同樣是商住樓，5年前市場熱賣的是住宅立項(xiàng)的寫字樓，現(xiàn)如今市場比比皆是的是商業(yè)或綜合立項(xiàng)的公寓樓，購買者是畢業(yè)沒幾年的小年輕，或者是有錢沒處花的投資者，又或者是初出茅廬的創(chuàng)業(yè)者，小戶型、低總價(jià)，再加上便利的交通，較高的投資回報(bào)率，成為此類項(xiàng)目熱銷的基本要素。但是，業(yè)內(nèi)人士對此類產(chǎn)品天生的致命缺點(diǎn)——使用年限太短，表示了擔(dān)憂，認(rèn)為這將嚴(yán)重影響到它的未來投資空間及后期銷售。
     購房案例
    在小陽春到來之際，張小姐動(dòng)了投資的念頭，由于幾年內(nèi)還沒有自己居住的需要，張小姐把目光投向了50年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓，這些公寓由于產(chǎn)權(quán)年限少，所以總價(jià)相對同等地區(qū)的70年產(chǎn)權(quán)住宅來說要便宜一些，張小姐經(jīng)過一番考察，在東三環(huán)附近購買了一處小戶型酒店式公寓，總價(jià)110萬左右，算上裝修120萬，張小姐說：“買這處房子并不指望升值多少賺錢，只是現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)形勢低迷，錢投在股市里也不放心，買房子就當(dāng)是存錢了，等什么時(shí)候樓市好轉(zhuǎn)了，再賣出去，因?yàn)楸旧頉]打算自己住，所以也不在乎水電價(jià)格之類的問題。在賣出去之前，還能賺幾年租金。比在銀行存錢劃算�！� 
    項(xiàng)目井噴
    3年前，明天第一城熱賣時(shí)，市場對50年產(chǎn)權(quán)的住宅還充滿了爭議，但如今，40年、50年產(chǎn)權(quán)的住宅、公寓項(xiàng)目竟然比比皆是，從各項(xiàng)目的宣傳看，似乎都賣得風(fēng)生水起，紅紅火火，好像購房者考慮的只剩下自住是否方便、投資收益比是否合適了。 
    據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，目前市場在售的商業(yè)或綜合立項(xiàng)的住宅或公寓項(xiàng)目，已經(jīng)超過了30個(gè)，達(dá)到歷史供應(yīng)最高峰。 
    從具體情況看，這些項(xiàng)目分別位于各個(gè)城區(qū)，位置都比較好，不少項(xiàng)目緊鄰已建或在建地鐵站。戶型上，普遍以零居、一居室為主，兩居室為輔。絕大部分項(xiàng)目都是精裝修，部分項(xiàng)目還送家電。 
    三種客戶 
    據(jù)了解，目前此類項(xiàng)目主要有三種客戶群體，一類為純粹的投資者，這類客戶的經(jīng)濟(jì)實(shí)力較雄厚，有些已經(jīng)是多次置業(yè)；一類為年輕的單身白領(lǐng)，追求居住在鬧市中，周邊有齊全的配套服務(wù)設(shè)施，但購房能力又相對有限，因此購買后先作為過渡型居住，未來再用于投資；第三類則是創(chuàng)業(yè)者，商業(yè)立項(xiàng)的公寓因?yàn)榭梢宰�冊公司，加上面積小、總價(jià)低，就成為SOHO辦公群體及小創(chuàng)業(yè)者的選擇目標(biāo)。 
    在記者調(diào)查中，目前各項(xiàng)目接待的主要是自住者，其他兩類為輔，但自住者多表示不會(huì)長期居住，所以對項(xiàng)目的未來投資性很關(guān)注。 
    銷售兩重天
    雖然項(xiàng)目很相似，但銷售情況卻差異甚大。 
    有銷售很好的，據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，其中1/3的項(xiàng)目今年以來的銷售金額過億元，如東亞三環(huán)累計(jì)銷售2.9億元，東亞上北銷售3.26億元，潤楓嘉尚銷售1.34億元、青年工社銷售2.1億元。但部分項(xiàng)目銷售業(yè)績非常慘淡，東直門附近某項(xiàng)目銷售僅4套，銷售總金額不足800萬元；方莊橋附近某項(xiàng)目銷售不足10套，銷售總金額也不足800萬元。 
    據(jù)了解，銷售慘淡的項(xiàng)目除了價(jià)位過高外，劣質(zhì)的裝修也成為其滯銷的原因之一。有購房者告訴記者，進(jìn)入某個(gè)項(xiàng)目后，刺鼻的味道立刻打消了她的購買意向。 
    兩大原因
    為什么一時(shí)間市場會(huì)出現(xiàn)如此之多的商業(yè)或綜合住宅立項(xiàng)的住宅公寓項(xiàng)目？業(yè)內(nèi)人士指出，一部分是順勢而為，另一部分是不得已而為之。 
    中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，這主要是源于開發(fā)商對住宅銷售市場的信心，這些商業(yè)地塊通常地理位置都非常優(yōu)越，往往位于土地資源十分稀缺的黃金地段，開發(fā)商認(rèn)為做居住類產(chǎn)品的市場前景更好才出此舉。 
    “此類項(xiàng)目面對的主要是有錢需要投資的人和年輕需要住房的人，項(xiàng)目雖然不大，但面對的市場巨大”，中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰告訴記者，“再加上項(xiàng)目如果戶型、定價(jià)做好，銷售速度很快，資金能迅速回籠，所以開發(fā)商就順勢推出了這些項(xiàng)目�！�
    而且，明天第一城、東亞奧北等早期項(xiàng)目的熱銷，也打消了部分開發(fā)商和消費(fèi)者對產(chǎn)權(quán)限制的顧慮。 
    但與此同時(shí)，另外一些項(xiàng)目卻純屬不得已而為之了，相對于城市的迅猛發(fā)展，城市規(guī)劃總處于落后幾年的位置，當(dāng)年規(guī)劃的商業(yè)用地，到開發(fā)時(shí)，很可能出現(xiàn)不適合開發(fā)商業(yè)的情況。例如當(dāng)年明天第一城和東亞奧北的推出，就屬于此類。雖然有兩條地鐵線和一個(gè)中轉(zhuǎn)站，但是該地區(qū)規(guī)劃了上百萬平方米的商業(yè)，短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)嚴(yán)重供大于求的情況，開發(fā)商只能考慮開發(fā)住宅。 
    轉(zhuǎn)手不易 
    雖然此類產(chǎn)品部分項(xiàng)目目前銷售很不錯(cuò)，但業(yè)內(nèi)人士還是對此表示了憂慮。

    李文杰認(rèn)為，此類項(xiàng)目的走紅與近期住宅市場的銷售火爆有直接的關(guān)系，但這類項(xiàng)目由于天生就存在很多缺陷，因而未來銷售不容樂觀。 
    另外，雖然此類項(xiàng)目目前的租售比高于普通住宅，投資回報(bào)不錯(cuò)，但從二手房市場看，轉(zhuǎn)手的難度較大。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一方面這與開發(fā)商定價(jià)時(shí)透支了一定升值空間有關(guān)，但最關(guān)鍵的是這與此類項(xiàng)目使用年限短有直接聯(lián)系。該人士分析，如果是商業(yè)立項(xiàng)的項(xiàng)目，只有40年產(chǎn)權(quán)，從開發(fā)商拿地到推到市場，一般要兩年，就只有38年的使用年限，如果開發(fā)時(shí)再一耽誤，很可能購房者入住時(shí)就只剩了35年，這樣，即便馬上進(jìn)入二手房市場，也比普通住宅幾乎少了一半的使用年限，這嚴(yán)重影響到接盤者的預(yù)期。