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2010年房估師理論與方法輔導(dǎo): 辦理土地抵押登記是否審查抵押金額

作者:不詳   發(fā)布時間:2010-01-19 16:33:17  來源:網(wǎng)絡(luò)
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《物權(quán)法》第十三條第一項明確規(guī)定不動產(chǎn)登記機構(gòu)不得要求對不動產(chǎn)進行評估,但是《擔保法》第三十五條規(guī)定“抵押人所擔保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值。財產(chǎn)抵押后,該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權(quán)的余額部分,可以再次抵押,但不得超出其余額部分”,因此,在實踐中,土地登記機構(gòu)在辦理土地抵押登記時,對是否審查抵押金額和是否審查抵押物的價值等,存在疑惑。筆者認為土地登記機構(gòu)不應(yīng)當審查抵押物的價值及抵押金額。理由如下:
  一是《物權(quán)法》沒有要求登記機構(gòu)審查抵押金額。首先,雖然《擔保法》第三十五條要求抵押人所擔保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值,但是《物權(quán)法》沒有對此作出規(guī)定;其次,《物權(quán)法》第十三條第一項明確規(guī)定登記機構(gòu)不得要求對不動產(chǎn)進行評估,其中隱藏著登記機關(guān)不得干預(yù)抵押物價值及抵押金額之含義;最后,《物權(quán)法》第一百七十八條明確規(guī)定,在《擔保法》與《物權(quán)法》的規(guī)定不一致時,要適用《物權(quán)法》。
  二是抵押物的價值由抵押雙方當事人確定,只需要當事人認可即可,不需要登記機構(gòu)審查。根據(jù)建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》(建住房[2006]8號),“商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前,應(yīng)當確定房地產(chǎn)抵押價值。房地產(chǎn)抵押價值由抵押當事人協(xié)商議定,或者由房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估。房地產(chǎn)抵押價值由抵押當事人協(xié)商議定的,應(yīng)當向房地產(chǎn)管理部門提供確定房地產(chǎn)抵押價值的書面協(xié)議;由房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估的,應(yīng)當向房地產(chǎn)管理部門提供房地產(chǎn)抵押估價報告。房地產(chǎn)管理部門不得要求抵押當事人委托評估房地產(chǎn)抵押價值,不得指定房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估房地產(chǎn)抵押價值”.
  三是《擔保法》第三十五條要求抵押人所擔保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值的規(guī)定不合理。抵押的土地價值受房地產(chǎn)市場的影響較大,會出現(xiàn)較大的波動。土地在設(shè)定抵押時和實現(xiàn)抵押時的價值很難完全一致。實踐中,很有可能出現(xiàn)這樣的情形:在設(shè)定抵押時,抵押人所擔保的債權(quán)超出其抵押物的價值,但是實現(xiàn)抵押時,卻因為土地價格的上漲而低于其抵押物的價值,從而使抵押權(quán)人的債權(quán)都能得到優(yōu)先受償。實踐中也有可能出現(xiàn)這樣的情形:在設(shè)定抵押時,抵押人所擔保的債權(quán)沒有超出其抵押物的價值,但是實現(xiàn)抵押時,卻因為土地價格的下跌而使其抵押物的價值低于其所擔保的債權(quán),使抵押權(quán)人的債權(quán)也無法完全得到清償。比如說,甲向銀行貸款150萬元,以其評估價值為100萬元的土地使用權(quán)作為抵押,按照《擔保法》的規(guī)定,辦理抵押登記時,抵押金額只能登記為100萬元,但如果抵押期滿,甲的土地升值為200萬元,那么銀行也僅能以100萬優(yōu)先受償,其余部分銀行則無法享有優(yōu)先受償權(quán),只能與其他債權(quán)人一起按照比例受償,抵押權(quán)人的權(quán)益就無法得到充分有效的保護。
  四是《擔保法》第三十五條“財產(chǎn)抵押后,該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權(quán)的余額部分,可以再次抵押,但不得超出其余額部分”規(guī)定也不合理。對于后一債權(quán)人來說,有抵押總比沒有抵押好。因為辦理抵押登記后,一是抵押物有可能增值,從而使后一債權(quán)人的債權(quán)得到優(yōu)先受償。還是以前述的案例為例,甲將其土地使用權(quán)抵押給銀行后,向乙購買200萬元的貨物,但只能支付100萬元,乙為了擔保貨款能夠?qū)崿F(xiàn),要求甲以土地使用權(quán)作擔保,并申請將乙登記成為第二順位的抵押權(quán)人,當?shù)盅簷?quán)實現(xiàn)時,土地升值為200萬元,銀行的150萬元貸款只能有100萬元優(yōu)先受償,剩下的100萬元則應(yīng)當由乙優(yōu)先受償;二是前一抵押順位的抵押權(quán)人可能放棄抵押權(quán),或因其債權(quán)得到履行而使后一順位的抵押權(quán)人變?yōu)榍耙豁樜坏牡盅簷?quán)人,從而使后一順位的抵押權(quán)人的債權(quán)能夠優(yōu)先受償。因為根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十四條的規(guī)定,抵押權(quán)人可以放棄抵押權(quán)或者抵押權(quán)的順位。抵押權(quán)人與抵押人可以協(xié)議變更抵押權(quán)順位以及被擔保的債權(quán)數(shù)額等內(nèi)容。在前述案例中,即使土地的價值沒有上漲,但是如果甲償還了銀行的貸款,則乙就變成了第一順位的抵押權(quán)人,從而使其債權(quán)全部得到優(yōu)先受償。

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【責任編輯:韓志霞  糾錯
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