銀行、

    保險(xiǎn)公司和抵押貸款公司等在內(nèi)的許多金融機(jī)構(gòu)都愿意提供抵押貸款服務(wù)，這使得置業(yè)投資者有很大的選擇余地。

    金融機(jī)構(gòu)通常認(rèn)為作為抵押物的房地產(chǎn)，是保證其能按期安全收回貸款最有效的方式。因?yàn)槌�了投資者的資信情況和自有資金投

    入的數(shù)量外，房地產(chǎn)本身也是一種重要的信用保證，且通常情況下房地產(chǎn)的租金收入就能滿足投資者分期還款對(duì)資金的需要，所以金

    融機(jī)構(gòu)可以提供的抵押貸款比例也相當(dāng)高，一般可以達(dá)到70%~90%，而且常常還能為貸款者提供利率方面的優(yōu)惠。在西方

    發(fā)達(dá)國家， 投資者甚至可以獲得超過90%甚至超過100%的融資，也就是說，投資者無須投入任何自有資金，全部用信貸資金投入。

    ⑶ 能抵消通貨膨脹的影響

    通貨膨脹是反映一個(gè)經(jīng)濟(jì)體總體價(jià)格上漲水平的指標(biāo)。研究通貨膨脹對(duì)投資收益水平的影響時(shí)，通常將通貨膨脹分為預(yù)期通貨膨

    脹（expected inflation）和非預(yù)期通貨膨脹（unexpectedinflation）。有關(guān)研究成果表明，房地產(chǎn)投資能有效抵消通脹，尤其是預(yù)期通貨膨脹的影響。

    由于通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的重建成本不斷上升，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)價(jià)值的上升，所以說房地

    產(chǎn)投資具有增值性。又由于房地產(chǎn)是人類生活居住、生產(chǎn)經(jīng)營所必需的，即使在經(jīng)濟(jì)衰退的過程中，房地產(chǎn)的使用價(jià)值仍然不變，所

    以房地產(chǎn)投資又是有效的保值手段。

    從中國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的歷史變化情況來看，房地產(chǎn)價(jià)格的年平均增長幅度大大超過了同期通貨膨脹率的平均水平。美國和英國

    的研究資料表明，房地產(chǎn)價(jià)格的年平均上漲率大約是同期年通貨膨脹率的兩倍。雖然沒有研究人員就所有的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目全部進(jìn)行

    統(tǒng)計(jì)分析，但幾乎沒有人會(huì)相信房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率會(huì)落后于總體

    物價(jià)水平的上漲率。

    房地產(chǎn)投資的這個(gè)優(yōu)點(diǎn)，正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。例如，美國2003年商用房地產(chǎn)置業(yè)投資的凈租金收

    益率大約為6%，與抵押貸款利率基本相當(dāng)，但由于物業(yè)的增值部分扣除通貨膨脹影響后還有4%~6%的凈增長，所以投資者得到的

    實(shí)際投資收益率是10%~12%，大大超過了同期抵押貸款利率的水平。置業(yè)投資所具有的增值性，還可以令投資者能比較準(zhǔn)確地確定

    最佳投資持有期限，以及在日后轉(zhuǎn)售中所能獲得的資本利得。當(dāng)然，經(jīng)歷過房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條的人士可能也會(huì)提出這樣的問題，

    即1998年~2000年香港各類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格平均下降了60%，其幅度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了同期通貨膨脹率的下降幅度，如果說其使用

    價(jià)值不變，房地產(chǎn)能夠保值，但怎么能證明這個(gè)時(shí)期的房地產(chǎn)是在增值呢？應(yīng)該看到，在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐的市場(chǎng)環(huán)境下，購買房地產(chǎn)的活動(dòng)已經(jīng)不再是一般意義上的投資行為，而且講房地產(chǎn)投資能夠增值是在正常市場(chǎng)條件下，從長期投資的角度來看的。短期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)值的下降，并不影響其長期的增值特性，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的長期景氣循環(huán)規(guī)律來看，房地產(chǎn)價(jià)格總是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷上升的。