一、土地登記的歷史沿革
　�。ㄒ唬﹪�外土地登記歷史沿革
　　歷史上許多國家對土地登記都有一個重視和實施的過程。古希臘、古羅馬、古埃及等很早就有地籍管理和土地登記方面的記載。 
　　古埃及早在公元前3000年~公元前2700年，國王（尊稱法老）每兩年就派人清查全國的人口、土地等財富，以確定租稅數(shù)額。清查是當時國家的一件大事，在古代的編年史中，往往把它作為年代的名稱，如“第一次清查之年”、“第二次清查之年”。另據(jù)《舊約•創(chuàng)世紀》記載，從古代埃及早期以來，即已建立起來的對全國土地財富進行普查的制度，并為古王國歷朝法老所沿襲。法老對土地的普查，被視作國家對領(lǐng)土的統(tǒng)治權(quán)和對土地的所有權(quán)的綜合體現(xiàn)。

　　約在公元前9世紀~8世紀被系統(tǒng)編成的荷馬史詩，其中就描述了這個時期的土地所有制；古希臘著名思想家柏拉圖，在他著名經(jīng)濟著作《法律篇》第八卷規(guī)定：不管是鄰近邊界的本國公民還是外國人（即他擁有毗鄰邊界的土地），任何人不得移動土地的邊界標志。公元前450年，反映早期羅馬共和國社會經(jīng)濟關(guān)系的羅馬最古老的成文法——十二銅表法編定，全文現(xiàn)存104條，其中第七表為土地權(quán)利法，明確在地界訴訟中，必須遵循十二銅表法的規(guī)定�？梢姰敃r的土地經(jīng)界分明，權(quán)屬明確。
　　隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，世界各國開始了比較先進的地籍調(diào)查和登記。法蘭西于15世紀開始定平民賦稅之制，把土地測量當作最緊急事務(wù)。當時有許多王朝官吏及諸州政府開始進行土地調(diào)查，現(xiàn)在多芬烈仍保存有古代的測地簿。

　　德國地籍始建于1656年，19世紀初普遍開展，歷經(jīng)40年之久，全面完成全國土地經(jīng)界。目前，德國各市、縣都設(shè)有地籍局，具體負責(zé)土地登記的變更、地籍資料的維護等管理工作。 
　　英國早在1862年就設(shè)置了政府土地登記局，統(tǒng)一管理英國城鄉(xiāng)土地權(quán)屬。1896年發(fā)布法令，規(guī)定土地買賣必須登記。從此，土地登記局成為政府統(tǒng)一從事土地所有權(quán)的審查、確認、登記、發(fā)證以及辦理過戶換證的部門。英國1925年完善《土地登記法》、《地產(chǎn)管理法》等法律，規(guī)定不論私地公地的買賣，都必須到土地登記處過戶、登記、換證，否則不受法律保護。 
　　美國在1785年5月20日，開始由國家測地總局舉行測量事業(yè)。1849年，測地總局隸屬內(nèi)務(wù)部，正式頒布條例，規(guī)定凡土地登記、民間產(chǎn)業(yè)授受、遺產(chǎn)分割等，均要依土地測量條例規(guī)定。個人產(chǎn)業(yè)一經(jīng)確定，土地所有權(quán)受法律保護。
　　日本在明治維新以前，就曾進行土地清丈�，F(xiàn)專門制訂有《不動產(chǎn)登記法》、《不動產(chǎn)登記法施行令》等專門法律法規(guī)。 
　　縱觀歷史，世界多數(shù)國家的土地登記大體都經(jīng)歷了由最初的為政府稅收服務(wù)，發(fā)展到產(chǎn)權(quán)保護，到現(xiàn)代可用于多種用途。為政府稅收服務(wù)的土地登記對應(yīng)的是稅收地籍，即是各國早期建立的為課稅服務(wù)的登記簿冊，主要是地塊面積丈量和按土壤質(zhì)量及產(chǎn)量、收入評定土地等級；以產(chǎn)權(quán)保護為目的的土地登記對應(yīng)的是產(chǎn)權(quán)地籍，也稱“法律地籍”，是為了維護土地所有權(quán)，鼓勵土地交易，防止土地投機和保護土地買賣雙方的權(quán)益而建立的土地登記簿冊，產(chǎn)權(quán)地籍以反映宗地的界限和界址點的精確位置及產(chǎn)權(quán)登記準確面積為主要內(nèi)容；現(xiàn)代的多用途土地登記對應(yīng)的是多用途多目的地籍，也稱“現(xiàn)代地籍”，是為課征稅收、產(chǎn)權(quán)登記、土地利用、土地后備資源等多目標服務(wù)的地籍，是稅收地籍和產(chǎn)權(quán)地籍的進一步發(fā)展，其目的不僅為課稅或產(chǎn)權(quán)登記服務(wù)，更主要的是為各項土地利用和土地保護措施及全面、科學(xué)管理土地資源提供信息和基礎(chǔ)資料。 
　�。ǘ�）我國土地登記歷史沿革 
　　我國的土地登記有著悠久的歷史，它是歷代土地管理的基礎(chǔ)，和封建政府的立國之本。據(jù)史料記載，早在公元前4000年至公元前2000年的黃帝、大禹時即有平水土，劃九州，辨土質(zhì)，定田等，制賦則的記載，已開創(chuàng)清理地籍訂定賦則之先河。并設(shè)置了名曰“太�！钡呢撠�(zé)繪制人文地理圖、丈量劃分田地的官員�！吨芏Y》、《禹貢》等書都有關(guān)于土地分類和土地評價思想的記載。
　　秦始皇曾大規(guī)模清查地籍，“令黔首自實田”。黔首自實田，是秦代清查土地數(shù)量、擴大賦稅來源的辦法。秦始皇31年（公元前216年），宣布命令“黔首自實田”，即令平民自報所占土地面積，自報耕地面積、土地產(chǎn)量及大小人丁。所報內(nèi)容由鄉(xiāng)出人審查核實，并統(tǒng)一評定產(chǎn)量，計算每戶應(yīng)納稅額，最后登記入冊，上報到縣，經(jīng)批準后，即按登記數(shù)征收。此前著名的改革家商鞅還在秦國推行了包括土地制度在內(nèi)的改革。提出了“算地”和“定分”的主張�！八愕亍本褪菍ν恋剡M行全面的調(diào)查核算，以作為制定土地政策的客觀依據(jù)；“定分”就是用法律形式確認地主或平民對土地占有的“名分”，確認土地所有權(quán)。這些實際上都是土地登記的內(nèi)容。 
　　宋代有量田之事，則方田與首實兩法，同時并舉。北宋的王安石在發(fā)起并實施著名的變法中規(guī)定：（1）以東西南北各千步為一方，相當41頃66畝160步，四周立標確界；（2）每年9月，由縣令、縣佐分地計量，根據(jù)土質(zhì)劃為五等，半年后制成土地憑證；（3）以后各家分產(chǎn)、買賣等，均以所方之田為證。此做法與現(xiàn)今的調(diào)查、確權(quán)、登記、發(fā)證十分相似。 
　　元代行經(jīng)理之法。經(jīng)理法是元時清查土地的方法。元仁宗延佑元年（1314年），采納鐵木迭奏議，實行經(jīng)理法。通過張榜，做到家喻戶曉。限40天內(nèi)，各家將所有田產(chǎn)及應(yīng)納田賦自行向官府呈報。并規(guī)定若有隱瞞，許人告發(fā)，告發(fā)屬實，或杖或流，所隱田產(chǎn)沒收歸官。 

　　明朝初期，令民自實田，匯為圖籍。朱元璋舉行了大規(guī)模的土地丈量和人口普查，按照田地土丘塊，要求業(yè)主登記、定稅、編制圖冊。把全國各個地區(qū)被分割成零碎小塊的土地，都按地權(quán)所有將其四至、形狀、土質(zhì)等級等詳細地登記下來，形成了具有歷史意義的魚鱗圖冊和賦役黃冊制度，完成了六百年來若干朝代若干政治家所不能做到的事情。 
　　清朝進行了大量的地形測量和地圖編繪工作�？滴跛哪辏�1665年），各地奉文清丈，歷時五年，填造魚鱗圖冊，歸戶辦糧。為在全國推行地丁合一、攤丁入畝提供了條件，為“康乾盛世”創(chuàng)造了基礎(chǔ)
　　辛亥革命結(jié)束了中國兩千多年的帝制，孫中山先生提出“平均地權(quán)”的主張。1914年民國北洋政府成立了“經(jīng)界局”；1922年頒布“不動產(chǎn)登記條例”；1927年開始注意土地測量和登記； 1930年6月30日公布《土地法》，該法第二編專門規(guī)定土地登記內(nèi)容，如，明確要對土地及其定著物的權(quán)利進行登記和變更登記，登記的土地權(quán)利包括土地所有權(quán)、地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)和抵押權(quán)；土地權(quán)利在登記程序進行中發(fā)生爭議由土地裁判所裁判等。

　　同期，中國共產(chǎn)黨一直高度重視農(nóng)民的土地問題，把土地登記工作擺在重要位置。1921年7月中共“一大”通過的黨綱中提出了土地問題；1927年中共“五大”通過《土地問題決議案》；1928年中華蘇維埃政府頒布《井崗山土地法》；1929年出臺《興國土地法》；1931年中央人民委員會第41次常委會通過《土地登記法》，決定“頒發(fā)土地證，確定土地所有權(quán)。1931年11月27日，中央土地人民委員會（土地部）在瑞金成立，設(shè)立“調(diào)查登記局”；1947年7月，中共中央制定了《中國土地法大綱》；1949年11月7日，中央人民政府內(nèi)務(wù)部正式成立地政司，把土地清丈、登記、土地證發(fā)放作為重要職能。1950年，頒布了《城市郊區(qū)土地改革條例》，開始建立以土地清查、地權(quán)登記發(fā)證等為主要內(nèi)容的地籍管理體系；1953年6月，中央人民政府委員會通過了《中華人民共和國土地改革法》；1982年5月，決定農(nóng)業(yè)部下設(shè)土地管理局，開始在不同類型的縣開展了土地調(diào)查、土地登記、土地統(tǒng)計工作試點工作；1986年6月25日，《中華人民共和國土地管理法》公布，明確了土地所有權(quán)和使用權(quán)的確認、登記、發(fā)證規(guī)定；1986年8月1日，國家土地管理局正式成立。設(shè)立了地籍管理司等職能司室，統(tǒng)一管理城鄉(xiāng)地籍工作，新的土地登記制度開始構(gòu)建。1998年4月8日，國務(wù)院機構(gòu)改革組建國土資源部，內(nèi)設(shè)地籍管理司，組織指導(dǎo)土地登記是其重要職能之一。1998年8月29日，九屆全國人大常委會第四次會議通過修訂后的《土地管理法》，進一步明確國家建立土地調(diào)查制度和土地統(tǒng)計制度，依法登記的土地所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護。目前，已初步形成了包括土地登記持證上崗制度、土地證書定期查驗制度、土地登記公開查詢制度、土地登記代理制度等在內(nèi)的土地登記工作制度。土地登記工作開始向依法有序的法制化、規(guī)范化和信息化的方向發(fā)展。 
　　二、土地登記制度
　　當今世界各國的不動產(chǎn)登記制度，雖在具體做法上不盡一致，但大體可分為契約登記、權(quán)利登記和托倫斯登記三種基本制度。 
　　（一）契約登記制度

　　契約登記制度由法國首創(chuàng)，故又稱“法國土地登記制度”，英國、美國及我國的香港地區(qū)均采用這種土地登記制度。其主要特點為： 
　　1、采用意思主義立法。土地權(quán)利變動當事人雙方只要意思表示一致，訂立了契約，就發(fā)生土地權(quán)利變動的法律后果，以契約為生效要件。土地登記只是對抗第三人的要件，即未經(jīng)登記的土地權(quán)利不得對抗第三人。 
　　2、采取形式審查主義。土地登記機關(guān)對土地登記申請不進行實質(zhì)性審查，而只進行形式審查，完全按照土地登記申請人提交的文件資料予以審查，不過問土地權(quán)利是否真實等事項。
　　3、登記無公信力。已經(jīng)登記完畢的土地權(quán)利變動事項，當有第三人主張其權(quán)利時，仍應(yīng)按照實體法律決定該土地權(quán)利的歸屬。 
　　4、登記無強制作用。土地權(quán)利變動事項是否登記，依當事人雙方意愿，政府無強制要求。
　　5、登記簿的編成采取人的編成主義。由于不是強制登記，所以土地登記簿的編成不采用物的編成主義，即不是以土地為標準，而是以土地權(quán)利人登記的次序為標準編成。 
　　6、不頒發(fā)權(quán)利憑證。土地登記機關(guān)只在土地登記簿上登記，不向土地權(quán)利人頒發(fā)權(quán)利憑證。 
　　7、土地權(quán)利以動態(tài)登記為主。土地登記包括土地權(quán)利和土地權(quán)利變動事項的登記，僅對土地權(quán)利現(xiàn)在狀態(tài)的登記為靜態(tài)登記，對土地權(quán)利變動事項的登記為動態(tài)登記，后者為登記的主要狀態(tài)。