(二)房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價

    估價(valuation，appraisal)與通常意義上的定價(pricing)有本質(zhì)不同。估價是提供關(guān)于價值的專業(yè)意見，為相關(guān)當(dāng)事人的決策提供參考依據(jù)。定價往往是相關(guān)當(dāng)事人自己的行為，即諸如賣方要價、買方出價或者買賣雙方的成交價等，應(yīng)由交易當(dāng)事人自己決定。交易當(dāng)事人出于某種目的或者需要，可以使其要價、出價或者成交價低于或高于價值。例如，根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策，政府為了鼓勵某些產(chǎn)業(yè)發(fā)展，在向其提供土地時可以給予價格優(yōu)惠;或者為了限制某些產(chǎn)業(yè)發(fā)展，可以對其實行高地價政策。至于私人之間的讓利交易就更不用講了。

　再進一步從估價是一種廣義的“定價”來說，雖然價值總的講是一種主觀的東西，估價在表面上或形式上也是一種主觀活動，看上去是估價師在給估價對象定價，并且由于房地產(chǎn)具有不可移動、獨一無二、價值量大等特性，不存在大量相同房地產(chǎn)的交易，同一宗房地產(chǎn)交易的參與者數(shù)量一般也很少，許多情況下甚至只有一兩個買者，從而房地產(chǎn)成交價格容易受交易者的動機、偏好等個別情況的影響，但是對于房地產(chǎn)估價師或者某個市場參與者而言，房地產(chǎn)價值則是客觀的、由市場力量決定，即房地產(chǎn)價值是由眾多的市場參與者的價值判斷而非個別市場參與者的價值判斷所形成。因此，房地產(chǎn)估價不是房地產(chǎn)估價師的主觀隨意定價，而是房地產(chǎn)估價師模擬大多數(shù)市場參與者的思維和行為，在充分認識房地產(chǎn)市場形成房地產(chǎn)價格的機制和過程，以及深入調(diào)查了解房地產(chǎn)市場行情的基礎(chǔ)上，通過科學(xué)的分析、測算和判斷活動，把客觀存在的房地產(chǎn)價值揭示出來。換句話說，房地產(chǎn)估價是基于房地產(chǎn)價值本來就存在，房地產(chǎn)估價師只是運用自己的估價專業(yè)知識和經(jīng)驗去“揭示”或者“發(fā)現(xiàn)”房地產(chǎn)的價值，而不是去“發(fā)明”或者“創(chuàng)造”房地產(chǎn)的價值。在具體模擬市場給某個估價對象“定價”時，房地產(chǎn)估價師應(yīng)考慮該估價對象的潛在客戶群是如何思考和分析的，即要模擬估價對象潛在客戶群的思維進行估價，避免以自己的偏好來判斷，更不應(yīng)把自己主觀想象的某個“價值”強加給估價對象。