經(jīng)紀人和代理商是從事購買或銷售或二者兼?zhèn)涞那⑸坦ぷ�，但不取得商品所有權的商業(yè)單位。其主要職能在于促成商品的交易，借此賺取傭金作為報酬。他們通常專注于某些產品種類或某些顧客群。房地產市場上的經(jīng)紀人或代理商通常被稱為物業(yè)代理。

　　因為物業(yè)代理機構有熟悉市場情況、具備豐富的租售知識和經(jīng)驗的專業(yè)人員，它們對所擅長的市場領域有充分的認識，對市場當前和未來的供求關系非常熟悉，或就某類物業(yè)的銷售有專門的知識和經(jīng)驗，是房地產買賣雙方都愿意光顧的地方。

　　(1)物業(yè)代理的作用

　　現(xiàn)代的物業(yè)代理則是一個全新的概念，已經(jīng)從單純的協(xié)助推銷逐漸發(fā)展為參與開發(fā)項目市場營銷工作的全過程，其所提供的服務具有很高的專業(yè)技術含量。物業(yè)代理的作用主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

　　1)通過市場調查，了解潛在的市場需求，準確地預測消費者行為、偏好潮流與品味，協(xié)助開發(fā)商或業(yè)主進行準確的市場定位。

　　2)通過廣告等市場宣傳活動，對潛在的投資置業(yè)人士進行有效的引導。

　　3)從房地產開發(fā)項目的前期策劃到項目租售完畢，物業(yè)代理參與整個開發(fā)過程，協(xié)助開發(fā)商最終實現(xiàn)投資收益目標。

　　4)按照置業(yè)人士提出的有關要求(位置、價格、面積大小、建筑特點等)，幫助其選擇合適的物業(yè)，并為其提供完善的購樓手續(xù)服務。

　　5)幫助買賣雙方進行有關融資安排。例如：有一信譽良好的機構有物業(yè)的使用需求但沒有足夠的資金購買，有一基金組織想投資房地產但找不到理想的投資項目，又有一公司想通過出售所擁有的物業(yè)以解決財務困難，在這種情況下，物業(yè)代理就能通過其掌握的信息，做出有關安排，使有關三方均能達到自己的目的。

　　6)提高市場運行效率。因為很少有集中;固定的房地產市場，房地產又是一種特殊的商品，常常需要代理人的服務來尋找買賣雙方，使?jié)撛诘馁I家和賣家均能迅速地完成交易，從而提高了房地產市場運行的效率。

　　(2)物業(yè)代理的形式

　　物業(yè)代理的形式通常在委托代理合同上有具體的規(guī)定。物業(yè)代理的形式主要有以下幾種分類方式：

　　1)聯(lián)合代理與獨家代理。對于功能復雜的大型綜合性房地產開發(fā)項目或物業(yè)，開發(fā)商經(jīng)常委托聯(lián)合代理，即由兩家或兩家以上的物業(yè)代理公司共同承擔項目的物業(yè)代理工作。物業(yè)代理公司之間有分工，也有合作，通過聯(lián)合代理合約，規(guī)定各代理公司的職責范圍和傭金分配方式。對一些功能較為單一的房地產開發(fā)項目或物業(yè)，或者對于綜合性中的某種特定用途的物業(yè)，開發(fā)商常委托某一家擁有銷售此類物業(yè)經(jīng)驗的物業(yè)代理公司負責其物業(yè)代理工作，稱為獨家代理。當然，某些大型物業(yè)代理公司亦可能獨家代理綜合性房地產開發(fā)項目或物業(yè)。

　　2)買方代理、賣方代理和雙重代理。依代理委托方的不同，物業(yè)代理還可以分為買方代理、賣方代理和雙重代理。對于前兩種情況，物業(yè)代理只能從買方或賣方單方面收取傭金;對于第三種情況，物業(yè)代理可以同時向買賣雙方收取傭金，但傭金總額一般不能高于前兩種代理形式，而且雙重代理的身份應向有關各方事先聲明。

　　3)首席代理和分代理。對于大型綜合性房地產開發(fā)項目或物業(yè)，開發(fā)商或業(yè)主也可以委托一個物業(yè)代理公司作為項目的首席代理，全面負責項目的物業(yè)代理工作。總代理再去委托分代理，負責物業(yè)某些部分的代理工作。有時，分代理的委托還必須得到開發(fā)商或業(yè)主的同意。特殊情況下，開發(fā)商或業(yè)主還可以直接委托分代理，此時，代理公司的傭金按照各代理公司所承擔的責任大小來分配。